集中供地政策下,北京出台土地出让新规 房企称拿地或趋谨慎

田傲云2021-03-01 11:40:04来源:中房报

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  楼市调控政策明显趋严。

  2月25日,北京市住房和城乡建设委员会发布消息称,将在热点区域和地块推出“限地价、竞政府共有产权份额、竞高品质方案”(以下简称“新规”)的土地出让方式,通过限地价和商品住房中竞共产份额,避免高地价和高房价,通过竞高品质方案引导企业理性购地,切实提升住房品质。

  与此同时,“全国22个热点城市全年最多集中供地三次”的消息在业内流传。目前,青岛、天津、郑州已陆续发布相关文件,将实行住宅用地集中出让制度,其中,天津对出让时间进行了进一步确定,为3月、6月和9月中旬。

  某房企北京区域投资总监向中国房地产报记者解读称:“具体到北京市场,虽然目前还没有发布集中供地的具体文件,但从新规来看,今年拍地的楼盘将被拉长投资周期,降低投资价值,这有利于北京楼市的稳定发展,但也会加大开发商开发成本。”

  按照新规,在挂牌交易时将设定土地合理上限价格,当竞买报价达到土地合理上限价格时,则不再接受更高报价,转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时,宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  此外,新规中提到政府持有商品住宅产权的份额,将由土地竞买人现场竞报确定。宗地内的每套商品住房政府产权份额一致,此类住房属于政府与购房人按份共有产权的商品住房,初始购房人仅支付个人产权部分购房款,房屋面向符合本市商品住房限购政策的家庭销售,购买之后5年内不得转让。

  “五年内不得转让”的细则引起市场关注。有购房者表示,“这不是和限竞房差不多?同样都是限售五年,价格比限竞房要高,还要和政府共有产权。”

  该投资总监也表示,北京热点区域主要集中在北京六大城区,如果按照北京市住建委发布的消息,将在热点区域中普遍使用新规,那可能意味着北京城区的新房格局将以“新型共有产权房”为主导。“短期来看,新房房价或许被遏制住,但二手房市场会变得活跃起来。”

  “如果未来‘新型共有产权房’成为新房市场主导,从销售端来看,项目销售将不具备优势,或将加大销售周期。”该投资总监称,总体而言,房企拿地会更加谨慎。

  值得关注的是,2020年以来,随着不限价地块供应持续走高、限竞房地块逐年减少,北京土拍持续升温,房企拿地热情。

  北京土拍的火爆从2020年土拍状况上亦有迹可循,共计有55家品牌房企参与拿地,其中既有央企国企也有民企,从拿地情况来看,各大房企对北京的土地都始终保有热情,都在加大在京拿地力度。北京中原市场研究部数据显示,2020年北京土地市场住宅用地48宗,18宗住宅用地底价成交,其中不限价地块有37宗,土地出让金高达近2000亿元。

  从拿地情况来看,大部分地块被央企国企瓜分。去年在北京拿住宅地的品牌房企中,像首开、首创、住总、北科建等北京市国企依旧是北京商品住宅用地市场的主力军,比如首开联合各房企拿下9宗住宅用地,拿地宗数最多。

  除北京市国企之外拿地的品牌房企包括中海地产、中国金茂、中建一局、华润置地等央企下属房企,也包括绿城等具备央企背景的房企,也有中国平安、旭辉、融创、路劲等品牌民企。

  一位华东区域房企北京投拓人员表示,“在京拿地是大家的共识,但地市冷热主要是和地块关系较大,去年市场形势相对好转,大家拿地就显得热情些。”

  不过,北京新规的出台以及集中供地政策似是要给高涨的拿地热情降温。该投拓人员表示,“两个政策前后脚出现,虽然会达到稳房价的效果,但也会房企的资金实力和运营能力有较大的要求,我们或许会选择联合拿地平衡操作风险,但在拿地方面也会更加谨慎。”

  北京2020年48宗住宅地块房企参与情况

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