[克而瑞]皖系房企发展现状及扩张模式研究

沈晓玲、汪维文、齐瑞琳、查明仪2021-03-23 09:40:55

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-03-23
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  安徽省地处华东区域,东连江苏,西接河南、湖北,东南接浙江,南邻江西,北靠山东,承东启西、连南接北的区位优势凸显。交通体系建设完善,人口基数庞大,连续多年居于全国第八,2019年房地产开发投资总额也居于全国第六,总体市场规模可观。在2019年两会工作报告将长三角一体化发展上升为国家战略,明确将安徽全境纳入规划。然而安徽本土房企规模偏小,2020年无一进入百强。那么安徽市场究竟发展如何?本土房企现状及扩张模式存在什么问题,导致难以实现规模跨越?近年销售额和排名突飞猛进的几家房企中,谁的前景最值得看好?带着这些疑问我们对安徽市场基本面进行了详细的分析,同时从安徽本土各家企业规模、布局策略、多元化业务、产品战略等多个方面进行了横向对比,希望能对本土企业调整提出参考,助力企业成长。

  01

  经济基础薄弱

  产业升级人口回流支撑地产发展

  1、16年经济转型成功,GDP增速连续多年跑赢全国

  (1)紧邻江浙沪,承接沿海地区经济辐射(略)

  (2)交通建设完善,高铁里程居全国首位(略)

  (3)产业结构转型成功,合肥一枝独秀(部分略)

  从全省各个城市来看,目前呈现出合肥一枝独秀的状态。从GDP来看,可以将安徽省内城市发展划分为3个梯队:第一梯队仅为合肥一座城市,2020年已经达到万亿水平,在全国城市GDP排名中位列20,大幅甩开第二名芜湖市的3753亿元。第二梯队为芜湖、滁州、阜阳和安庆,2020年GDP水平在2400至3800亿元之间,除了阜阳其他三城皆为长三角中心城市,阜阳GDP高主要是由于其为安徽人口大市,户籍人口数安徽第一。第三梯队城市则包含马鞍山、蚌埠、宿州、亳州、六安、宣传、淮南、铜陵、池州和黄山市,其中GDP最低的黄山市只有850亿元。在省内交通越发便利的情况下,作为外出务工大省,省会合肥作为长三角副中心发展潜力大,可以吸纳更多周边人口,造成了整体安徽省城市处在合肥一枝独秀,长三角27个中心城市的GDP均值为7851亿元,安徽省只有合肥GDP超过均值,其他城市则发展相对较弱。虽然合肥市GDP较全省其他城市有明显领先,但相比长三角其他省会仍有一定的差距,在长三角城市群副中心的加持下,合肥机遇与挑战并存,未来仍有较高的发展潜力。

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  (4)人口基数庞大,2013年起人口开始回流

  安徽人口基数大,常住人口规模全国排名第八。2019年,安徽省常住人口达6366万人,户籍人口7119万人,常住人口规模连续多年在全国排名第8。从常住人口总量增速来看,近五年基本维持在0.7%-1.1%的区间。无论是人口基数还是人口增速,都反映了安徽有较为稳定的购房需求。周边发达地区存在虹吸效应,外出务工人口保持较高规模。长久以来,由于经济发展和江浙沪之间的差距较大,而地理距离不远,安徽省内外出务工人口一直保持在较高规模,是全国主要劳动力输出省份之一。从常住户籍人口比来看,2002年以来该数值一直小于1,即常住人口少于户籍人口,在2010-2013年甚至低至0.87,总体表现为人口流出。

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  2013年出现拐点,人口持续回流。我们用常住人口增量和自然增量人口的差值,即常住人口机械增长量,表示人口流动的净值。发现在2013年, 安徽省人口迁移方向发生反转,由原先整体的人口净流出,转变为人口净流入,呈现了外出人口持续回流的特点。之所以有这样的现象,大致可归结为两大原因:一是近些年来,在长三角一体化过程中,安徽工业化和城镇化快速发展,积极承接产业转移,吸引了部分外出人口回乡就业;二是一线大城市近几年采取了更为严格的人口调控政策,而如安徽合肥这样的二三线城市却出台了一系列人才政策,从而吸引了部分人群在此安家落户。

