[中房研协]腾讯、京东等四巨头340亿入股万达

2018-01-31 10:15:04

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-01-31
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:中房研协

  腾讯、京东等四巨头340亿入股万达,资产布局路径将更加清晰

  导读:从2016年9月20日离开香港资本市场至今,万达商业的退市回A路经历了整整496个日夜。从信誓旦旦签下对赌协议到外界传闻的债务危机,再到转售文旅、酒店以及海外资产,万达商业的退市之路历经了煎熬、忐忑以及或多或少的不甘。如今,腾讯、苏宁、京东、融创携“巨款”而来,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。对于万达商业IPO的紧迫感将会会大大缓解。

  值得注意的是万达商业更名为万达商管,且不再进行房地产开发。一方面是秉承万达一直以来轻资产的理念,逐步减少商业开发,转为房地产运营,另一方面是顺应未来房地产租赁产业的潮流,采取收租金的轻资产盈利模式。而地产集团还将继续开发万达广场重资产等房地产业务。

  京东、腾讯、苏宁、融创收购万达商业约14%股份

  1月29日,经历白天一整天的传言和猜测后,万达集团官方微信释出消息称,腾讯作为主发起方,联合苏宁云商、京东、融创计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。上述投资人的具体投资额及持股比例为:腾讯投资100亿元,占股4.12%;苏宁和融创中国分别投资95亿元,持股比例3.91%;京东投资50亿元,持股比例为2.06%。根据此次交易,万达商业的估值被确定在2430亿元。这将是全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。

  交易完成后,万达商业的股权比例将由三部分构成,其中万达集团和王健林合共持有万达商业49.952%的股权,其他股东持股比例为35.775%,而新晋的四大“及时雨”将代替原来的投资机构,对万达集团持股约14%或更多。

  引入340亿战投、更名、尽快在A股上市

  2016年9月,万达商业完成私有化,在H股退市。根据彼时万达方与参与私有化投资人签署的对赌协议,万达商业承诺不迟于2018年8月31日在A股IPO,否则万达集团需向投资人回购全部股权,且承担10%~12%的年息。此刻,距离上述对赌的时间期限已只剩下7个月,可以说留给王健林的时间不多了。

  所谓事缓则圆,此时通过股权置换的方式,换了一批新股东进来,不仅可能形成的巨额海外负债将全部清偿,万达商业IPO的紧迫感也会大大缓解。此次交易的目的,除了解决海外负债,重新上市之外,万达商业还将联合腾讯等进军新消费领域。

  于万达商业私有化时,要收购约14%港股流通股的总代价为344.5亿港元,对比今天招募的投资总额340亿元人民币,可见万达方不仅偿还了前投资人的本金,还给付了足额的利息。但是目前A股IPO审核越来越严,上周18家公司上会,仅有3家获得通过,14家被否,1家取消审核,通过率仅为16.7%。在这种环境下,想要回归A股,可能需要等待更长的时间。因此,选择在此时此刻引进新的投资人接盘股份,对万达来说无疑缓解短期流动性的不二选择。

  救兵来得恰如其时。上述股份购买,除了解决万达的燃眉之急外,也将给万达商业一直以来的“小目标”进行输血。根据万达集团发布的消息,引入新战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,不再进行房地产开发,而合作各方将推动万达商管集团尽快上市,尽快实现1000家万达广场的目标。这是自2017年年中剥离大批文旅和酒店资产后,万达商业的又一个重大动作。

  此次腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。作为国内线上线下两大品质消费平台的京东和万达商业也将携手合作,协力帮助品牌商实现对国内主力消费群体的全覆盖。而苏宁将在双方原有开展的物业租赁合作的基础上,推进在商业物业、会员数据、金融服务、仓储物流、物资采购等业务领域的全面合作,共同推进“智慧零售”。

 商业归商管,地产归地产

  万达商业集团是万达集团旗下的4大业务集团之一。2017年7月,万达商业将旗下13个文旅项目91%的股权,以及76个酒店项目,分别售予融创和富力。638亿的交易价格,也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。此次交易后,旗下的资产以商场(包含商场管理运营)业务为主,且都包含在万达商业拟上市的资产包中。这部分商场就是万达广场,是万达集团最主要、最优质的资产。据悉,2016年后开业的万达广场多以轻资产的形式运作,就2017年而言,万达商业的收入构成中,房地产收入的占比仍然很高,达到831.7亿元,而租金收入则为255.2亿元。总体而言,这部分资产仍是“轻重结合”的状态。

  万达商业在更名万达商管之后,王健林决定彻底改变这家公司的收入构成。根据万达集团2018年的工作目标,万达商管计划实现总收入366.4亿元,其中租金收入达到326.8亿元。一家名为地产集团的新公司,将负责消化商管集团的地产业务,但利润将归商管集团。对于万达商管来说,成为一家纯粹的商业物业持有和运营商,不仅有助于提高公司估值,更有利于未来顺利通过IPO审核,现在地产公司是很难在A股上市的。但从万达集团的工作安排来看,该集团并不会真正放弃房地产业务,毕竟这项业务万达已经做了很多年,各方面都驾轻就熟。除了商管公司剥离的地产业务之外,地产集团还将开发万达广场重资产,也不排除纯粹搞一些住宅开发。

  另一方面,万达对于海外上市平台的腾挪也在进行。1月29日,万达商业集团的海外上市平台万达酒店发展发布公告称,以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时,买方还将承担8.15亿澳元的债务。此前的1月16日,万达酒店发展宣布整体出售伦敦项目。这两笔交易后,万达酒店发展的海外资产仅剩一个芝加哥项目。根据公告,这个项目也将被“建议出售”。

  若以上交易全部完成,万达酒店发展平台上将仅剩福州恒力城一个项目(原壳公司恒力旗下的项目),以及万达文旅和万达酒管两个轻资产公司。这两家公司是在“世纪交易”后被注入海外平台的。这也将意味着该平台基本完成重资产的剥离。

  由此,万达商业的资产布局思路已变得清晰:以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市,以“万达广场”为主的轻重结合的资产则谋求在A股上市。

  (本文来源:观点地产网、21世纪经济报道、中国企业家杂志等)

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