钱荒、旧债,房企偿债路道阻且长

高鹤2021-07-27 12:23:44来源:中房网

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时乎时乎,会当有变时。——崔琰《三国志》

  中房网讯(高鹤/文)曾经有人提出,“人口红利、金融红利、政策红利”合力造就了房地产的黄金时代。

  但,时代变了。房地产不香了,从“房住不炒”到“因城施策”,从“三道红线”到 “五档管理”,从“预售资金监管”到“限价令”,从“集中供地”到“集中销售”,从“股市下行”到“规模房企暴雷”……房企涉钱的每个环节似乎都变了。往昔似乎能要风得风,要雨得雨的房地产一去不复返了。

  往昔,在“三大红利”之下,不少房企盲目举债冲规模,致使负债率不断飙升。

  如今,“三大红利”已去其二。恰逢此时,房地产史上最大还款潮到了。

  偿债极值下融资增速连续下滑

  债务如刀。融资环境进一步收紧,进而在旧债上门后形成危局。

  贝壳研究院数据显示,2021年达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元,上下半年分别为6990亿元与5832亿元。

  重压之下,融资和销售是今年房企工作中的重中之重。

  多位业内人士表示,今年销售端压力极大。虽然力度不大,但几乎月月有活动,刚冲完年终业绩,复盘又在眼前。

  国家统计局7月15日发布的数据显示,今年上半年商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%;比2019年增长17.0%,两年平均增长8.1%。

  但在市场的正增长之下,是房企融资难的现实。

  在“三道红线“和”五档管理“落地后,房企融资呈现两端收紧,叠加房地产融资合规审批政策监管持续加强,房企融资量持续下滑。贝壳研究院最新报告显示,今年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元,同比下降16%,规模累计增速连续两年下降,2021年上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。在此之前,CRIC等机构数据也有同样趋势。

  值得注意点是,在成功发债的包括部分头部房企的公告中,资金用途标为“用于偿还公司到期债务”的屡见不鲜。此外,部分房企纷纷尝试拓宽融资渠道,除常规债券融资外,非标融资规模也一度扩大。

  暴雷之后,融资更贵

  从近期看,在债务到期、融资难等多重压力之下,已有包括泰禾、华夏幸福、蓝光发展等在内的部分房企出现债务违约。

  据Wind统计,截至6月30日,今年信用债违约规模已达985.73亿元,远超去年同期水平。其中,房地产行业违约规模为191.92亿元,居于首位。

  不仅如此,银行业迎来了房地产信贷监管风暴。多地主管部门一方面严查信贷资,另一方面开展专项检查围堵资金违规流入楼市。根据南财智库-21资管研究的数据,今年上半年银行业共收到2305张罚单,合计罚没金额达13.06亿,相比去年上半年大增106%。其中,涉房罚单达195张,罚单数量在各处罚领域居前。

  重监管叠加规模房企暴雷趋势不减,信用评级随之“变脸”。

  中金固收团队认为,由于房企具有现金流入流出大、政策调控频繁、再融资整体较紧的问题,天然具备高信用风险特征。

  华东某规模房企融资部门相关负责人表示,过去,规模房企更容易在融资中取得优势。但随着近期,规模房企也开始“爆雷”,在投资者的研判模型中,规模的重要性已经明显下降。

  种种迹象导致房企融资成本进一步抬高。贝壳研究院数据显示,境内方面,上半年债券平均票面利率5.07%,较2020年同期上升79个基点。

  但也并未都是如此。6月以万科、龙湖为代表的多家优质房企,分别下调公司债票面利率,其中万科将 “18万科01”债券票面利率由4.05%下调,最低降至2.8%。

  境外方面,上半年境外债券融资平均票面利率为6.95%,较2020年同期下降144个基点,较2020年下半年下降84个基点。近期境外债市持续低迷,发债规模收缩明显,票面利率呈不稳定波动。其中,花样年控股发行的2024年到期200万美元3年期优先票据,票面利率高达14.5%。

  偿债路,道阻且长

  目前,房企资金链仍持续偏紧,纷纷采取加大促销力度、加快销售回款,同时放缓拿地节奏等节奏,保障现金流的相对充裕。

  国家统计局最新数据显示,上半年,房企到位资金102898亿元,同比增长23.5%;比2019年增长21.1%,两年平均增长10.0%。

  虽然房企到位资金连续两年增长,但近期广州、武汉、重庆等热点城市均出现银行房贷业务收紧的现象。房贷获批难度提高,导致房企回款周期拉长。

  7月14日下午,银保监发言人表示,6月份房地产贷款增速降至10.3%,再次创出8年内的新低,且继续低于全部贷款增速。

  从综合已披露的百强房企2021年业绩目标上看,行业平均目标增长率近年来呈降低趋势。在房企半年业绩会上,不少房企对完成今年目标信心较足。

  但也有不同的声音,交通银行金融研究中心近日发布的“2021年下半年宏观经济及市场展望报告”中表示,下半年房地产市场将从上半年的量价齐升中逐步降温,预计全年商品房销售面积、销售额增速分别回落至约9%、15%左右。

  事实上,在政策的影响下,房地产市场早已重构,房企更注重稳健和安全发展。

  但值得注意的是,近期,为规避“三道红线”,包括部分头部企业在内的多达60家上市房企通过增加应付账款及票据方式调节负债结构,并扩大对上游供应商的资金占用。上海票据交易所数据显示,2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元,较2019年增长36.59%,占全国商票承兑总量的9.27%。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升,甚至是房企的偿债能力可能被高估。

  断腕、出局、崩盘乃至更大的危机……历史总是喜欢重复。中国的房地产行业会不会又重演某一幕呢?

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