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       2019年长三角中心区八城均表现为人口净流入,合肥最具吸引力。从人口总量来看,阜阳市户籍人口最多,成省内唯一户籍人口总数超千万的城市,省会合肥位居第二,户籍人口数约770万人,黄山市成省内人口最少城市,户籍人口只有近149万人,常住人口的分布趋同。从人口流动来看,合肥的综合实力明显增强,对人才的吸引力提升,2019年常住人口机械增长量超过3万人,位居全省首位。其他城市中,属于长三角中心区的八个城市均表现为人口净流入。其中,马鞍山表现最为突出,2019年常住人口机械增量超过1万人,仅次于合肥;GDP排名靠前的滁州和芜湖,表现也比较突出,2019年常住人口净流入量都接近1万人。而皖北六市则有人口流出的迹象,以宿州和阜阳最为明显,人口净流出量约2万人。

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  2、房地产投资额全国第六,阜阳蚌埠受益棚改增速领先

  (1)房价收入比较低,刚需客群有支撑(部分略)

  收入水平排名位居中游,房价排名下游,省内各城市房价收入比普遍较低。2019年,安徽省城镇居民人均可支配收入为37540元,低于全国平均值42359元,在全国31个省和自治区中排名第14。由于可支配收入水平较低,商品房均价也低于全国平均值9310元/平方米,只有7393元/平方米,位列全国第21位。虽然城镇居民可支配收入偏低,但是省内均价也相对较低,房价收入比低于全国平均水平,叠加棚改等政策拉动,房地产市场相对有支撑。具体来看,除合肥外,房价收入比普遍小于8,低于周边大部分长三角城市。由此,安徽省2019年全年商品房销售额达6824亿元,在全国排名第9。但与周边省份相比,商品房市场成交规模仅高于江西省,房地产市场发展动力略显不足。

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  (2)开发投资增速波动较大,阜阳蚌埠增长迅猛(略)

  (3)政策利好产业加持,合肥库存周期不足4个月(略)

  3、外来规模房企积极进驻,省内份额被挤占严重

  (1)全国50强超8成进驻安徽,挤压皖系房企空间(部分略)

TOP50房企有41家安徽布局。近年来,随着长三角一体化,安徽省发展潜力较大持续受到关注,尤其是合肥市作为长三角二线城市,受到各大房企的高度关注,土拍热度走高。如龙湖地产2017年以27.8亿元总价,溢价100%竞得合肥市滨湖2016-20号地块进入合肥市场。同年正荣首进合肥接连拍得新站区XZQTD217号地块、滨湖区BH2016-14和BH2016-24号地块三幅优质地块等。根据梳理,目前20强房企已经全部进入安徽省,30强房企中仅龙光和滨江没有进入安徽省,50强房企中只有9家尚未进入安徽,前50强规模房企的进驻率已经到了82%。

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   (2)投资20强仅一家本土,合肥超7成土地落袋百强 (略)

      02

      皖系房企省内集中落子合肥

      外拓纷纷指向长三角

  1、省内市场被外来规模房企挤占,错失三四线机会

  (1)安徽本土房企难成规模,无一入驻全国百强(部分略)

  观察这部分进入全国榜单的皖系房企,可以大致分成四类。祥源地产和邦泰控股属“后起之秀”,在2020年首次进入年度TOP200榜单。其中祥源地产甚至成为排名最高的皖系房企,这主要是因为当期在上海的祥源西康路989实现热销,据2020单项目排行榜,该项目全年销售50.2亿元,贡献了近四分之一的企业销售额。恒泰、华地和文一属“行稳致远”,连续四年位列榜单TOP200,从销售额来看,这几家房企能相对保持稳定,处百亿房企行列。但由于行业竞争日益激烈、门槛逐年升高,排名会有所下降。三巽和安徽置地属“浮浮沉沉”,在行业更迭的浪潮中有进有退,其中三巽已连续三年入榜,且在2019-2020年间共三次递交招股书,之后或在港上市。国购集团属“昙花一现”,只在2018年入榜一次便了无踪迹。

