[克而瑞]弘阳地产:完成全年销售目标,“三道红线”零踩线

2021-04-06 18:03:13来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-06
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  销售和投资积极,但权益比重有待提升。债务结构优化,顺利实现由“黄”转“绿”。

  【首次跨入行业50强,大本营市场优势有限】2020年,弘阳地产合约销售金额865亿元,同比增速32.8%,超额完成15.3%。业绩稳步增长,销售金额排名较2019年上升5位至第49名,首次跨入行业50强。江苏省作为企业的发家之地,贡献达54%。根据CRIC监测的江苏12个城市全口径金额榜单来看,企业在徐州和常州进入前十强,分别位于第5、第6位,在发家地南京的排名为第17位,可见虽然弘阳在江苏已占有一定的市场份额,但优势还比较有限。 

  【拿地积极土储充足,权益比重有待提升】仍处扩张期,2020年拿地销售比达0.57,高于百强房企平均拿地销售比。坚持“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”的战略布局。从分布来看,在江苏省投资力度最大,占比达58%。截至2020年底,拥有2006万平方米土地储备,总土储权益占比约48%,较2019年下降了7个百分点,主要是由于近两年加大了和同行的合作力度,与旭辉、新城、金辉、中骏等20多家房企签订了战略合作协议。按照目前的销售情况和增长速度来看,弘阳的土地消化周期约为2-3年,储备较为充足。 

  【物业销售为主,利润率下滑】2020年营业收入为201.6亿元,同比增长32.9%。营收主要来自物业销售,这部分占比达97.3%。实现毛利润45.1亿元,较2019年上升18.2%,净利润同比上升13.4%至18.6亿元。但由于高毛利项目结转变少,毛利率和净利率均有不同程度下滑,其中毛利率下降2.8个百分点至22.4%,净利率下跌1.6个百分点至9.2%。 

  【净负债率低至50.3%,为绿档房企】截止2020年,现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势,债务结构优化。此外,议价能力也得到提升,加权平均借贷利率降低至7.67%。展望2021年,企业于1月发行历史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外在3月按时偿还接近6亿美元的利率较高的境外优先票据,预计未来指标将进一步优化。净负债率为50.3%,大幅下降了20.1个百分点。此外,剔除预收款的资产负债率达69.4%,相较2019年底下降近5个百分点,顺利实现由“黄”转“绿”。 

  【地产商业双轮驱动,弘阳广场持续扩张】坚持“地产商业双轮驱动”的战略,2020年商业和酒店经营收入分别为5.05亿元和0.38亿元,占比合计2.7%。在商业经营方面,期内新开业3个商场,截止2020年底已累计开业6座弘阳广场。同时正在筹备开设9座弘阳广场,位于合肥、徐州、济宁、烟台、常州等城市。地产能为商业引流赋能,反之商业也能为地产溢价赋能,由此商业与地产将发挥协同效应,打造差异化优势。

  
  01销 售

  首次跨入行业50强

  大本营市场优势有限

  完成销售目标,首次跨入行业50强。2020年,弘阳地产合约销售金额865亿元,同比增速32.8%,虽在2018年上市后销售增速有所下滑,但增速仍高于行业平均,且相比750亿元的预售目标,超额完成15.3%。同期实现合约销售面积591.6万方,销售均价达14621元/平方米,同比增速分别为21%和10%。业绩稳步增长,销售金额排名较2019年上升5位至第49名,首次跨入行业50强。

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  江苏作为大本营贡献最大,但市场优势有限。弘阳原先是一家根植于江苏的区域型房企,上市后企业不断外拓,截止本期末合约销售已经覆盖了40多个城市。江苏省作为企业的发家之地,销售额占比虽相比2019年同比下降10个百分点,但仍贡献过半,达54%。根据CRIC监测的江苏12个城市全口径金额榜单来看,企业在徐州和常州进入前十强,分别位于第5、第6位,在发家地南京的排名为第17位,可见虽然弘阳在江苏已占有一定的市场份额,但优势还比较有限。同在长三角区域的安徽、浙江则同比增加13个百分点至23%,由此长三角销售金额占比较2019年有所提升,达77%,为主力区域。珠三角和中西部的占比则与去年同期基本持平,分别为4%和13%。随着越来越多的城市开始贡献销售,弘阳的全国化版图将更加清晰。

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  02投 资

  拿地积极土储充足

  权益比重有待提升

  仍处于扩张阶段,保持了积极的拿地态度。2020年全年新增50幅土地,新拓展了淮安、宿迁、咸阳、芜湖等城市。至此基本完成了江苏省的全域布局,除连云港外,省内城市均有项目。新增土地计容建面687万平方米,平均楼面地价为7157元/平方米,拿地金额约492亿元,按此计算的拿地销售比高达0.57,与2019年基本持平,高于百强房企平均拿地销售比。且期内尝试多元拿地方式,通过收并购和商住联动拿地建面占比35%。

