[克而瑞]土地周报:土地成交量价齐跌,优质宅地竞争仍旧激烈

2020-12-16 14:35:38

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-12-16
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2020年第50周(12月7日-12月13日),月中向来是推地、拍地的低潮,本周重点城市的土地挂牌量和成交量均较上周进一步减少,其中土地挂牌量更是较上周腰斩,成交地价也因能级成交结构的变动而环比下滑。不过,聚焦到优质宅地的竞拍情况来看,优质宅地竞拍热度仍然十分高,厦门、宁波、南宁等城市均有地块竞拍轮数过百,竞争较为激烈。

  土地政策

  中央再提促进房地产市场平稳健康发展

  芜湖出台相关政策稳地价

  自下半年以来,中央多次重申“房住不炒”,平稳房地产市场发展,在12月11日召开的中共中央政治局会议中,也再次强调要促进房地产市场平稳健康发展。在此指引下,各城市也根据自身情况对房地产进行调控,如安徽芜湖12月9日发布消息称,要将房地产调控目标任务细化分解到各县(市)、区和相关职能部门,签订目标责任状,纳入市政府对县区政府考核内容,同时在稳地价方面,要避免出现区域性总价、土地或楼面价创新高等情况,防止高地价引起高房价,扰乱市场预期。

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  土地供应

  重点城市土地挂牌量进一步缩减

  仅一线城市推地量环比上涨降

       供应方面,重点城市本周土地挂牌量较上周进一步走低,总供应建面达1360万平方米,环比下降53%,和去年同期相比也下降了37%。各能级城市中,除一线城市外,二三线城市的挂牌量均较上周大幅缩减。具体来看,一线城市本周共计有81万平方米的土地供应,分别来自上海和北京,其中上海推出了12宗,但全为保障房用地,北京挂出2宗地,分别位于房山和通州,其中房山地块为普通商品住宅用地,通州宅地则为限竞房用地。二线城市中,杭州、苏州的挂牌量相对较高,其中杭州更是在上周推出多宗宅地后又接连推出了13宗地,集中分布在萧山和临安,总建面达98万平方米。重点监测的三四线城市中,长三角城市推地较为积极,其中绍兴更是有197万平方米的土地将要于12月月底或明年1月初集中成交,南通、嘉兴等城市的推地量也超过了50万平方米。

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  土地成交

  重点城市成交量环比再降6%,

  能级成交结构变动致地价环比回落

       成交方面。本周重点城市的成交总建筑面积为1431万平方米,较上周小幅下跌6%,和去年同期相比也有17%的降幅;金额方面,本周重点城市的成交总金额为746亿元,环比下降26%,和去年同期大致持平;价格方面,受能级成交结构变动明显影响,本周重点城市平均地价较上周有所回落,环比下降22%至5215元/平方米,但和去年同期相比仍有19%的涨幅。

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       分能级城市来看。一线城市本周共成交7宗地,广州3宗、深圳2宗、北京和上海各1宗,其中广州成交3宗地中仅有1宗为住宅用地,该地块位于增城区石滩新城,由景业控股以底价竞得,成交楼板价为7003.5元/平方米,值得注意的是,该地块曾经遭遇流拍,本次再度出让起拍价明显调低,由8996元/平方米降至7003元/平方米。二线城市中,南宁、重庆、济南的成交量相对较高,其中成交量最大的南宁,成交建面超过了100万平方米,共计成交7宗地,保利置业、大唐、北投、金科等均有落子。三四线城市中,徐州、南通的成交量相对较大,其余城市的活跃度不高。

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  市场热度

  二线多宗高溢价地促溢价率上涨,

  土地流拍率环比微涨

  成交溢价方面。本周土地成交溢价率为14.2%,较上周上涨了近5个百分点。溢价率的明显上涨主要得益于二线城市多宗土地高溢价成交带动,如南宁、厦门、宁波等均有多幅土地成交溢价率超过30%,进而拉动溢价率明显上涨。但从整体成交情况来看,除少数城市外,大部分城市的土地成交依然以低溢价为主,本周成交溢价率大多在10%以下。 

土地流拍方面。临近年末,随着入市出让地块数量的增多,土地流拍现象也相对较为频繁。以重点监测城市来看,土地流拍率较上周进一步上涨,环比微涨0.2个百分点至13.4%。结合流拍地块属性来看,这些地块多为商办用地,纯宅地流拍比例相对较低。

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 周度Top5

  优质宅地竞争仍然激烈

  拿地成本也在上涨

  本周,厦门、宁波、苏州等久未有优质土地供应的二线城市纷纷集中出让了多宗宅地,也吸引了多家房企前来布局。如宁波北仑凤凰山西地块吸引了14家房企前来竞拍,经过233轮竞价才最终由融创竞得,厦门集美区地块也经历了百轮竞价才最终成交。这些地块虽位于城市的新城片区,但往往是新城的核心区,位置比较优越,因此吸引了多家房企的争夺。

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       由于近来房企拿地多集中于这些优质地块,导致优质地块的拿地成本也进一步上涨。以本周成交单价TOP5地块为例,五宗地的成交楼板价均较此前2019年成交地块的价格有所上涨。其中,由融创拿下的宁波北仑凤凰山西两宗地块涨幅最为剧烈,成交地价涨幅均在50%以上,企业拿地成本明显上涨。


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       重点地块点评

       联发高溢价斩获翔安新城优质宅地

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  地块分析

  下半年以来,厦门的土地供应一直保持着较快的节奏,不过和三季度相比,厦门近两个月供地主力都集中在岛外,如翔安、集美等均有供地。和岛内火热的土拍市场相比,岛外的土拍热度相对冷淡,但在12月9日出让的两宗商住地却均以高溢价成交,特别是翔安2020XP16地块,成交溢价率高达51.58%。

  具体来看翔安区这宗地的条件。据地理位置来看,该宗地位于翔安新区南部新城,临近翔安西路、洪钟大道、城场路等交通干道,周边1公里内还有2条在建的地铁线路站点,分别是3号线的翔安行政中心站和4号线的彭厝北站,交通通达性较高。宗地处于南部新城最繁华的居住片区,与区域内大型商业中心、CBD等商圈配套距离均在百米内,生活居住十分便利;更值得一提的是,该地块周边的教育资源也比较优质,拥有双十中学翔安校区、厦大附属科技中学翔安校区、实验小学翔安校区等多所名校。另一方面,地块周边的商品住宅价格基本都在3.5万元/平方米以上,而地块的起拍楼板价仅为1.7万元/平方米,盈利空间十分充裕。因此,该地块吸引了中海、建发等多家实力房企竞拍,最终由联发成功竞得,成交楼板价25899元/平方米。



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