土地的宴集

林振兴 陈嘉雯等2021-05-10 13:37:56来源:乐居财经

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  龚莉没有悬念地得手了。

  5月8日,雅居乐以15.3亿元摘得门头沟永定镇0087地块,楼面地价2.95万元/平方米。只有一家报名,底价成交。

  一些同行看不懂龚莉此举,认为位置有些偏。但这位雅居乐北京区域总裁有自己的逻辑,“门头沟区域适合打造好产品,符合公司的气质”。

  她很坚定自己的判断,希望在两天后的北京千亿供地中再有所斩获。数月以来,龚莉起早贪黑看地,详细研究了数十宗地块,还看好昌平、旧宫和长辛店三大区域。

  土地是房企的生命线。当土地“集中”供地之后,地产商比任何时候更在意拿地这件事。因为,一旦在某个城市没有抢到地,意味着一年又将颗粒无收。目前,雅居乐在北京仅有一个在售项目,今年年底即将售罄。

  眼下,土拍市场风云四起,从长春开始,广州、重庆、无锡、沈阳、杭州,数百家房企入场鏖战25天,最终成交217宗土地,总出让金额约3317亿元。

  游戏规则首次改变,地产商们的内心带有恐慌。

  在广州,出现320个马甲交了1300亿保证金抢一块宅地,有开发商硬是用了60个马甲都没摇上;在重庆,有22宗地成交溢价率超50%,最高溢价率达130%;在杭州,诞生了本地市场上第6宗百亿地块和至少33个红盘,并催生了一场“封顶+自持”狂欢。

  这场土地盛宴的背后,房价又将走向何方呢?

  激战背后的冷热

  2021年集中拍地的“第一枪”,是在长春打响。时间定格在4月15日。

  由于偏东北区域,人口外流,这片黑土地的市场热度十分逊色,仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家头部房企关注。结局可以“波澜不惊”来形容,其中有2宗地因无人报名流拍,11宗地提前终止出让。

  长春的“冷”,折射出广州的“热”。

  4月29日,广州土拍最终以4宗摇号地选出“幸运儿”收官,同时也奉献了广州土拍史上最为精彩的一幕摇号场景。

  黄埔科学城宅地吸引320组企业(含房企马甲)围猎,光保证金就达到1300亿;为了这次摇号,甚至多家房企出动了30-70个马甲进场。

  见过排队买房不稀奇,但是排队摇号买地在广州历史上实属罕见,连平时用来摇号的场地,都由以往仅容纳30来人的小厅直接升级成500人的电影院级别大厅。

  当日早上9点开始,300多家企业开始排队进场。而在摇号启动前,光现场放入摇号球就足足花了25分钟,有些房企代表们在等待过程中都睡着了。

  最后在机器的转动下,几百人的围观中,一个摇号球滚出,这个幸运球是214号——来自深圳的深振业成为幸运儿。

  再将镜头从大湾区切换到长三角,5月7日-8日,杭州土地市场也开始燥热、疯狂起来。

  最贵的一宗,出自未来科技城绿汀路宝地,拍出111.6亿元总价,一举站上杭州土拍史上总价第三贵宝座。它由央企华润,经过2个半小时、136轮的竞价最终胜出。

  据乐居财经了解到,该地块一共吸引了金地、龙湖、绿城、温州时代、卓越、宝龙、华润置地等7家房企争相竞拍。彼时,华润在拿地时遇到了强有力的狙击,龙湖咬得特别紧。

  相较于其他城市,在杭州,想要拿到地就得使劲儿往上加自持。上架57宗地块,限时竞价前,已有21宗地溢价封顶。不少地块在拍前竞价的第二轮,就有房企一次性加价几亿,直接将限时竞价的门槛拉到了竞自持。

  最终成交,杭州出让的57宗地块,剔除两宗毫无悬念会底价成交的人才租赁用地,55宗涉宅地中41宗地块竞自持,占比高达75%。

  一家参与竞拍的房企,土拍前曾向集团报备了入杭以来最高的拿地自持比例,但面对如此凶猛的拍地,也难免吃力。

  例如,世纪城核心单元地块,融信将自持比例火拼到29%,以总价14.81亿竞获;建发竞获祥符东地块商住地块时,自持一度高达38%;最高自持地块出自临安,地上以40%的高自持竞得滨湖新城宅地,刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

  如此高的自持比重也震惊了业界,一宗地块四成都不能出售,开发商利润从何而来?一个利润被明显压缩的市场,如何保证产品的品质?

