高力国际发布2020年下半年物流仓储租金地图

2021-03-10 11:14:20来源:中房网

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全国市场概览

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  2020年下半年,高力国际物流仓储租金地图33个核心物流城市总供应量约6,744万平方米,相比上半年增长12%。其中供应量超过100万平方米的城市有24个,上海、天津和成都排名前三。

注:由于香港市场情况较特殊,不纳入统计,下同。

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  竣工面积最大的城市为西安,达76.7万平方米,嘉兴、成都、长沙和东莞均有超过50万平方米的半年新增供应入市。

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  市场整体出租率86%,相比上半年上升1个百分点。出租率高于95%的城市有11个,其中廊坊和南宁均为满租,常熟99%。

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  2020年下半年,市场平均租金为人民币1.04元/平方米/天,相比上半年下降1.7%,主要由于个别供应量较大的城市的租金波动,但同时,25个城市的租金保持稳定或有所增长。北京、深圳和上海的净有效租金位列前三。

  注:采用加权平均的方法,故供应量大的城市租金波动对平均值有更大影响。

各区市场概览

  华北

  北京:北京长期处于供不应求的市场状态。2020年下半年,受疫情影响,全市平均租金较上半年无明显增长。未来北京仍将处于供不应求的市场情况,受产业政策、市场调整等影响,预计平均租金将保持增长,但增速将有所调整。

  廊坊:廊坊在过去多年保持无新增供应且长期相对满租的市场情况。近年北京扩展空间长期受限,环京区域特别是廊坊近几年投资活跃,所投资的项目将在近年集中入市。预计廊坊2021年上半年新增供应48万平方米,大于其现有总存量,短期内将对廊坊的租赁市场造成一定波动,但长期仍将保持健康的市场环境。

  热门租赁市场

  北京、廊坊

  热门土地市场

  北京、廊坊

  华东

  上海及周边城市:2020年下半年,上海物流租金多年来首次下跌,主要因为疫情影响和电商自用仓的启用。上海作为一个日益成熟的市场,未来供应持续收紧,同时需求依然强劲,预期明年租金会有所反弹。同时,上海一直是开发商和投资方青睐的物流市场,租金价格长期处于高位。预计上海未来5年租金涨幅平稳,每年增长率在0.6-3%。高租金和长三角日益完善的基础设施为上海的需求外溢提供了条件,我们可预见周边城市的租金仍有较大增长空间。

  武汉:武汉在2020年下半年租金和出租率双增长,其中出租率从80%上涨到89%,已超过疫情前的83%,主要源自医药或生鲜冷链用户,其改建冷库的需求日益上升。

  热门租赁市场

  嘉兴、武汉、杭州、义乌、昆山、太仓、长沙

  热门土地市场

  淮安、合肥、湖州、宁波、常熟、太仓、台州

  华南

  东莞:近年电商的蓬勃发展和东莞产业转型升级等利好因素,持续带动东莞仓库需求不断上涨。2020年,受疫情催化而快速增长的电商零售产业以及深圳外溢的市场需求,使得东莞在有大量新增供应入市的情况下,出租率仍维持较高水平。此外,随着东莞基础交通设施的完善和消费市场的发展,尤其是电商企业仓储配送需求的扩张,预计租金在未来三年内会持续上涨。

  佛山:佛山市场在2020年下半年实现了租金和出租率双增长。2020年广州大量旧城改造,物流和电商企业搬迁至广州周边城市。佛山距离广州最近,配送广州城区时效性高,外加生鲜电商强势进驻,一同推动佛山租金和出租率增长,预计该趋势还将持续。

  南宁:南宁市场在2020年下半年出租率达100%,市场供需平衡,需求主要来自医药和农产品,冷库需求相对旺盛。在出租情况较为可观的同时,当地市场还需时间接受甲级仓库的租金水平。

  香港:尽管香港市场整体受到疫情和中美贸易战的影响,但工业地产(含物流地产)的表现仍相对其他版块较好,整体租金仅略有下降*,主要因为市场上租户会因倾向更低的租金而搬迁,房东则会通过提供灵活的激励措施和更长的免租期来吸引租户。香港市场因出口反弹和宣布取消非住宅双倍印花税有回暖趋势,冷库和数据中心需求旺盛,近期已出现几宗基金投资者参与的工业大厦全栋交易。

  *注:租金地图上香港租金数字下降是租金下跌和汇率变动共同的结果。

  热门租赁市场

  广州黄埔区、佛山三水区、南宁良庆区和江南区、东莞、惠州惠阳区、香港葵涌、荃湾和粉岭

  热门土地市场

  广州花都区、佛山高明区、南宁良庆区和江南区、东莞、惠州惠阳区、香港粉岭

  华西

  成都:受惠于社区团购及生鲜电商的强势布局,尽管成都2020年下半年有超过50万平方米新增供应投放市场,但由于整体需求较为强劲,出租率反而有所上升。由于本地消费市场的不断回暖,未来成都市场的仓储租赁需求预计仍将以第三方物流(快递快运)以及电商类客户为主导。 

  西安:西安2020年下半年入市了约76万平方米的新增供应,是新项目投放量最大的市场。尽管新增供给较大,但市场需求仍使得出租率保持了一个较为稳定的水平。预计未来西安需求继续上升,同时新增供应大幅减少,西安市场的出租率以及租金将会小幅上涨。

  贵阳:由于整体仓储体量较少,市场表现较好。短期内贵阳市场无新增供应入市,预计出租率和租金将会有进一步的提升。

  热门租赁市场

  成都双流、新都和青白江、重庆空港和沙坪坝、西安港务区和空港

  热门土地市场

  成都青白江

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