天津放松预售资金监管背后:楼市低迷、地市不火

刘伟2021-06-10 09:22:56来源:中国房地产网

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  楼市、地市不温不火的表现,对天津市监管预售资金的相关办法产生了影响。

  6月7日,在旧有的天津市新建商品房预售资金监管办法即将到期之时,天津市住建委会同相关部门将原有政策进行了修订,拟定了《天津市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(下称“办法”)。

  根据办法,天津市对房地产预售资金监管进行多个角度的调整。其中,最受关注的是,缩短预售资金监管期限以及扩大不纳入资金监管项目范围。

  天津此次缩短预售资金监管期限,或许和房企当前面临的压力有关,尤其是天津房地产市场这两年相对偏弱,在此情况下,天津推出有助于加快房企回笼资金的新政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者称。

  近年来,先后有不少城市放松了对房地产预售资金的监管。

  最近的,是在2020年疫情发生时,如武汉、深圳分别在2020年3月提出,准许房企可以申请提取和解冻部分监管预售资金,但政策实施有效期只有几个月时间。对比来看,天津此次一调整就是5年。

  对与此次调整预售资金监管的新政,记者多次致电天津市住建委,但截至发稿未获回复。

  缩短预售资金监管期限

  资金预售监管,是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

  此次,天津新政的主要修订内容,包括缩短预售资金监管期限。具体是将解除监管节点前移,由“完成不动产首次登记”调整为“完成竣工验收备案”,缩短监管期限,提高房地产开发企业资金使用效率。

  天津还扩大了不纳入资金监管项目范围,具体是按照房地产市场实际情况,明确购房人无需向开发企业支付房价款,由区政府、还迁部门等根据施工进度给付工程款的项目可以不纳入资金监管。

  除次之外,天津还将非住宅项目纳入监管,增加资金交入监管账户途径,优化资金拨付流程,明确未网签退款流程,增加对于资金扣划后的处理等。

  严跃进对记者表示,此次调整有松动和收紧的内容,将非住宅项目纳入监管,说明监管将更加全面,把商务办公楼等项目纳入监管,有助于促进此类市场的健康发展;增加对于资金扣划后的处理,对于房企影响会比较大,主要是会影响资金的流动和资金的使用。

  总体来看,此次天津新政不少政策是利好房企的。在严跃进看来,也要注意资金的监管动态,防范房企违约收取购房资金,以真正保障购房者的权益。

  作为不得随意支取和使用的预售资金,多地对预售资金的使用要求严格。

  例如,今年4月16日,无锡市出台《无锡市商品房预售资金监管办法》,要求商品房预售资金需全部纳入监管账户,监管期限自核发商品房预售许可证开始,至办理不动产首次登记后止。通过优先保障工程建设资金的制度设计,防止因房企挪用预售资金而导致项目工程烂尾。

  记者查阅相关资料,近年来,只在新冠肺炎疫情来临的特殊时期,对预售资金的监管有过松动的迹象,而且松动的时间有严格限制。

  2020年3月23日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》(下称“六条措施”)。

  当时,如果房企有新建或续建项目,允许申请提取监管账户内资金余额不超过50%的资金用于工程建设。六条措施有效期至2020年6月30日。

  2020年3月11日,深圳市住房和建设局还曾发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(下称“措施”)。

  措施称,具备房地产开发一级资质的企业,在保证工程质量、工程进度、建筑工程款等项目相关费用按期足额支付前提下,可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。有效期至2020年12月31日。

  相较之下,天津此次出台的办法自2021年8月1日起施行,有效期为5年。

  楼市、地市表现不佳

  预售资金本是应被严格监管的资金,天津此次调整其相关政策与其现今的楼市、地市情况关系密切。

  相关数据显示,一段时间以来,天津楼市呈现出了低迷的状态。

  2020年12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》显示,截至2020年10月,天津相较2017年3月最高房价时点,跌幅已高达21.8%。

  国家统计局数据显示,2020年1-10月,天津新房价格同比几乎没有变动,上涨幅度最高为6月的0.6%,下跌最高则为2月和10月的-0.4%。

  根据安居客提供的数据,2020年全年,天津新房平均单价为18539.58元/平方米;2021年至今,天津新房平均单价为18313.83元/平方米,同比下降1.2%。

  与此同时,2020年,天津市房地产开发投资完成额为2608.5亿元,同比下降4.4%;2020年天津市商品房销售面积为1307万平方米,同比下降11.6%;2020年天津市商品房销售额为2113.6亿元,同比下降7.1%。

  2021年以来,集中供地在全国主要城市“如火如荼”地进行。其中,广州、重庆、杭州等城市的拍地现场中,某些地块甚至有数十家房企参与竞拍,房企在热门城市抢地的热激烈程度可见一斑。

  相较而言,今年3月31日,天津发布了首次“两集中”供地出让信息,经过5月14日和5月15日两天的竞拍成交表现看,天津此次土拍表现热度不高,不少地块底价成交。

  5月14日,集中供地进入竞拍阶段,当日竞拍了19宗地,成交总面积145.80万平方米,成交总价170.06亿元。其中,有16宗地以底价成交,成交总价127.22亿元,占总成交额的25%。

  5月15日,天津南开区的津南保(挂)2021-010号“天拖二期”,被招商蛇口以最高限价29.9亿元、溢价率约49%、楼面价30303元/平方米、自持3000平方米(建筑面积)租赁住房竞得,成为本次土拍溢价率最高地块。

  最近一段时间,招商蛇口频频在各地高价抢地。如何提高房地产开发企业资金使用效率,天津已经在政策上做好了准备。

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