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  坚持“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”的战略布局。从分布来看,在江苏省投资力度最大,投资建面达398万平方米,占比过半,达58%。此外,聚焦长三角、大湾区和成渝等重点区域,其中长三角(除江苏)区域建面占比达15%,成都、重庆、长沙等其他城市占比27%。

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  土地储备充足,权益比重仅48%。截至2020年12月31日,弘阳拥有187个项目共2006万平方米土地储备,较期初上升18.5%,权益建面967万平方米。总土储权益占比约48%,较2019年下降了7个百分点,主要是由于近两年加大了和同行的合作力度,与旭辉、新城、金辉、中骏等20多家房企签订了战略合作协议。按照目前的销售情况和增长速度来看,弘阳的土地消化周期约为2-3年,储备较为充足。从总土储布局来看,与销售分布形成互补,即销售贡献大的区域,土储资源更为丰富。长三角土储建面占比超7成,其中江苏省土储占比过半。其次,中西部土储建面占比为22%,珠三角和环渤海占比较低,小于5%。全国各区域均有所分布,但占比与2019年相比变化不大。

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  03盈 利

  物业销售为主

  利润率下滑

  营收同比增长超三成,物业销售部分占比98%。2020年,弘阳地产营业收入为201.6亿元,同比增长32.9%。营收主要来自物业销售,这部分占比达97.3%,为196.2亿元。值得注意的是,相比2019年营收集中在下半年的局面,2020年上半年和下半年营收基本相当,我们认为这是企业调整了结转节奏的结果。除此之外,作为双轮驱动的房企,商业和酒店经营收入分别为5.05亿元和0.38亿元,占比合计2.7%。

  毛利率和净利率均有不同程度下滑。报告期内,弘阳地产实现毛利润45.1亿元,较2019年上升18.2%,但毛利率下降2.8个百分点至22.4%,主要是由于高毛利项目结转变少。净利润同比上升13.4%至18.6亿元,归母净利润也同比上升13.2%至16.6亿元。但净利率和归母净利率分别同比下跌1.6和1.4个百分点至9.2%和8.2%。长期来看,由于企业采取收并购、商住联动的多元拿地模式,能提高资金使用效率,并且随着新进入城市的深耕和产品升级,预期未来整体利润率将有所回升。

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  04负 债

  净负债率低至50.3%

  为绿档房企

  短期无偿债压力,债务结构健康,2021或将进一步优化。截止2020年,弘阳地产拥有现金185.3亿元,同比增长约10%。同时,短期债务同比下降8%至114.4亿元,由此现金短债比由19年的1.4升至1.6。长期债务同比增长22%至208.7亿元,长短期债务比进一步升高至1.82。短期借款占比由2019年的42%下降至35%,现金短债比和长短债比均呈现上扬趋势,债务结构持续优化。此外,融资渠道拓宽,议价能力也得到提升,非银信托贷款由2019年的16%下降到13%,加权平均借贷利率降低约0.2个百分点至7.67%。展望2021年,企业于1月发行3.5亿美元、票面利率7.3%、年期4年的优先票据,为历史上单笔发行金额最大、票面利率最低、年期最长的美元优先票据。此外,在3月按时偿还接近6亿美元的利率较高的境外优先票据,预计2021年指标将进一步优化。

  净负债率持续下降,为监管认定的“绿档”房企。2020年底弘阳地产的净负债率为50.3%,相比净负债率本就小于行业的2019年,还大幅下降了20.1个百分点。此外,剔除预收款的资产负债率达69.4%,相较2019年底下降近5个百分点,顺利实现由“黄”转“绿”。

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  05战 略

  地产商业双轮驱动

  弘阳广场持续扩张

  坚持“地产商业双轮驱动”的战略,但商业部分规模还需发展。2020年弘阳商业经营板块实现营业收入5.05亿元,同比增加23%;由于疫情影响,酒店经营板块同比下滑4%,实现营收0.38亿元。商业和酒店合计营收占比2.7%,相比2019年下降0.3个百分点。

  “弘阳广场”持续扩张。在商业经营方面,已形成“弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+”三条产品线,期内新开业燕郊弘阳广场、扬州弘阳广场和衡阳弘阳广场3个商场,成功拓展济南弘阳广场。截止2020年底,已累计开业6座弘阳广场,已开业重资产出租率维持90%以上。同时,正在筹备开设9座弘阳广场,位于合肥、徐州、济宁、烟台、常州等城市。地产能为商业引流赋能,反之商业也能为地产溢价赋能,由此商业与地产将发挥协同效应,打造差异化优势。

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企业信用
统一社会信用代码:91500000202893468X
统一社会信用代码:913300001429292295
统一社会信用代码:91440101231245152Y
专 题
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