[克而瑞]世茂集团:销售目标增长率16.6%

2021-04-06 18:17:07来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-04-06
  • 报告类型:企业报告
  • 发布机构:克而瑞

  导 读

  中长期销售增速指引调低至10%以上;期内拿地谨慎,权益比离目标尚存差距;承诺归母净利10%以上的年化增速,仍存挑战。

  【去化率下行,中长期增速指引调低至10%以上】2020年世茂实现签约金额3003.07亿元,同比增长15.47%,增速位列TOP10第4位。世茂深耕效能略显不足,2017年以来单城市年产能维持20-22亿元,与深耕型房企存在差距。基于地价上涨预期的评估,2020年世茂实际供货从年初设定的5000亿元调整至4800亿元,可售资源面积2772万平,平均去化率(按面积计)61.8%,较前期65%的去化有所下滑。2021年世茂销售目标3300亿元,目标增长率16.55%,与此同时,管理层将中长期销售增速指引从2020年中期业绩会披露的20-30%调低至10%以上。 

  【拿地谨慎,权益比57%离目标尚存差距】 2020年世茂投资态度谨慎,拿地款同比减少42%至908.02元,未完成年初设定的投资计划(回款的50%即1126亿元),拿地销售金额比从2019年的0.6明显放缓至0.3。2020-2024年曾被管理层定义为做强权益利润阶段,但实际上2017年以来世茂拿地权益比大多低于60%。展望中长期,在维持销售10%以上增速的情况下,要实现管理层承诺的归母净利10%以上的年化增速,对纯粹的房开业务而言,仍存挑战。世茂土储资源优质,总货值超13800亿,可满足未来4-5年需求。 

  【出售物业股权大幅贡献归母净利,“三条红线”全部绿档】2020年世茂实现地产开发结转收入1261.3亿元,同比增长19.78%,预收账款/开发结转收入0.78,未来结转的持续性与头部房企存在差距。综合毛利率29.31%,同比减少1.3pct,缘于土地红利项目结算减少所致;净利率同比减少0.3pct至14.38%,主要归因于期内销管费用的提升和物业重估收益的减少。期末世茂“三条红线”指标由黄档转为绿档,1年内到期的债务占比25%(363亿元),尚未使用的融资额度700亿元,短期偿债压力不大。 

  【世茂服务成功IPO,其余板块短时间上市仍存挑战】世茂集团正式启动大飞机战略,四大双翼中三大非房开(物管及其他、商业和酒店)占营收比重6.8%,除酒店外,其余均超额完成目标。世茂服务于2020年10月底成功IPO,过去三年间收入、净利润和归母净利复合增长均超90%,居行业前列。受疫情影响,2020年酒店和商业经营效益略显乏力,其中酒店收入同比下降31.1%,商业租金同比微增1.12%至10.76亿元。目前酒店和商业板块尚未上市,短时间寻求上市仍有挑战。

  01销 售

  去化率下行

  中长期增速指引调低至10%以上

  2020年世茂集团实现全口径合同销售额和面积3003.07亿元和1712.6万平,同比增长15.47%和16.85%,完成全年3000亿元的销售目标,排名跻身行业第8位,销售金额增速超过TOP30房企14.7%的平均增速, 也超过TOP10房企9.72%的平均增速,增速位列TOP10第4位。2020年世茂回款同比增长15.5%至2252亿元,对应75%的回款率,未来要加强销售回款。

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  2017年以来世茂单城市年产能维持20-22亿元,2020年前十城市销售额贡献占比同比下滑2.53pct至50.38%,与深耕型房企存在差距,深耕效率略显不足。值得注意的是,2020年开始世茂以权益销售和权益利润为考核,建立可升可降的组织架构,业绩落后的区域将面临被合并的风险,业绩领先的区域将晋升为特区,以此做强区域,提高区域公司城市深耕的积极性。2021年1月世茂调整组织架构,将原来9个区域公司调整为7个,山东和华中区域分别交由苏沪和浙江区域带教管理,粤桂区域并入海峡,同时将苏沪和浙江都由地区公司升级为特区。

  四季度开始土地市场过热带动地价上涨预期,世茂适度调整供货,尤其放缓长三角和大湾区的供货量,确保可售溢价空间。2020年世茂实际供货从年初设定的5000亿元调整至4800亿元,可售资源面积2772万平,平均去化率(按面积计)61.8%,较前期65%的去化有所下滑。从库存来看,2018年开始世茂库存开始回升,2020年底库存面积较期初上涨31%至1059万,其中已竣工未销售较期初上涨29%,占整体库存的20.77%。在供货力度加大的同时,世茂需加强城市和地块研究以提升去化,以防再次造成库存去化问题。

