TOP50上市房企存货业绩“冰与火”:有房企存货周转超2000天也有目标在隐藏

刘伟2021-05-18 09:53:16来源:中国房地产网

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  在一个充斥着迷茫、内外交困的市场中,这是一个表明房企仍在冲转发展的迹象。

  最近,中国房地产报记者统计了TOP50上市房企2021年销售目标,从统计结果来看,已对外公布销售业绩目标增量平均值为10.51%;不过,仍有包括保利发展等9家房企并未公布2021年销售目标。

  头部房企中,恒大、碧桂园和万科业绩目标增量分别为3.71%、9.35%和12.19%;三者中,仅有万科将目标增量值定位两位数。

  此外,佳兆业和大悦城业绩目标增长值超过20%,是TOP50家上市房企中仅有的将业绩目标调高到两成以上企业。

  公开数据显示,2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元,同比增长21%;销售面积620万平方米,同比增长33%;

  在2019年年度业绩说明会上,大悦城公司管理层在提到2021年销售突破千亿元目标。根据克而瑞数据,大悦城在2020年全口径销售额为822.4亿元,排名第54位,相比2019年的619.9亿元增长32.67%。

  佳兆业和大悦城能否延续此前增长势头,在2021年完成20%以上业绩目标增量,值得持续关注。

  与上述企业相反的是,滨江集团将2021年业绩目标调低了。2020年,滨江集团完成1363.6亿元销售额,但将2021年目标定为1200亿元。

  对此,滨江集团回答称,如同2019年销售额1120亿元但定下2020年1000亿元销售目标一样,公司在做2021年销售规划时也同样留有余地,就算形势变化也能顺利完成。

  不过,在5月14日举行的线上2020年度业绩网上说明会上,滨江集团董事长戚金兴表示,公司2021年推盘货值估计在2000亿元,销售目标在1500亿元。

  戚金兴曾表示,“房地产的‘黄金时代’我们还小,‘白银时代’我们的能力还不强,2019年开始‘黄铜时代’直到2028年,反而是滨江机会。2019年到2028年目标是利润达到300亿元,2021年销售目标是1200亿元。”

  由此可见,握在董事长戚金兴手中的“余地”仍有不小。

  另外,从存货来看,截至2020年年末TOP50家上市房企存货规模达到了13.18万亿元。从单个房企存货规模来看,2020年全年有38家房企存货规模超过1000亿元,较2019年增加8家。TOP3房企存货规模均超万亿元,其中恒大、碧桂园、万科存货规模分别为14100亿元、11000亿元和10020.6亿元。

  由此可以看出,虽然2020年上半年疫情带来了较多不确定性,房企多数开竣工受到一定影响,但下半年在融资环境放宽情况下,房企拿地普遍加快了速度。

  在TOP50上市房企中,2020年末较2019年末存货出现下降的企业仅有3家,分别是华夏幸福、中国奥园和新力控股。

  其他47家房企存货均出现增长,2020年存货增长区间在60亿元至2000亿元不等。其中存货增长最多的是碧桂园,增长值为2321.4亿元,一枝独秀。

  此外,提到房企存货就不得不提房企存货周转率。

  存货周转率是反映企业营运能力重要指标之一,用来测定企业一定时期内存货的周转速度,存货周转率越高,表明企业存货资产变现能力越强,以及占用在存货上的资金周转速度越快。

  根据中国房地产报记者统计数据显示,2020年,TOP50上市房企平均存货周转率为0.365,较2019年末存货周转率平均上升了0.065。存货上升同时周转率也上升,说明房企销售速度小于土地储备增加和可售面积增长速度。

  值得一提的是,中交地产、首开股份、禹洲集团和首创置业存货转换周期均超过2000天;中国铁建存货转换周期仅为165天,不到半年时间。

  随着“三道红线”新政实施,房企均需秉承量入为出的投资策略,若去化速度变慢,资金运转效率也会相应变慢,公司正常经营可能遭遇重大考验。

  在此情况下,企业库存结构不平衡问题尤为突出,去库存也将是2021年房企重要任务。

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