报告|预期悲观,新房市场正快速进入寒冬

综合2021-10-14 12:29:01来源:中房网

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  中房网讯 上海易居房地产研究院近日发布了《9月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示,9月份其监测的40个典型城市新建商品住宅成交2200.8万平方米,环比下降5.7%,同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来,已连续4个月同比降幅加速扩大,新房成交创下了近7年来的最差“金九”。

  易居研究院表示,40城新房成交市场正快速进入寒冬,未来几个月将继续降温,新房成交量大概率将继续回落。但考虑到目前房企整体债务危机较为严重,四季度地方“因城施策”的政策微调概率变大,40城新房成交降温速度可能略有放缓。

  新房成交增速已连续回落6个月,短期内还将持续回落

  报告显示,1-9月份40城新建商品住宅累计成交面积同比增长11.4%,增速较上月回落7.2个百分点,已连续6个月回落。在当前严厉的调控背景下,预计40 城新建商品住宅成交面积年初累计同比增速将继续回落。

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  从各类城市表现来看,一、二、三四线城市1-9月新建商品住宅累计成交同比增速均收窄,增速依次为39.8%、14.5%、-2.9%,较上月分别收窄16.9、5.6、8.1个百分点。报告预计,在调控加持下未来几个月三类城市都将继续降温,但速度可能有不同程度放缓。

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  从40城1-9月新建商品住宅成交面积累计同比增速排名来看,前五的城市依次为:厦门、珠海、北京、杭州和深圳,排名后五位的城市分别为韶关、南宁、洛阳、长沙、淮安。从城市排名变化来看,总体较8月变化不大,但绝大多数城市同比增速都显著回落。其中,增速为负的城市共有15个,相比8月新增2个。

  具体城市来看,厦门1-9月新房成交累计同比增速继续位居40城之首,但受疫情影响,9月环比暴降52.8%。韶关和南宁连续6个月市场最低迷。其中,9月南宁新房成交环比下降14.5%,继续降温,而韶关环比增长12.6%。

  从城市区域特点来看,排名靠前的城市主要为一线城市和部分强二线城市,且地理位置上以南部沿海城市居多;排名靠后的城市主要为弱三线城市,且地理位置上偏中部和西南地区。值得注意的是,苏北地区城市今年排名整体下降较快,尤其是部分三线城市,近几个月正在加速降温。

  比较有代表性的是淮安和徐州,两城新房成交均是去年较热,今年显著降温。其中,淮安9月同比大降39.7%,徐州暴降74.4%。

  市场观望情绪浓厚,新房成交市场正快速进入寒冬

  根据易居研究院的报告,2015年以来的最差“金九”、新房成交面积同比增速连续4个月同比降幅加速扩大,以及新房成交量近6个月移动平均同比增速年内首次转负,说明在各种严格调控政策的组合拳下,新建商品住宅市场情绪已高速回落。

  1-9月累计同比增速一线城市回落速度最快,三四线城市已率先转负,而二线城市的同比增速则介于一线城市和三四线城市之间。其中,一线和强二线城市当前新房政策依然偏紧,但从当地政府的动作来看,调控更倾向于二手房市场。弱二线和三线城市则开始了“两手抓”,新房和二手房监管同时加强。而三四线城市开始通过放宽落户要求,加大购房补贴力度等政策,以稳住市场预期。部分降温过快的城市甚至出台了“限跌令”。预计在调控政策加持下未来几个月三类城市都将继续降温,但是速度可能有不同程度放缓。

  整体来看,近几个月调控对楼市影响还在持续发酵,9月全国新房调控政策总体仍偏紧,预计到今年年底,调控政策总基调将持续从严。这使得目前投资购房者整体意愿不足,而真正想要买新房的刚需群体,多以观望情绪为主。

  报告认为,十一黄金周市场延续了观望情绪,依旧显著降温。因此对“银十”的预期较为悲观,新房成交量大概率将继续回落。但考虑到目前房企整体债务危机较严重,可能引发降价促销等恶性竞争、烂尾楼、破产等连锁反应,四季度地方“因城施策”的微调概率变大。在此背景下,预计四季度40城新房成交降温速度可能会短暂放缓,但下行趋势恐将维持一段时间,甚至明年年初未必见底。

 附注:40个典型城市分别为:

  4个一线城市:北京、上海、广州、深圳。

  18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、兰州、厦门、合肥、宁波;

  18个三四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、洛阳、泉州、淮安、金华、佛山、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。

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