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  世茂2021年的销售目标3300亿元,目标增长率16.55%,与此同时,管理层将中长期销售增速指引从2020年中期业绩会披露的20-30%调整至10%以上。2021年世茂计划新供建面2037万平(占比65.8%),加上期末现房库存220万平和前期滚存的839万平,全年累计可售建面3096万平,折合可售货值5500亿元,货值去化率60%即可达成(2020年:63%),叠加可售货值中住宅类占比75%,核心城市群货值占比71%,结构相对健康,全年3300亿目标完成压力不大。根据克而瑞销售榜单,1-3月世茂已实现全口径销售额675.2亿元,一季度目标完成率超20%。

  02投 资

  拿地谨慎

  权益比57%离目标尚存差距

  2020年世茂投资相较于2019年明显放缓,拿地态度谨慎。2020年世茂新增土储面积1534.7万平,同比减少50.4%。受土拍成交溢价率大幅提升的影响,2020年世茂避开高价地,放缓拿地节奏,实现拿地款同比减少42%至908.02元,全口径拿地销售金额比从2019年的0.6明显放缓至0.3,略低于同期TOP10拿地销售比均值0.35。其中下半年拿地款占比仅28.8%,上下半年投拓布局相对失衡,可能影响后续推货节奏。从全年来看,未完成年初设定的投资计划(销售回款的50%即1126亿元)。

  权益比方面,于2020年中期业绩会上管理层将2020-2024年定义为做强权益利润阶段,但2020年世茂投资仍维持较低权益比。2020年拿地额权益比同比减少2.1pct至56.3%,离目标权益比65%存在明显差距。2017年以来,世茂拿地权益比大多低于60%,入账后可能稀释权益利润;展望中长期,要销售维持10%以上增速的情况下,实现管理层承诺的归母净利10%以上的年化增速有待观望。

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  拿地结构上,世茂持续关注三四线的投资机会,三四线拿地建面占比45.5%(仅统计拿地总价10亿以上的项目),而一线和二线占比分别为6%和48.4%。从权益比来看,高能级城市竞争激烈,世茂一二线拿地权益比相对偏低,三四线拿地金额的权益比66%,高于一二线拿地权益比(一线:47%,二线:57%)。中长期来看,三四线缺乏人口和产业支撑,需求疲软,对世茂而言,未来三四线去化情况是否会再次重蹈前期库存问题也有待观察。

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  世茂土储可满足未来4-5年需求。世茂拿地节奏放缓,至2020年底旗下拥有434个项目,总土储建面较2020年中下滑2.6%至8175万平,总货值超13800亿,其中权益建面5011万平(权益比61.3%),待开发建面2402万平(占比29.4%),土储可保障未来4-5年的需求。世茂土储均价/销售均价30%,地货比30.7%,处行业前列,未来盈利空间可期。土储结构上,世茂大湾区和长三角货值充裕,合计货值占比过半,其中大湾区(含香港)总货值3950亿元,占比29%,长三角3450亿元,占比25%,华北和福建货值均超2400亿元,分别占比18%和17%。

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  03盈 利

  利润率稳定

  出售物业股权大幅贡献归母净利

  2020年世茂实现营业总收入1353.53亿元,同比增长21.37%,其中地产开发结转收入1261.3亿元,同比增长19.78%,结转面积同比增长18.3%至830.6万方,结转增速符合预期。受益于世茂销售规模维持高增长,预收账款较期初大幅提升42.16%至1061.27亿元,预收账款/开发结转收入从2019年的0.67提升到0.78,但覆盖倍数仍不足1,未来结转的持续性与头部房企存在差距。

  盈利能力方面,世茂实现毛利润396.67亿元,同比增长16.22%,综合毛利率29.31%,同比减少1.3pct,缘于土地红利项目结算减少所致,但毛利率水平仍处内房股相对优秀水平。2020年实现净利润同比增长18.82%至194.62亿元,净利率同比减少0.3pct至14.38%,主要归因于期内销管费用的提升和物业重估收益的减少,其中营销及管理费用率(费用/操盘额)同比增加0.7pct至4.12%。

  受合作比例过高影响,2020年少数股东损益占比提升至35.12%,期内实现归母净利润126.28亿元,同比增长15.88%,对应归母净利率9.33%,同比减少0.4pct。若加上出售部分世茂服务权益获得股东应占税后收益29.4亿元,全年世茂归母核心净利润152.23亿元,同比增长45.2%,对应归母核心净利率13.6%,同比减少0.5pct。

