人来了!房价地价保障房三大压力,西安需回答

高拯坤2021-03-18 09:17:41来源:中国房地产网

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  过去一年西安房价累计涨幅位居全国百城第三。外界有人就很困惑,西安房价地价这四年来怎么就突然连升了?当地有人士则觉得这并不奇怪,他们认为西安这个城市的潜力在2017年3月落户放开之前被低估了。

  李琪,在西安一家事业单位从事行政工作。她觉得西安的房价已经让不少人感到焦虑。“就如同紧跑加慢跑却总赶不上飞机似的,赶上的人花的买票钱也贵得惊人。” 李琪说。

  记者观察发现,3月第1周,西安土地拍卖速度突然加快,以65亿元位居当周重点城市土地出让金榜首,几乎追平其今年前两个月的土地出让总金额。据测算,与四年前相比,目前西安部分区域的住宅用地价格已经涨了3倍。

  地价上涨会直接反映在房价上。“房价几乎每一年都在涨。西安主城区均价超过1.5万元/平方米,周边区域也普遍均价过万。”3月9日,西安的一名房产经纪人李军向记者表示,“金三银四”背景之下西安楼市去化很快,新盘存量很少。

  2020年西安楼市供求关系一直处于紧平衡状态。即便到了今年,西安楼市供需矛盾也仍然突出,再次出现了“万人摇”现象。

  接受记者采访的中指研究院西安分院研究总监支家骏等业内人士分析称,短期内西安楼市仍将存在缺口,火爆摇号场景恐会再现。长期看,随着土地供应量上涨和新项目入市,供不应求情况会得到平抑,但由于土地等成本价格上升,住宅平均价格仍将会继续上行。

  追涨心理

  “今年以来,西安9个城区的房价有涨有跌,但整体看西安房价每一年都在上涨。”房产经纪人李军说,目前西安主城区新房均价已超过了1.5万元/平方米,其中有不少项目单价达到2万~4万元/平方米甚至更高。就算是位置稍远的西咸新区,新房均价也普遍超过1.2万元/平方米,“房价越涨,看房的人越多” 。

  对于新房价格,安居客数据显示,去年4月西安新房均价12501元/平方米,截至统计日(2021年3月10日)西安新房均价14081元/平方米,不到一年时间价格上涨超过1500元/平方米。

  二手房价格方面,李军称,由于新房市场拉高了二手房市场预期,加上二手房普遍配套较好,西安二手房价格最近这些年不断抬升。

  与李军略显乐观的态度不同,李琪觉得西安的房价让她感到焦虑,相比动辄单价过万的房价,大学毕业留在西安工作的李琪收入并不高,一个月下来满打满算也就4000元出头。

  “我和老公结婚三年,有点积蓄,但是日常开支加上抚养孩子的开支,想买房可能也就是想想罢了。”李琪称,去年和今年她先后两次参与摇号,但是“中签率很低,就算中签了也不见得有那么多钱去买,可是不去摇一下又觉得不死心。”

  李军和李琪截然不同的想法实则是西安楼市的缩影,那就是房价坚挺态势已不是一天两天。

  数据显示,2019年西安新建商品房价同比涨幅高达14.2%,在重点城市中排名第二。2020年西安房价涨幅同样排名靠前,在重点城市中排名第三。

  “去年新冠肺炎疫情西安楼市也受到波及,但和多数城市相比西安楼市充满韧性。” 西安一家本地房企的项目副总经理翟辉说,去年年初他所在的项目开盘不久就被迫按下了暂停键,但随着疫情好转,市场很快就恢复过来了,“对房企来说,去年西安楼市表现不输于往年”。

  对于过去一年的西安楼市,支家骏总结称:西安住宅市场整体量缩价涨,供求关系长期处于紧平衡状态。

  土地拍卖价格强劲    

  房价上涨的背面,西安土地市场表现同样抢眼。

  最新的一个现象是,虽然今年以来西安土地成交总额不足200亿元,但地王频出,出现了曲江二期、西咸能源金贸区、浐灞等多宗高价地,众多头部房企参与竞拍。

  2020年,西安共成交295宗、共计1947万平方米开发用地,同比增加14.6%;土地收入共计1058亿元,同比增长32.6%,全国排名12(另有机构数据显示排名第7)。其中,土地出让面积、土地出让金均达到近五年新高。在楼面价方面,据业内人士测算,截至目前西安住宅用地在四年多时间里上涨了近3倍。

