二手房分化:广州连续6月成交破万套,郑州连跌16月

丁祖昱2020-12-17 08:26:11来源:丁祖昱评楼市

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  近期,国家统计局发布了2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2020年11月,在各地认真贯彻落实党中央、国务院部署,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳,略有回落。

  二手房房价方面,11月4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

  具体来看,二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别为:广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁、银川、丹东。同时,二手房价格环比跌幅排名前十的城市分别为:南充、哈尔滨、牡丹江、济南、长春、呼和浩特、青岛、郑州、西安、北海。

  对此,我们特意选取了其中几个比较有代表性的城市进行了分析整理,最后发现,目前二手房市场整体及二三线城市房价环比基本持平,一线城市受政策调控指引,虽然之前曾一度出现过较大涨幅,放目前也开始逐渐回归稳定。

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  70城二手房一线城市涨幅明显

  国家统计局数据显示,2020年11月,一线城市二手住宅销售价格同比上涨8.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,环比上涨0.5%,涨幅与上月相同。二线城市二手住宅销售价格同比上涨2.1%,涨幅与上月相同,环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比上涨1.5%,环比上涨0.2%,涨幅皆与上月相同。二手住宅涨幅总体较为稳定。

  从2019年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数环比走势来看,一线城市从2020年2月后开始价格走势明显高于其他城市,并于2020年5月达到高点后出现回落,2020年8月再次达到第二峰值,随后受调控政策影响,逐步回落。

  二线城市虽然整体价格走势不如一线城市走势较高,但其指数始终都保持与上月持平或者教上月出现一定增长,整体走势较为平稳。

  三四线城市在2020年2月出现下跌,受其影响70城房价指数也在2020年2月出现下跌,从2019年1月以来70城各能级城市总体走势来看,三四线城市明显受疫情影响较大,在2020年2月后整体指数环比走势较低,但随着市场整体复苏及各地进一步落实房地产长效机制,推动房地产市场平稳健康发展下,目前整体市场逐渐回归稳定。

  具体城市来看,二手房价格环比涨幅排名前十的城市分别为:广州、合肥、徐州、深圳、北京、沈阳、厦门、西宁、银川、丹东。价格环比跌幅排名前十分别为:南充、哈尔滨、牡丹江、济南、长春、呼和浩特、青岛、郑州、西安、北海

  涨幅前十的城市中,有3个为一线城市,而跌幅前十的城市中不少是中部、东北部的三四线城市这也比较符合各城市能级的涨跌幅情况。

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  广州:连续六个月成交量破万套

  广州是11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中二手房涨幅第一的城市。克而瑞数据显示,11月份广州二手住宅成交套数为14272套,环比增长33.58%,同比增长64.77%,11月份的成交量是今年以来的第二高量,仅次于8月份15390套的网签量;成交面积为126.6万平方米,环比增长34.10%,同比增长58.61%。

实际上,从疫情影响下的断崖式下调,到今年3月份开始,广州二手住宅成交量已开始稳步回升,至8月份时达到最高,经10月份回落后,11月份再度升温,呈现出了强势的反弹现象。从目前的数据显示,广州二手住宅成交量已连续六个月破万套。

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  9月和10月市场成交接连回落,使得部分业主惜售心态有所松动,愿意提供更多的议价幅度,一定程度上推动交易达成。现阶段市场需求活跃,成交周期明显缩短,促使“卖一买一”客户能够快速出售旧房源以置换新房源,加上“买涨不买跌”心理影响,买家担心明年房价上涨,故选择提前入市。因此,11月份改善需求客户明显增多。

  在深圳和东莞调控逐渐收紧的同时,广州上半年广州有5个区先后放松限购,更多人拥有了购房资格,使得部分购房需求外溢至广州,一定程度上带动了房价的上涨。

  从区域来看,天河区因其板块盘源具备较强的保值、升值能力,二手住宅市场一直较为活跃。而南沙、黄埔、海珠等区域新房价格上涨带动二手住宅价格向上。克尔瑞数据显示,今年前11个月,南沙、黄埔、海珠三区的新建商品住宅均价涨幅同比分别达25%、13%和12%,这样的表现直接带动同区二手住宅价格上涨。如在海珠区新成交地价逾5万元/平方米、多个新盘上市报价超7万元/平方米的刺激下,海珠区11月多个热门二手社区的成交价和今年年初相比均有10%的涨幅。

