青客公寓管理层大换血 换人能否扭转乾坤?

北里2021-02-01 11:28:34来源:中房报

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  青客公寓人事变动不是第一次了,但这次不同,是5名管理层大换血。

  1月28日,长租公寓服务商青客公寓(NYSE:QK)发布管理层人事变动公告,金光杰已辞去公司首席执行官、董事会主席、董事、董事长和薪酬委员会成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员的职务,此外,4名青客老将也于同日辞任相关职务。

  金光杰辞任后,青客公寓董事、首席运营官兼副总裁屈成才被任命为董事会主席,首席执行官,薪酬委员会主席兼成员以及提名和公司治理委员会主席兼成员。

  青客公寓董事会主席等5名管理层为何纷纷辞任?青客公寓方面称,金光杰等管理团队成员的辞任均系个人原因。

  令人惊讶的是,作为青客公寓创始人兼CEO的金光杰也选择了辞任,事情并非这般简单。

  或许从青客公寓的业绩中可以找到答案。2020年9月30日,青客发布的截至3月31日的2020财年上半年未经审计的财务数据显示,截至2020年3月31日,青客公寓净收入为人民币6.271亿元,比2019财年同期增长6.5%。归属公司的净亏损为人民币4.168亿元,相较于去年同期增加1.153亿元。

  YOU+公寓创始人&CEO刘洋告诉中国房地产报记者,报表不好看,青客公寓做的是分散式公寓,整体而言,分散式一直都在亏钱。

  2012年,青客公寓成立于上海,主要目标市场也瞄准以上海为中心的长三角的大城市。

  在美国纳斯达克上市算是青客公寓的高光时刻了。此前自如、蛋壳这样大体量的长租公寓企业都没上市,但青客公寓做到了。2019年11月,青客公寓在美国纳斯达克上市,成为国内首个上市的长租公寓企业。

  此外,伴随着青客公寓的大都是负面信息。

  距赴美上市不到半年时间,也就是从2020年5月6日起,尤强(Jackie Qiang You)辞去青客首席战略官兼高级副总裁一职。公开资料显示,尤强曾任职于美银上海分行、北方信托、沙丘基金等机构,于2019年7月至2020年1月担任青客公寓首席财务官,2020年1月以来担任公司首席战略官兼高级副总裁。

  什么是首席战略官?首席战略官是一个多面手,主要工作是为公司提出有建设意义的战略规划,应对公司各种问题。

  首席战略官的转身离去也反射出青客公寓遭遇了各种困境。

  2020年初,受新冠肺炎疫情影响,青客公寓被曝出陷入资金链危机。2020年4月,青客位于上海徐汇的绿地中心、源创社联合办公等多个办公地点被曝出租金连续两月违约的消息。甚至,青客公寓位于徐汇区龙华中路596号的总部大楼已人去楼空,15楼部分会议室电脑、桌椅也被搬空。

  这个月也被称为青客公寓的“黑色4月”。

  不过,青客公寓也及时作出了回应。他们表示,针对之前小部分房东、租客的合同纠纷,争取在3个月内逐步恢复正常。

  在此后的三个月内,青客公寓尝试了一些方法。2020年7月22日,青客公寓发布公告,该公司将发行本金总额达1亿美元的4年期可转换债券。

  此外,青客公寓还得到了建信住房的帮助。青客公寓COO屈成才表示,受疫情影响,他们公司和行业内多家企业一样,遇到现金流困难,建信住房作为国有大型商业银行旗下住房租赁企业,帮助青客一起第一时间确认援助方案,对于双方商定的合作房源,由建信住房提供资金合作和平台支持,日常房东、租客和房源等线下管理则由青客继续负责。

  尽管可以稍微喘息片刻,但问题还是接踵而来。2020年9月,杭州区域关于青客公寓租金贷逾期、不退款的投诉激增。这些事情导致的后果是杭州员工均已解散,股价也创上市以来最低。

  围绕着青客公寓的投诉量一直居高不下,投诉的主要原因大都是租金贷逾期、不退房解贷、房租和押金不退、APP无法提现等问题。

  青客公寓为何会变成这样呢?

  一是资金压力。

  资料显示,长租公寓的成本构成中,装修成本几乎占到总成本的17%,作为运营前的一次性投入,极大地考验企业的现金流。

  上市前,青客公寓其实都是亏损的。从2017年至2019年,青客公寓净利润分别亏损2.72亿元、13.66亿元、4.98亿元。

  公开数据显示,拿青客公寓的一期平均租金差举例,比例约为25.1%,单间月租金差额约为288.4元,这就意味着单间青客公寓,仅收回装修成本就需要近5年的时间。

  二是采取了业内普遍采用的"高进低出"运营模式以及租金贷。

  什么是“高进低出”?是指长租公寓公司作为中间商,高价从房东手中租来房子,却以低价租给租客。

  什么是租金贷?简而言之,租客与金融机构签订贷款协议,房款一次性交给“青客”这样的平台,而房客则按月给金融机构还贷款。

  一位业内人士直言,问题就出在平台对租金的运用。这笔提前预付的租金原本是要按月付给房东的,利用时间差可以盘活现金流。但多数平台将这笔钱挪作规模扩张的资本,导致资金链断裂。

  事实上,长租公寓领域一直不缺参与者,青客公寓管理层大换血后会迎来曙光?

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