[克而瑞]土地周报:成交面积环比下滑,溢价率仍处于近一年较高水平

2021-03-23 16:53:59

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-03-23
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2021年第12周(2021年3月15日-2021年3月21日),在供地新政的影响下,本周重点监测城市的土地成交建筑面积和成交金额连续两周下滑。不过,从市场热度表现来看,地价仍然在走高,溢价率虽因供地结构改变、金融政策收紧高位回落,但仍处于近一年较高水平,热点城市的土地竞拍热度还维系在高位。

  土地政策

      多个城市再度收紧调控

  湖州、金华进一步加强土地出让管理

  3月以来,热点城市地价持续走高,特别是长三角三四线城市,土拍热度居高不下。为了稳定市场预期,本周又有嘉兴、常州、湖州、金华等城市出台调控政策,加强房地产市场调控。其中湖州和金华均提到在土地出让方面将进一步加强管理,合理确定土地出让价格,以平稳地价,促进房地产市场健康稳定发展。

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  土地供应

  土地挂牌量环比增加

       长春集中挂牌51宗住宅用地供应方面,本周重点监测城市土地挂牌量突破2000万平方米,环比上周明显增加。供地量的增长主要得益于22个重点城市中的长春于3月15日土地集中供应,是22个城市中首个落实集中供地新政的城市。具体来看,长春此次共集中挂出51宗住宅用地,总土地面积约400公顷,均将于4月15日摘牌。除长春外,不在名单之中的西安也挂出了26宗地,这些地块均位于西咸新区,总体量达244万平方米,多半为涉宅用地。一线城市中则仅有上海和广州各有一宗商办用地供应,三四线城市的土地挂牌量较上周呈减少趋势,仅徐州、金华、嵊州等三个城市的土地挂牌量超过50万平方米。

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  土地成交

  成交建面连续两周缩减

      土地成交均价仍在走高

  成交方面。受22城集中供地新政的影响,本周重点监测城市土地成交量仍在回落,总成交建筑面积降至795万平方米,环比降幅为16%,同比来看,受去年同期低基数的影响,同比涨幅高达34%;成交金额也随之下降,重点城市的成交总金额为519亿元,环比减少10%;不过,由于苏州、武汉、无锡等城市均有多宗高价优质地块成交影响,重点城市平均楼板价仍在走高,平均地价达6528元/平方米,环比上涨6%,较去年同期更是大涨83%。

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  各能级城市表现各异。具体来看,一线城市本周无土地成交。二线城市中,中西部城市成供地主力,武汉、郑州的成交量均超过100万平方米,长三角城市中苏州成交量相对较高,共有6宗地成交,其中3宗为住宅用地,分别位于吴中和相城,由碧桂园、融信和旭辉分别溢价竞得。重点监测的三四线城市中,无锡表现最为亮眼, 5宗宅地均为溢价成交,其中位于经开区的融创壹号院东南侧地块吸引了61家房企报名参拍,开拍不到1分钟就触及上限价,最终由新力摇号竞得,成交楼板价达19500元/平方米,仅较当前无锡地王相差42元/平方米。

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  市场热度

  溢价率高位回落

      但仍为近一年较高水平

  成交溢价方面。由于主力成交城市多为市场热度较低的中西部城市或限地价较严格的城市,本周重点监测城市的土地成交溢价率高位回落,降至17%,不过仍处于近一年较高水平。各能级城市表现方面,有土地成交的二三线城市溢价率均较上一周明显下滑;其中,三四线城市降幅最为显著,本周成交溢价率回落至22%,成交量排在前五的城市中仅有无锡的溢价率达到15%,其余城市的成交溢价率均在10%以下。

  土地流拍方面,重点监测城市的流拍率较上周小幅增加,达到11.8%。从流拍地块所在城市来看,热点城市郊县或下辖县市的土地仍为流拍主力,如长沙浏阳、长春莲花山等区域均有土地遭遇流拍。

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  周度TOP5

  热点二三线多宗地封顶成交

      土拍热度仍居高不下

  近来,热点城市土地供应明显减少,特别是22个重点城市,仅有少量政策出台前挂牌地块入市出让。以本周成交TOP5地块来看,5宗地分别来自4个城市,其中本周成交总价最高的地块位于郑州郑东新区的北龙湖板块,是由中海以熔断价34.2亿元竞得;门槛地块来自武汉,由新希望以23.4亿元的总价竞得,该宗地和武汉入榜的另一宗地块计划共同用于建设新希望华中总部。

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  由于热点城市供应减少,为了增加优质土储,房企加速在热点城市布局,优质宅地的竞拍热度也一直维系在高位。以本周成交单价TOP5地块来看,除榜首武汉江岸区地块外,其余四宗地均触及上限价,最终封顶成交。而越秀拿下的江岸区地块虽然溢价率并未超过30%,但实际成交楼板价高达26531元/平方米,仅次于华润汉口滨江P(2020)122地块,成为江岸区的次地王。

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 重点地块点评

  中海34亿熔断价落子郑州北龙湖

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  地块分析

  在集中供地新政的影响下,热点城市土地供应量近来明显减少。为了在新落地前尽可能增加优质土储,房企对热点城市拿地积极性极高,多个城市出现高溢价、封顶成交的现象。于本周出让的郑州北龙湖纯宅地亦是如此,得益于优越的区位,该地块吸引了中海、绿城、中交等8家实力房企前来竞拍,最终由中海以熔断价34.2亿元的总价竞得,溢价率50%。值得一提的是,该宗地为二次出让,容积率、建面等指标均无变化,但本次出让起拍价和熔断价均较上一次挂牌时有所上涨,涨幅均在1个亿以上。 

  具体来看宗地的周边情况。据地理位置来看,该地块位于郑州价值高地北龙湖板块,住宅供应用地已在逐渐减少,因此地块自带一定的稀缺性。同时,宗地周边东三环、北三环等城市主干道围合,出行十分便捷。由于地块所在片区处于正在开发区域,各类配套较为缺乏,尤其是商业和教育配套,都多在地块两公里之外,未来随着周边项目建成入驻后可能会有一定的改善。周边楼市方面,目前地块周边有多个项目在售,与之相邻的绿城湖畔云庐在售均价在38000~45000元/平方米之间,和宗地2.5万元/平方米的成交楼板价相比,仍有一定利润空间。

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