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  哈尔滨:二手房卖家降价促销

  临近年底,在寒冷天气的影响下,哈尔滨二手房市场反馈冷清,面临交易困难,房源量涨降互现,购房者对市场信心明显不足。

  根据国家统计局发布的《2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,11月哈尔滨二手房价环比下跌0.5%,跌幅位居全国第二,自今年6月以来,哈尔滨二手房价已经连续6个月环比下跌,其中,9月更是领跌全国。

  哈尔滨当地的中介工作人员介绍,目前哈尔滨二手挂牌房源较多,但年底的购房人群并不多,且价格预算普遍偏低,卖家只能“自降身价”来促销。

  “有购房意愿的人太少了,除非遇到价格很低的房子,否则不会轻易出手。”哈尔滨某品牌中介王宣皓告诉我们,去年的二手房市场还属于只要卖家要的价格不是贵得离谱,基本在一个多月都能出手。可目前的形势变了,买家可选范围太多,压价压得很厉害。

  “要不是急着用钱,真不会现在卖!”魏先生两年前在南岗区某小区,花48万买了一套50平方米左右的二手房,本来想着交通方便、生活便捷,将来再出手多少也能赚点,没想到转手卖时却赔了四万多元。房子挂在中介三个多月,来看房的前前后后有20多家,但都是在压价,“感觉比早市买菜砍价都厉害!”魏先生无奈地苦笑。

  11月哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。政府主动鼓励开发商“花样”让利,这对哈市二手市场再次造成了冲击。

  受上半年疫情影响,开发商下半年销售任务重,财务成本压力又大,一些新楼盘打折降价现象加上政府鼓励,普降使得大众产生观望心理,部分二手房房主因疫情或新房房价而降低二手房挂牌价,但整体形势不如往年,从而产生了二手房市场在年底遇冷的情况。

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  郑州:二手房价格连跌16个月

  《2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,郑州的二手房房价环比下跌了4.3%,这已经是郑州二手房房价连跌的第16个月。

  根据当地中介反映,郑州一直是一座比较“偏爱”新房的城市,购房者一向更倾向于购买新房,而年底这段时间是开发商促销优惠的高峰期,市场优惠再加新房交易税低于二手房的天然优势,二手房市场势必会更受到更大的冲击。

  “我已经接连半个月没开张了。”郑州本地二手房中介赵昱说。据赵昱解释,由于现在的二手房市场没办法正常开展工作,很多同事只能转投一手房市场。“但今年的市场形势,开发商的日子也不好过了。”赵昱说道。

  赵昱告诉我们,他所在的门店主营小区有一套92平方米三房,挂了半年,从165万元降到了142万元,至今没有出手,周边的几家门店已经不再推这套房子了。

  据他介绍,往年这种户型是最受欢迎的,只要价格相对合适,基本上挂牌时间不会超过2个月,成交并不难。但是今年明显能感觉到“变天了”。附近二手房难卖的很大一部分原因在于税费。“在房价和新房相差不多的情况下,有的二手房不是满五唯一,交易中会多出一部分税费,导致二手房最终成交价甚至高于同区域新房,所以很多客户都会更倾向于新房。”

  事实上,赵昱并不是个例。

  数据显示,目前郑州二手房市场库存已经超过10万套,目前郑州二手房房源可选择空间很大,市场上已经有不少小区库存量达到了2017年的2-3倍,成交量却不及往年同期水平,不难预见未来很长一段时间内,二手房市场会进入买方市场。

  我们认为,虽然从数据上看一线城市的二手房房价从疫后开始出现大幅增长,但目前已经开始逐渐回归稳定,未来整体相对可控。二三线城市整体价格相对平稳,但是内部开始出现分化,部分城市已经多月下滑,其中部分城市受政策影响,使得部分购房者转向了一手房市场,还有部分城市二手房市场一直不理想,对于明显一二手房都连续多月下滑的城市而言,需要多加注意改善城市吸引力及供求水平。

  注:文中涉及人名皆为化名

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