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  (2)本土房企抢占省会市场,三四线城市深耕不足

  省内城市分化明显,品牌房企全部完成对省会合肥的布局。根据CRIC不完全统计,截止至2021年2月,安徽省规模较大的14家皖系房企实现了对省内16个地级市的全面布局,但各个城市之间布局企业数量差距较大。其中合肥吸引了全部14家房企前来落子,滁州仅次于省会,吸引了10家房企布局,淮北及马鞍山两地布局房企数量最少,分别为2家和1家。整体来看,安徽省内城市集中度呈现强分化态势,并且16个城市中仅有5个城市获得了半数以上的品牌房企布局,强吸引力城市数量有限。

  本土房企省内市场深耕不足,仅有三家房企完成对省内半数城市的布局。从省内布局来看,一方面是安徽本土房企成立时间较晚,多数都是2000年以后才成立,另一方面,早期民营资本在房地产行业活跃度不足,多数皖系房企均起家于合肥,外拓不足,因此对省内城市的覆盖力度有限。14家样本房企中仅有安徽高速、三巽集团、皖投置业3家房企完成了对全省半数城市的布局,多数房企的布局数量都在4-6城之间。作为房地产发展较为均衡的省份,本土房企对省内的布局数量多数不足一半,并且过于集中于竞争激烈但增速较为缓慢的省会城市,导致早期错过了部分处于高速增长的周期的三四线城市机会,这也是为何安徽难出规模房企的原因之一。

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  (3)标杆项目成果有限,借助本土优势多元拿地(略)

  2、外拓城市数量偏少,早期激进发展反受限制

  (1)外拓首选长三角,搬迁至上海作为支点

  外拓积极布局长三角,择机迁总部入沪作为支点。在区域拓展上,安徽省本土房企比较保守,多数以长三角地区作为外拓的第一选择。从多家房企的布局战略来看,一方面受限于规模,另一方面由于省内深耕机会仍然较多,因此多数房企都选择立足大本营地带,优先向地区经济发达,房地产市场规模可观的长三角地带扩张。恒泰集团、三巽集团、华邦集团、安徽置地、金鹏地产等都在战略中明确提到这一点。另外部分安徽本土房企在寻求规模增长和全国化布局时,还选择把总部迁往上海,一方面距离大本营安徽距离更近,另一方面上海金融市场更为发达,也是众多规模房企聚集地,可以寻求一些合作的契机。

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  (2)省外布局有限,多数房企外拓不足3城

  外拓城市数量偏少,城市能级较高。皖系房企规模有限,发展速度也比较缓慢,在外拓上力度不足,多数房企省外布局城市数量都在两座以内。不过尽管资金持有量有限,但其外拓仍多以需求更强,市场更具有支撑的一二线城市为主。文一集团、华邦集团、新华地产、祥源地产、安徽高速等均选择落子上海,安徽置地落子杭州,三巽集团则落子南京。恒泰集团发展速度较快,基本实现了全国化布局,其布局城市也多以高能级的一二线城市为主。省内集中落子合肥,省外布局以高能级城市为主,如此布局风险系数更低,但是也错过了三四线城市的诸多契机,制约了规模发展之路。

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  (3)早期招拍挂高溢价拿地,近年尝试拿地更加多元(略)

  3、多元化业务较多,产品打造仍需着力

  (1)热衷业务多元化,房企多为集团公司子业务(略)

  (2)刚需产品主导市场,本土房企产品规划不清晰(部分略)

  目标客群以刚需为主,改善发力。与安徽省的经济发展水平和城镇化进展有关,当地多为刚需客群,改善和豪宅需求较少。以省会城市合肥为例,2019和2020年全市成交面积集中在90-110平方米,单价段以15000-20000元/平方米成交最多,整体市场偏刚需。以此作为对照,可知省内其他城市的置业需求也集中在刚需层面。但也能看出合肥的改善市场正在发力,一方面单价高于20000元/平方米的成交套数占比在2020年大幅增加了18个百分点至44%;另一方面,成交总价300万元以上的项目套数在2020年占比达21%,相比之前也提升了10个百分点。

