卖楼花,烂尾,维权,盘活:海南一个烂尾楼盘十年悲喜剧本

陈标志2021-03-26 09:16:24来源:中房报

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  海南省临高县海豚花园小区一套26平方米的商品房里,69岁的周伟正在收拾打包行李,身旁独自玩耍的是她4岁大的外孙。去年年底,周伟带着外孙从重庆来到海南过年。原本计划过了年就要返回老家,但因为这套房子的不动产权证一事,她还是与外孙留了下来。

  3月15日下午,位于临高角的海豚花园小区,要举行一场首批21户业主不动产权证核发仪式。这场特殊意义的仪式,标志着曾经深度烂尾的房地产项目正式盘活。

  这也是同时期海南首个正式宣告彻底盘活的烂尾项目。不单单是海豚花园,在整个海南,类似的烂尾项目并不少见。在2009年左右,海南建省办经济特区以来的第二个房地产开发热潮中,一些房地产项目因为种种原因,最终烂尾,给当地政府和购房人留下一个个烂摊子,许多棘手的烂尾项目至今仍在处置当中。

  不动产权证成为购房人与开发商最直接的纷争,因为这代表着购房人最核心的利益。

  卖楼花和缩水的项目

  “你听我讲嘛!”海豚花园小区业主周伟与人交谈时,不希望别人忽略整个事情的全过程而直接跳跃至结果,包括记者的采访。

  这位69岁的“倔强”老人不希望别人中途打断她的讲述,大抵是出于她此前的职业习惯——建筑工程设计师,每一步都要讲究逻辑关系,且要表述准确无误。以至于她此前就房产被查封一事找法官交涉时,都要将事情问个清楚、追个明白。

  虽然从事工程设计几十年,也做过房地产项目总,但在购房这件事上,周伟认为自己“防不胜防地掉坑里了”。

  周伟是见证海豚花园从一片荒地到建设到烂尾全过程的业主之一。12年前,周伟到海南旅游,借住在海口白沙门公园附近的亲戚家。一天下午,她到小区楼下散步,不经意走进了一家房地产项目的销售点。在销售人员的极力游说下,她交了2万元的购房定金。

  “我要他们拿项目规划或者施工图纸给我看,对方说暂时手头没有。”周伟告诉记者,但对方称可以先预交2万元定金,项目开盘时可以优先选房。当时,“海南国际旅游岛”即将宣布,满大街都是此类项目的销售点、房产中介。

  挤在一辆车上,周伟与其他购房者一起,被开发商带至距离海口数十公里远的临高县临高角。开发商站在一个制高点,手臂一挥在空中划了个半圆,扭头对身后的购房者称,眼前这一大片区域就是即将开工建设的一线海景房地产项目——临澜湾国际海岸水城一期项目(即现在的“海豚花园”)。

  周伟等购房人顺着开发商所指,看到的却是一大片杂草丛生的荒地,没有半点动工的迹象。周伟也曾动过要开发商退款的念头,但想想2万元也不多。“当时许多房地产项目都是这样干的,我只能这样安慰自己。”周伟称。

  回忆起当时在海豚花园的购房经历,周伟觉得很好笑。“第二年(2010年),我又跑去项目工地去看了,还是没有半点动工的迹象。”周伟称,开发商当初宣称总规划用地面积2500亩的临澜湾国际海岸水城,在2012年建成占地52亩的住宅小区,之后再也没有了下文。

  尽管“2500亩国际海岸水城”因为多种原因缩水为52亩的“小区”,但周伟等购房者还是庆幸拿到了房子。

  备案房产被查封

  “这个小区存在的问题大概在2016年开始暴露,我们陆续接到业主的投诉,说小区物业不让业主进入小区装修房子。”作为牵头盘活海豚花园的重组方——甲乙丙资产管理公司负责人吴先生告诉记者,许多业主有家不能回,只能在小区附近租房住。

  吴先生告诉记者,海豚花园虽然已经基本建成,但最终烂尾的原因较为复杂,一方面是项目原开发商一个主要负责人因挪用公款、受贿、行贿等数罪被判刑,另一方面是项目被卷入纷繁复杂的纠纷官司;还有一个重要的原因就是,与原开发商千丝万缕关联的小区物业霸占项目,存在黑恶势力的情形。

  周伟、吴丹等业主也正是在2016年在海豚花园购房(周伟系再次购房——记者注)。“我在临高县城做生意,原来的房子有些小,考虑到老人养老,我在海豚花园给我母亲买了一套26平方米的小房子。”吴丹告诉记者,包括3万元“中介费”在内,他一共支付了11万余元的购房款。