  于土地市场而言,品牌房企是在西安溢价拿地的主力军。据不完全统计,截至2020年年底,百强房企中已有50家房企进入西安,绿地、融创、华润等在西安都积极拿地,规划建筑面积接近或者超过百万平方米。高溢价土地更频频出现,2020年有10多宗住宅用地溢价率超100%。

  某品牌房企西安公司副总经理称,各大房企争相补仓西安、不惜高溢价增储的直接原因就是房价上涨、人口增长以及今年西安举办全运会等利好。

  数据显示,2020年融创、万科在西安销售额超200亿元,碧桂园、绿地、金辉、中南、绿城等五家房企销售额超100亿元。

  “地价上涨很明显,本土房企和头部房企相比,资金上不占优势,拿地难一些。”翟辉透露,目前西安主城区开发土地趋于饱和,房企更多的会聚焦港务区、西咸新区和经开区,改善类产品市场占比持续提升,产品趋向中高端化发展。

  据他们介绍,在西安有不少品牌房企和本地房企在今年春节期间售楼处不放假或少放假,一方面是抢抓就地过年所带来的购房需求,备战“金三银四”;另一方面则积极寻找土地、增加储备、补充货值。

  供应跟不上需求

  楼市和地市强劲,直接助推了西安经济的发展。2020年西安全年GDP突破万亿元大关,以5.2%的增速位居全国万亿城市第一名。虽受到疫情影响,但房地产市场表现不赖。2020年西安房地产开发投资比上年增长6.5%;商品房销售面积2559.79万平方米,仅下降3%。

  有时候,李琪心里想,高房价是不是正在扼杀新西安人的梦想?

  今年2月23日,西安航天新城揽月阁板块的山水美树项目开放购房意向登记。“这个楼盘相比周边价格很低,有种买到就赚到的感觉,首付不够就只能找父母借了。”李琪参与了这个楼盘的摇号,她表示:“和我情况类似的人不少,但最终要么是没通过,要么直接放弃了。”

  这个项目最终有23791个家庭参与登记,18596个家庭核验通过,5051个家庭撤销或未核验。成为了继去年7月西安首现“万人摇”之后的第二个“万人摇”楼盘。

  “这个楼盘的出现与一二手房价格倒挂有关。春节之后西安仅有2个项目获证销售,使得购房者产生了一定要参与摇号的心理,认为即使没有摇中也不会耽误。”支家骏认为,该项目刚需家庭仅4.09%的中签率、普通家庭仅1.15%的中签率,实则反映出西安楼市突出的供需矛盾。

  体现在去化率上也是如此紧俏状况。数据显示,2021年1~2月西安限购区内共推出23个项目(13个项目摇号销售),房源5969套,登记核验通过总人次高达51939人,市场开盘去化率达94.19%。

  “有选择愿意买保障房”

  西安楼市的火热使得调控也不断。近四年以来西安共9次调控楼市,交易端除限购、限贷等传统手段外,近两年还增加了如摇号、分层限制首付比例、监管资金等政策,但和其他城市不同,西安仍然处于城市快速扩张阶段,人口流入产生的新增需求庞大。目前还没有2020年人口新数据,但记者查阅数据显示,2017年3月西安实现户籍新政以来,户籍人口从2016年底的883万人增长到2019年底的1020万人。

  翟辉表示,西安是重要的中心城市,是国家重要的科研、教育、工业基地,高校林立,医疗资源丰富,交通发达,2021年,西安还将举办全运会。这对西安的住房需求具有长期的可持续性。

  有当地人士说,西安对西北五省有较强的吸纳力,四年来户籍新政带来至少200多万新西安人,他们迟早会在西安买房安家。

  接受采访的人士分析称,租赁型保障房、共有产权住房以及商品住宅用地供应逐年增大,这会从根本上解决供求矛盾问题。

  对于未来,李琪说:希望房价不要涨得太快。如果有选择且符合条件,愿意去购买保障房。(应受访者要求,文中翟辉、李军、李琪均为化名)

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