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 03

  择机挖掘省内城市契机

  合作外拓省外市场

  1、省内市场体量可观,芜湖、滁州等城有空间

  产业转型升级成功,政策加持安徽发展向好。就基本面来看,安徽紧邻江浙沪地带,虽然受到辐射,对发展起到带动作用,但由于自身发展比较落后,经济水平居于全国,也受其虹吸效应影响,大量人口外流。不过在产业转型升级和长三角一体化战略之下,安徽发展提速,GDP增长连续5年跑赢全国平均,人口自2013年开始持续回流,前景值得看好。

  合肥、芜湖、马鞍山、滁州四市均被列入长三角一体化中心城市,经济向好有支撑,人口回流催生新的购房需求,房地产仍有不错的发展空间。具体到各个市而言,我们结合GDP、人口、房地产投资等多项指标,综合市场情况及购买力情况对城市现行市场和未来前景做出判断。现行市场中蚌埠、阜阳房地产规模较大,属于省内靠前城市。未来前景上,合肥、芜湖、马鞍山以及滁州四市前景得分较高,一方面是四市分列省内人均GDP前四名,并且仍保持着不错的增速。另一方面经济提振之下四市人口虹吸效应明显,2019年净流入人口同样位居全省前四位,合肥和马鞍山两市常住户籍人口比更是大于1,新增人口带来购房需求对城市未来起到充分支撑作用。

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  市场体量居前,分化市场下投资需谨慎。就房地产而言,庞大的人口基数支撑安徽房地产规模居于全国前列。虽然房价收入比整体低于全国平均,但是经济发展相对落后导致部分城市内生需求和购买力不足,省内市场出现分化,像池州市场规模小且连续多年增长停滞。合肥市场热度较高,商品住宅库存持续下降至不足4个月,但土拍市场竞争激烈,部分热门地块利润空间单薄,并不适合参与,如此分化市场下,想要实现规模投资需谨慎投资,最大化资金利用率同时保障企业良性运转。

  本土房企规模有限,高竞争压力之下成长难。就竞争格局而言,皖系房企规模普遍偏小,且在外来房企挤占之下成长空间被压缩。部分房企尝试规模冲刺,但策略过于激进反受限制。早期文一地产曾提出规模冲刺,但接连斩获的高价土地反而制约了集团后续发展,三巽集团2019年以来三次冲击IPO折戟,销售规模增长也开始失速。

  2、占据地利挖掘省内三四线机会,扩大规模房企合作

  (1)做好城市深耕,综合能力提升任重道远

  从皖系房企的布局和扩张情况来看:

  皖系房企省内发展过于集中省会合肥,三四线城市布局严重不足。13家样本房企中仅有安徽高速、三巽集团、皖投置业3家房企完成了对全省半数城市的布局,多数房企的布局数量都在4-6城之间。然而本土房企热衷于布局省会合肥,但在热销项目打造上成果有限,难以打出品牌效应。不过随着规模房企的持续入局,皖系房企积极扩大本土项目的合作,同时还发力棚改旧改、商业运营等领域,采取多元拿地方式。

  省外拓展凭借地利优势,首选长三角地域,部分规模冲刺房企选择将总部迁往上海作为全国化支点。但从实际收效来看,皖系房企外拓节奏较慢,多数省外布局城市数量不足3城,新进城市深耕力度也不足够,仅有1-2个项目。早期外拓较为激进,主要依赖招拍挂公开市场拿地,拿地溢价率偏高,近几年外拓趋于稳健,更多尝试多元化拿地及合作开发。

  行业竞争愈发激烈,企业间的竞争也不仅仅是规模比较,更是综合能力的比拼,因此我们建议皖系房企从产品、多元业务和投资方式等方面做好优化:

