清查楼市经营贷步入深水区

2021-04-19 10:27:02来源:中房报

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  密集的调控炮火下,楼市的火爆超出想象。

  4月16日,国家统计局发布一季度全国房地产数据。1~3月,全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%;商品房销售额38378亿元,同比增长88.5%;商品房销售面积36007万平方米,同比增长63.8%。

  不仅销售量大幅增长,房价上涨势头也堪称猛烈。据销售额和销售面积简单计算,全国新房销售均价达到了10658元。

  相比去年同期全国新房均价9266元,也就是说过去1年上涨了近15%!

  不仅是一季度,单从3月的数据来看,楼市的态势依然严峻。据国家统计局的数据,3月份70城新房价格环比上涨0.4%,同比涨幅扩大到4.4%,创去年11月份以来新高。环比上涨城市数从56个增加到62个,创2019年6月份以来新高;同比上涨城市数65个,也创去年2月份以来新高,彰显全国房价整体呈现上涨态势。

  难怪今年以来楼市调控一直动作频仍。中原地产研究中心统计数据显示,今年以来,全国楼市调控政策发布数量已经超过140条,单月数量超过40条,平均每天1.3条。在“房住不炒”总基调下,这些政策核心聚焦在严查经营贷等违规资金流入、人才落户、土地供应、整顿中介等方面。

  分析房价上涨的主要因素,一是去年疫情后低基数,二是销售向热点城市集中,且热点城市明显回升;三是去年以来地价有所上涨。

  从调控政策来看,目前的应对方式很明朗,就是要通过资金端控制炒作、调控端限制需求,供给端放量供地,给市场降温。新的调控逻辑下,一旦房价上涨,调控政策立即出台,而且后续会不断打补丁,且调控已全面蔓延到一二三线城市。

  众所周知,土地和资金是楼市的命穴。在土地方面,目前一场集中供地的大幕正拉开,竞拍方式发生变化,由过去的“价高者得”变为“限价竞租赁住房面积”,供应量充足是多个城市首批供地计划的共同点。4月15日,长春在全国率先举行首批土地集中出让。最终仅吸引了4家头部房企竞拍。原计划的51宗待出让土地中有11宗终止挂牌,成交38宗,其中32宗为底价成交,2宗流拍。可以明显的看到,长春的拍地显得有些平淡,稳地价的举措正逐渐落地。

  在资金方面,继划定“三道红线”从房地产的资金需求端降杠杆以后,监管层又给定银行对房地产放贷的“两道红线”,从资金供给端降杠杆。

  当前,金融监管的重点还在于对经营贷资金违规流入楼市的严防死守。今年以来,一场针对违规挪用经营贷炒房的清查大幕已不断铺开,北上广深等地监管机构均发文要求肃清经营贷炒房乱象,近期陆续公布了排查结果。其中,深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元。北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元。

  最新传出的消息是,上海银保监局进一步要求银行严查经营贷,值得玩味的是不久前的4月7日上海银保监局公布了阶段性的调查结果,发现123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市,共计3.39亿元。也就是说,相比深圳和广州,上海和北京自查结果的违规金额较大。

  但显然上海的自查依然没过关,被勒令发回重查,说明监管层的态度很明确:对于流入楼市的违规资金一查再查,坚决围追堵截。

  如果不能及时遏制违规资金流入,不仅会影响房地产调控政策的实施效果,而且会挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

  联想到之前银保监会主席、央行党委书记郭树清“房地产是现阶段金融风险最大的“灰犀牛”的表态,接下来,严查经营贷入楼市,进一步收紧房地产货币总量,防范楼市潜在风险的重要意义不言而喻。

  就在4月12日,央行金融市场司司长邹澜在一季度金融统计数据新闻发布会上就经营贷流入楼市问题指出,初步已经摸清了典型案例的典型做法和关键的违法环节。

  可预计的是,接下来清查经营贷流入楼市的行动会扩展到全国。排查经营贷不会仅停留在口头上,而会切实施行,跨过自查的秀场,走向深水区。

  从清查经营贷的行为来看,调控走在打七寸的正确道路之上,但何时何地何种结果之下才打道回府,会是目前乃至下一阶段的核心问题。

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