  2017年前后,吴丹、周伟等业主要进场装修房子,但小区物业要求业主先交前期物业管理费,不交费不得进行装修。“你猜他们要收多少?像我们这样的26平方米的小户型,他们要一次性收取1.5万元前期物业管理费,大户型的房子要收取4万元。”吴丹感到很纳闷,按照当时小区物业费标准,一年也就800多元物业管理费,况且其签购房合同也仅一年时间。

  “我当时在重庆,就打电话给物业的杨经理,质问他们为什么要收这么多物业费,这不明显是强买强卖吗?”周伟告诉记者,对方称这是他们规定的,不交就不要进场装修。为此,海豚花园的许多业主被挡在了小区之外,只能在小区附近租房居住,有家不能回。

  之后,吴丹、周伟等购房人又获悉了一个令人震惊的消息,包括他们在内的200多套房源被法院查封,或多轮查封。“我们的购房合同之前就在房管部门合法备了案,法院怎么就查封了呢?”周伟对此十分不解。

  海豚花园105户业主为此联名写控诉材料,控诉小区物业干扰业主正常装修、提前收取物管费等“十二宗罪”。被法院查封房产的业主也奔走各个部门,无数次讨说法。

  来之不易的21个房本

  首批21户业主终于领到不动产权证。

  海豚花园游泳池排水系统被人为破坏,成了养鱼塘;小区金属栅栏锈迹斑斑,失去了安全隔挡功能;住户门窗被腐蚀严重,在高空中摇摇欲坠;道路两旁景观树被拦腰砍断,绿化带杂草丛生。这种景象让人们无法熟视无睹。

  “一个好好的小区破败不堪,业主有家不能回,确实让人痛心。”牵头项目重组盘活方——甲乙丙资产管理公司负责人吴先生称,2019年4月,公司为此专门派员以租客的身份在海豚花园租房,匿伏小区调查摸底。一个多月后,物业被重组方下了“逐客令”:正式通知原物业公司人员退场,过渡性全面接管小区。

  与此同时,业主的不断信访也引起了当地有关部门的高度重视。在多方的努力下,法院对一些查封的房产进行解封。

  “去年1月22日,房产被法院解封,这一天正好是我的生日。”周伟听到房产解封的消息后,喜极而泣,“但我还是有些不放心,到房管局查,到不动产中心查,人家说是真的。”说到此处,周伟开心得像个孩子似的,沧桑的脸上堆满了笑容。

  3月15日下午,一场特殊的不动产权证核发仪式在海豚花园举行,临高县政法委、住建和市场监督等县房地产风险防范领导小组成员单位负责人参加,首批21个不动产权证发放到业主的手中。

  临高县政法委副书记王平(前)为业主核发不动产权证。

  仪式上,临高县政法委王平副书记动情地说:“党委政府一直牵挂着海豚花园,牵挂着大家,今天看到项目盘活、风险化解、业主拿证,我们非常高兴、太高兴了!”作为业主代表发言,周伟感慨地说:“我今年69岁了,我要争取活到89岁,还要再活20年,我想好了,以后每年都要来海豚花园过年。”

  海豚花园作为一个错综复杂的问题项目,曾经长期存在业主集体上访维权问题。经过重组努力,终于成功为业主批量办理不动产权证。这意味着项目彻底重组盘活成功,项目风险成功化解。

  另据了解,海豚花园涉黑涉恶团伙9人于2020年11月落网。经警方深入调查,该团伙长期盘踞在海豚花园小区,通过有组织地实施职务侵占、寻衅滋事、敲诈勒索、强迫交易等违法犯罪活动,牟取非法利益。落网消息发布后,海豚花园全国各地业主纷纷开始回到小区装修、居住。

  “从真正意义上讲,海豚花园是近年海南首个彻底盘活的烂尾项目。”吴先生告诉记者。牵头重组海豚花园项目的甲乙丙公司,同时也是乐东县美好龙沐湾项目的牵头重组方。美好龙沐湾项目在业界被称为“全国最复杂烂尾楼”,目前通过重组项目盘活也有重要进展。

  在海南,类似的烂尾项目并不少见,但因为各种复杂因素缠绕,使得这些烂尾项目无法一时解开死结。如本报曾经报道的三亚南枫禅墅108套房产被查封、业主拦省委书记反映情况的三亚翠景蓝湾等楼盘。海豚花园等烂尾项目在专业资产重组机构牵头下通过重组成功盘活,或许能为其他烂尾项目走出窘境,提供积极的借鉴经验。

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