  在城市选择上,我们建议安徽房企立足本土扩大布局,在把握省会及省外高能级城市合作契机的同时,不要过于执着对省会以及高能级城市的布局,多多挖掘三四线城市的投资机会。在2019年公布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》中,明确了将安徽省全域纳入规划,合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城8城更是被划定为中心区域。从综合投资前景来看,马鞍山、芜湖、滁州等前景都持续向好。在规模偏小资金有限的情况下,想要短时间实现全国化并不现实。在布局战略上我们建议企业立足安徽本土,谨慎扩张。一方面可以采取合作战略扩大省会合肥及省外部分一二线城市布局,提高资金利用率,帮助实现规模冲刺。另一方面要重视挖掘省内三四线机会,利用本土品牌的优势。

  在产品打造上,百强房企中84家已有产品系划分,而皖系房企规模普遍偏中小且没有形成完善的产品体系,所以通过强化独特产品力在寻求突破中显得尤为重要。可以先拿出一两个成功项目,升级为一两条标准化的产品线,再进行复制和连锁开发。若能在此基础上形成明星产品系,将自带流量效应,拉高品牌整体口碑。另外也可以积极尝试除刚需外其他层次的产品及产品线。特别是在省会城市合肥,在地块资源匹配的情况下,可以适当拔高产品定位,做好社区配套和服务,以和市场产品形成差异化竞争,提高议价能力。

  在多元化业务上,2020年房企多元化热情明显减退,万科、正荣等更是明确提出了要收敛聚焦主业提质增效。皖系房企涉足多元化方向较多,且多数都只是浅尝辄止不成规模。作为资金密集型行业,三道红线之下想要实现规模冲刺对企业资金流转提出了更高的要求,可以适当收缩多元化业务广度,集中发力有利于帮助企业获取土地资源或者带动销售的行业,最大化资金利用效率。

  在投资方式上,部分中小型房企正在通过积极合作以寻求业绩增长,2020年TOP51-100梯队房企全口径业绩增速达22.8%,显著高于权益口径14.9%。面对规模房企的持续涌入,皖系房企同样可以从扩大合作和多元化拿地两个方向入手。与规模房企合作拿地,不仅可以学习规模房企的专业化和规范化管理,更有利于减少竞争取得规模利润的双赢。另外安徽棚改旧改仍然维持着体量,本土企业可以积极与政府接洽,寻求棚改和城市更新等多元拿地机会。

  另外,企业的规模成长也离不开人才,许多职业经理人在企业规模提升上经验丰富。弘阳地产在2017年积极引入蒋达强等职业经理人,销售规模从2016年的133亿元迅速攀升至2020年的865亿元。宝龙2020年引入了曾就职万达和新城,在商业地产上成绩斐然的置业经理人陈德力。皖系房企也可以考虑引入职业经理人,整合企业资源,精细化企业的经营管理,培养人才梯队,为规模进阶助力。

  (2)开放性合作,祥源地产、皖投置业前景可期

  综合考量我们认为祥源地产和皖投置业未来值得期待:

  祥源地产全国化布局初见雏形,背靠母公司资源,积极合作提振销售。祥源地产省内主要布局在合肥以及阜阳两大市场容量最大城市,省外积极与世茂、华侨城等房企合作,布局上海、常熟等地,已经形成了比较成熟的合作模式和布局策略;另外背靠祥源控股母公司,作为一家文旅投资运营主导的集团,在文旅资源和资金等方面可以为祥源地产提供有力支持。

  皖投置业发挥资源优势,多元拿地扩大省内布局,联手规模房企开发,增强资金流动性。皖投置业虽然布局仍集中在省内,但是其凭借资源优势,参与棚改、城市更新业务,扩展投资渠道;同时还积极与万科、富力、金茂等知名房企联手合作,提高自身专业化水平;另外,集团还发起并设立了地产城市化建设基金,增强皖投置业的资金流动性,及物业增值和盈利能力;另外在产业模式上,皖投置业还在探索商业运营、养老地产运营和城市智能交通运营多元发展模式。


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