”五一”新房成交同比微跌6%,二线城市出现明显回调

2021-05-10 12:00:03来源:丁祖昱评楼市

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  伴随国内疫情得到阶段性控制,加之新冠疫苗的普及接种,今年“五一”出行人次和居民消费均迎来“井喷”,然而房地产市场却相对成交低迷。CRIC数据显示,2021年5月1日至5日期间58个重点城市成交量同比下降6%,与2019年同期相比增长16%。

  在这其中,一线城市同比微增2%,广州成交最热,北京低迷,五一假期仅成交1.6万平方米,属3年同期成交最低。二线城市出现显著回调,同比跌幅超3成,前期“大热”的长三角城市诸如宁波、南京、合肥、杭州市场明显转冷。三四线城市表现超预期,同比增长21%,涨幅明显高于一二线城市,各城市市场涨跌参半,分化持续加剧。

  我们认为,受4月政策加码及“430”中央政治局会议重申“房住不炒”影响,部分热点城市如上海、合肥、宁波、南京等调控开始初现成效,而在“双集中”土拍政策之后,部分三四线热点城市市场被土拍热度带动升温,分化加剧。

  01

  新房成交同比降6%,二线同比跌幅居首

  CRIC数据显示,2021年5月1日至5日假期期间58个重点监测城市累计成交188万平方米,同比下降6%,与2019年同期相比则增长16%。

  具体来看,一线城市广州成交最热,约12.94万平方米,同比大增132%,与2019年同期相比仍有109%的增涨。

  1、一线城市广州最热

  作为一线城市中唯一一个被住建部约谈的城市,广州已在4月连番出台两个政策调控市场。

  2021年4月2日广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》,明确通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

  随后4月21日,广州市进一步发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,明确享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。同时明确,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  4月广州连续出台的两个政策,在人才购房、增值税缴纳等方面都做了收紧,“五一”期间,房企推盘积极性较高带动了刚需、改善需求的集中释放,随着调控的落地,未来市场或将逐步趋于稳定。

  除广州外,上海、深圳成交与去年同期基本持平;北京楼市则略显低迷,五一假期仅成交1.6万平方米,同比大跌81%,与2019年同期相比仍有33%的跌幅,为3年同期成交最低。

2021年五一假期4大一线城市  商品住宅成交面积及其变化

  2、二线城市显著回调

  二线城市出现显著回调,同比跌幅超3成,与2019年同期持平,前期“大热”的长三角城市诸如宁波、南京、合肥、杭州市场明显转冷,成交表现显著不及去年同期。

  具体来看,部分热点二线城市市场转冷是受市场供应减少影响,如杭州,2021年第17-18周商品房供应面积同比分别下降18.73%与71.77%,其中五一期间同比减少28.12%,受供应减少影响,杭州成交同比下跌30%。

2021年杭州商品房  供应面积及变化

  除了受供应减少影响,部分热点二线城市受调控加码影响,市场热度减缓,如合肥、宁波为4月初住建部相继约谈5城之一。

  而南京则于4月19日发布了《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》加强了限购政策。针对浦口、六合、溧水和高淳新落户的人员,政策明确,自最近一次落户之日起,两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)范围内购买商品住房和二手住房,其他事项按现行南京市住房限购政策执行。

  根据政策内容,在浦口、六合、溧水和高淳新落户的人员,失去了南京市区的购房资格,只能在落户所在地购房,既保障了落户人员的购房权益,也打击了一些借落户到南京市区炒房的现象。在此之后,南京市场开始趋于平稳。

  02

  三四线成交表现超预期,同比增长21%

  2021年“五一”期间,一二线城市表现相对平淡,部分热点城市开始退热,三线城市却成交表现超预期,同比增长21%,增长数据明显高于一二城市。

  具体来看,三线城市中,各城市市场同比涨跌参半,分化持续加剧:上涨城市以东南沿海强三线居多,诸如清远、温州、佛山、珠海等成交保持高热状态,同比翻番,显著好于2019年同期;广西等部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2万平方米,创3年同期新低,市场惨淡程度可见一斑

  究其缘由,主要是因为自2021年3月起,受重点城市“集中供地”影响,部分非重点城市土拍市场热度明显上扬,如温州,近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位,在土拍热度下,整个市场情绪也出现了明显变化,2021年“五一”期间,温州商品住宅成交面积约12.4万平方米同比增长153%,与2019年同期相比同样大增666%,为重点监测城市中与2019年同期相比增长最高的城市。

  从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看,这些三四线市场表现较热的城市均存在调控预期,后续加码调控的可能性更高,政策力度也会有明显收紧趋势。

  总体来看,各大城市市场分化已成常态,未来城市、区域内部分化也将成为可能,由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期,企业推案、营销热情持续高涨,市场供应规模有望维持在较高水平,未来成交将在“房住不炒”主基调指引下预期转淡,但不会明显失速,或将迎来此消彼长的轮动行情。

  一方面,热点一二线诸如上海、杭州等在调控政策的层层发酵下,成交或将小幅下行;另一方面,中西部等二线城市或将迎来一波需求释放期,成交大概率延续稳中有升态势;不过对于广大缺乏基本面支撑,长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势,短期内难以出现反转行情。

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