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  04偿 债

  “三条红线”指标改善至绿档

  2020年世茂平均融资成本5.6%,在市场利率下行趋势下仍与去年持平。期内,世茂境内发行143亿元公司债,均属于长期债券;7月境外发行3亿美元/10年期/4.6%优先票据。除此之外,世茂探索新型融资,2月成功发行8.5亿元/3.6%的疫情金融产品,4月获得市场首单武汉酒店抗疫CMBS/6年期/8.4亿元的发行额度,并于9月成功发行。

  截至2020年,世茂有息债务1451.43亿,同比增长14.69%;若算上永续债51.41亿,有息负债规模1502.84亿元,同比增长14.53%。从融资渠道来看,世茂境内债券占比21%,境外债券22%,银行及其他借款57%。

  受益于期内两次配股和世茂服务的上市,至2020年底世茂“三条红线”指标由黄档转为绿档,实现现金短债比1.87,世茂披露的扣除预售监管资金后的现金短债比(预售监管资金186亿元)1.16;净负债率较期初减少7.1pct至50.28%,若将永续债计为负债,调整后的净负债率55.52%,较期初减少8.4pct;期末扣预后的资产负债率68.47%,世茂披露的扣预后的资产负债率(预收账款包含合约负债和相关增值税,期末合计1114亿元)68.41%;“三条红线”指标均处于政策红线内,2021年有息债务规模增速上限可达15%。

  债务结构方面,世茂长短债务比2.97,其中1年内到期的债务占比25%(363亿元),期末尚未使用的融资额度700亿元,备用流动性充足,短期流动性压力不大。

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  05多元化

  世茂服务成功IPO

  其余板块短时间上市仍存挑战

  2020年世茂正式更名为世茂集团,正式启动大飞机战略,以物业开发为核心主体,以商业、酒店、物管及金融为双翼,以高科技、医疗、教育、养老、文化等作为平衡发展的尾翼。四大双翼中三大业务物管及其他、商业和酒店迎来业绩收益,2020年非房开收入同比提升48.7%至92.2亿元,占营收比重同比增加1.3pct至6.8%,除酒店业务外,物管和商业均已超额完成年初目标。

  物管方面,世茂集团分拆世茂服务于2020年10月底成功登陆港交所,行使超额配股权后,共募集110亿港元。目前世茂服务外拓主要依赖集团,但第三方外拓提升显著,2020年第三方拓展面积23.5百万平,同比增长1205%,并寻求多元业态组合的平衡,期末非住宅在管面积占比大幅提升至40.5%。2020年世茂服务物业费收缴率维持95%,续约率高达99%,期内实现收入50.26亿元,同比增长102%。2018-2020年三年间实现收入复合增速94.3%,净利润复合增速122.7%,归母净利复合增长118%,居行业前列。至2020年底,世茂服务在管面积和合约面积分别1.46亿平和2.01亿平。

  酒店方面,2020年世茂武夷度假区酒店和香港世茂喜来登酒店成功开业,至2020年底,世茂酒店已开业的自持酒店有24家,拥有客房数量近7,600间,拥有27家(含筹建)国际品牌酒店,121家(含筹建及输出管理)自主品牌酒店。其中,2020年新签约酒店32家,其中69%位于一二线。受疫情影响,2020年酒店实现收入14.5亿元,同比下降31.1%。随着疫情的有效防控,叠加2021年长沙希尔顿酒店和长春莲花山茂御酒店计划开业,2021年酒店业务可能迎来触底反弹。

  商业板块,世茂目前已进驻30多个城市,拥有60多个商业项目(含筹建)。2020年世茂多数大体量的商办项目单体量租金下滑,期内实现租金10.76亿元,同比微增1.12%,商业运营服务收入4.62亿元,同比增长26.9%。

  非房开业务中,目前酒店和商业板块尚未上市,但短时间寻求上市仍有挑战。酒店普遍面临盈利难、资金积压等问题;而商业方面,世茂发力较晚,2017年开始才重新梳理产品线,目前商业规模偏小,叠加当前商业普遍采用租售并举模式,散售商铺不利于统一的招商及运营。此外,香港市场估值保守,投资者更看重资产的现金回报,对于回报率偏低的酒店和商业等重资产,IPO可能面临折价发行的可能。

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企业信用
统一社会信用代码:91310115703007022M
统一社会信用代码:91500000202893468X
统一社会信用代码:91440101741884392G
专 题
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