[克而瑞]成交面积大幅上涨,溢价率延续高位(3.1-3.7)

2021-03-09 10:43:07来源:克而瑞地产研究

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-03-09
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2021年第10周(2021年3月1日-2021年3月7日),热点三四线城市的土地出让节奏逐渐恢复,本周重点监测城市的土地成交建筑面积和成交金额均较上周大幅上涨。市场热度也在同步走高,溢价率进一步逼近20%的高位,合肥、西安、东莞、佛山等多个城市均有多宗土地以超高溢价成交,土拍竞争仍然比较激烈。

  土地政策
  北京将严格落实城乡建设用地减量要求
  无锡土拍禁马甲公司抢地

  3月2日,北京市政府召开常务会议,研究2021年度建设用地供应计划等事项。会议指出,要做好城市总体规划实施工作,严格落实城乡建设用地减量要求,鼓励和引导存量建设用地利用,统筹做好各领域用地供应工作,并将合理增加居住用地供应,坚持“房住不炒”。此外,为了降低土拍热度、稳定地价,无锡3月3日发布公告更改土拍规则,禁止马甲公司参与拍地。

土地相关政策

  土地供应
  土地挂牌量环比回落
  一线城市无新增地块推出

  供应方面,受22个重点城市土地集中出让政策的影响,本周重点监测城市土地挂牌量较上周明显减少,总供应量仅有511万平方米。具体到各能级城市来看。受供应新政影响,一线城市本周无新增土地供应。二线城市中,南宁的供应量最大,总推出建面达87万平方米,共涉及3宗商住用地,分别位于邕宁、青秀和江南区;22个重点城市中仅南京有土地供应,本次供应共推出16宗商业用地,其中15幅位于汤山园博园,1幅位于六合新城。重点监测的三四线城市中,南通的推地量相对较高,总供应量超过了50万平方米,集中位于海安市,其余城市的推地量相对较少。

土地供应走势

  土地成交
  成交建面持续上涨
  杭州、合肥、西安等卖地揽金超50亿

  成交方面。本周重点监测城市成交量回升至1000万平方米以上,总成交建筑面积为1251万平方米,较上周大增94%,和去年同期相比也呈上涨趋势;成交金额也同步增长,环比大涨40%,重点城市的成交总金额达592亿元;受一线城市成交量大幅减少影响,重点城市平均楼板价环比回落至4730元/平方米,同环比均为下降趋势。

土地成交走势

  各能级城市中,除一线城市成交建面环比下降外,二三线城市的成交体量较上一周明显上涨。具体来看,一线城市本周仅成交了1宗商办用地,宗地位于广州海珠区琶洲,由索菲亚置业底价竞得。二线城市中,杭州、合肥、西安三个城市的卖地金额均超50亿元,总成交量也在100万平方米左右,其中合肥拍地金额最高,总成交额达72亿元,共成交8宗地,7宗以最高限价+自持面积成交,土地市场热度较高。重点监测的三四线城市中,温州、湖州的成交量相对较高,总成交建面均超过了50万平方米。

同比土地成交走势

  市场热度
  热点三线优质土地集中高溢价成交
  溢价率得以延续高位

  成交溢价方面。受合肥、西安、佛山、东莞等热点城市有多宗土地高溢价成交影响,本周重点监测城市的土地成交溢价率仍维持在高位,平均溢价率进一步逼近20%。各能级城市表现方面,一线城市溢价率仍为0%;二线城市中仅合肥、西安、宁波三城的溢价率超过20%,其余城市的土地多为底价成交,二线城市本周溢价率回落至14%;三四线城市方面,佛山、东莞、温州、金华等热点城市在本周均有土地高溢价成交,带动溢价率较上周进一步上涨,平均溢价率高达27%。

  土地流拍方面,重点监测城市的流拍率和上周基本持平,仍在7%以下。从流拍地块所在城市来看,三四线城市土地仍为流拍主力,宜兴、湖州、徐州等城市均有土地遭遇流拍,不过这些地块多位于下辖郊县,区位一般,地块素质也较为普通,因此惨遭流拍。

土地城市能级分布

  周度TOP5
  热点城市优质土地持续入市
  单价TOP5地块均创区域土地单价新高

  受供地新政影响,重点一二线城市近来土地出让节奏明显放缓,仅合肥、宁波等少数节前有土地挂出的城市有涉宅用地出让。本周成交总价TOP5地块中,一二线城市入榜地块中仅有宁波奉化宅地一幅住宅用地,杭州入榜的2宗地则均为商办用地。具体来看,本周成交总价最高的地块来自杭州余杭,是由中铁建联合体拍下的西站综合体项目用地之一,成交总价达28.73亿元;门槛地块来自烟台,由新城以17.95亿元的总价竞得,预计为吾悦广场项目用地。

top5房企竞拍

  随着3月“小阳春”的到来,热点三四线优质宅地供应节奏明显加快,本周佛山、东莞、金华等多个三线城市均有优质项目出让,这些土地均受到了开发商的热烈追捧。以入围成交单价TOP5的地块为例,佛山南海地块吸引了8家房企参拍,最终成交楼板价突破2万元/平方米,创下佛山楼面地价历史新高;土地供应向来稀缺的东莞2宗住宅用地也是备受追捧,其中清溪镇地块吸引了17家房企参拍,而寮步镇地块更是吸引了31家房企参拍,最终均以上限价成交,成交楼板价分别创下寮步镇和清溪镇的土地成交单价新高;金华永康江南山水新城地块同样也以高溢价成交,成交楼板价达17804元/平方米,创下永康市历史成交土地单价新高。

top5房企竞拍

  重点地块点评

  广佛交界“微型”宅地
  刷新佛山历史最高楼板价

重点地块点评

  地块分析

  进入3月,热点三线的土地出让节奏逐渐恢复,佛山也在3月首周出让了2宗优质宅地。这2幅地分别位于广佛交界的黄岐金沙洲和顺德北滘板块,其中黄岐金沙洲地块虽然体量较小但因位置优越仍受到了多家房企的关注,有8家以上的房企前来竞拍。最终,该地块由当代置业以3.93亿元的总价竞得,溢价率54%。值得注意的是,该地块的成交楼板价也创下佛山历史成交地块楼板价新高,成为佛山新的“单价地王”。

  据地理位置来看,宗地位于广佛交界处,与广州白云区近在咫尺,距离广州地铁6号线横沙站和浔峰岗站均在3公里内,可直达广州市中心。目前,项目周边已有万科、越秀等品牌房企入驻,居住配套也日益完善:商业方面,除了附近社区的配套商业外,宗地3公里范围内还有永旺梦乐城等大型商场,能满足居民日常生活需求;教育方面,地块旁就是黄岐高级中学,不远处就是中山大学附属外国语学校,教育资源也比较丰富。目前,宗地周边3公里内在售项目不多,平均售价约在2.2万元/平方米~3万元/平方米不等,和地块成交楼板价相比利润空间较窄。不过,项目周边自然环境较为宜居,又靠近广州城区,对广州外溢客户有一定的吸引力,以此来看,项目的去化压力也预计较轻。

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