  有开发商把地块的公租房、配建剔除后,折算了各个地块的真实拿地价,在比对地块的新房限价后感慨,“算着算着眼泪不禁要流下来”。有地产商投拓负责人发现,不少地块新房限价和真实拿地价的价差,几乎都在万元以下,有些甚至是负数。

  而在西南网红城市重庆,各路房企鏖战两日杀红了眼,最终楼面价、溢价率均创新高。其中主城区46宗地块成交楼面均价9133元/㎡,平均溢价率42.99%,共有25宗地楼面价突破万元。

  乐居财经观察到,在已经结束的六场集中拍地游戏中,融资能力强、财务数据稳定的央企、国企和头部民营房企独占鳌头。

  比如,融创在杭州和重庆拿地金额分别高达127亿和99.09亿,分别居拿地企业榜的第三名和第一名;越秀以177.5亿成为广州拿地最多的房企;融信以142.3亿位居杭州拿地数量和拿地金额的双料冠军。

  一窝蜂的焦虑

  今年2月,住建部发文要求22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策,即集中发布用地公告,集中组织出让活动,且一年内出让活动不得超过3次。

  这 22 城,分别为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

  从那一刻开始,开发商投拓部就几乎没有了休息日。

  此前,拿地是分散式,现在一天几十块地同时出来,如何在资金有限的情况下做出取舍,是对房企投拓方最大的挑战。

  集中供地也给各路房企造成了心理上的波动。因为数月的土地市场供应空白期,进而产生供需暂时性失衡,导致房企陷入集体焦虑。

  它像极了一场“饥饿游戏”,开发商一拥而上,带来了焦虑情绪,“第一季度如果没拿到地,一年就白干了,甚至影响全年业绩指标。”

  这样的热度,其实不难理解。例如按照杭州集中供地4月、6月、12月的公告节奏,加上30天公告期,第三批地块实际成交要到明年1月。此前杭州宅地已空窗许久,太多房企急需补仓,首批拿地意味着有了“屯粮”,快的话年内就能开盘。

  如若说,核心地段依旧是大鳄和本地巨头的“竞逐场”,更多房企则转战核心地段周边,留给中小房企的空间,越来越小。

  它们只有通过“抱团”实现拿地,获得入场券。例如,奥园为进入杭州市场,联合本地房企华景川以25.97亿元拿下杭州余杭地块。

  在北京,联合拿地的情况更为突出,54家开发商参与北京土拍,其中有37家联合体,竞争态势可见一斑。

  在已结束土拍的城市中,无锡出让的土地宗数最少,但仍将房企“焦虑性拿地”演绎得淋漓尽致。

  无锡16宗宅地吸引260次房企报名参拍,超80家房企参与,开拍后多幅地块遭遇房企大幅度加价,几分钟内直接触顶限价进入竞租赁住房阶段,且竞租赁住房面积较高。

  以仁恒竞得的经开区南外国王学校南地块为例,竞租赁住房面积达56400㎡,约占地块总建面的1/3。而在狂热的抢地氛围下,甚至土拍前不被看好的锡山东港镇地块,竞租赁住房面积也达5300㎡。

  乐居财经统计到,此次无锡出让16宗宅地中仅有1幅未达限价,除了2幅摇号地块以及这1幅未达限价地块以外,其余13宗宅地均包含竞租赁面积,总竞租赁面积超19万方,其中梁溪区中储地块竞租赁住房面积达6.61万方,成为本次土拍中的最高。

  业内人士分析称,此次无锡集中土拍,地块已带有一定的金融资本投资属性,房企焦虑性抢夺地块就是看中以后的增值价值。

  仅以无锡2宗摇号地块为例,参拍房企数量此次土拍最多,分别为66家和32家,且挂牌期报价直接触顶,房企投机摇号的趋势较为明显,摇到就是赚到的心态较为普遍。

  在集中土拍热潮过后,无锡似乎正式进入竞租赁住房时代,留给市场的则是一些疑惑:竞租赁住房面积高企,此前土拍地块也有部分人才房配建,目前此类配建住房缺乏分配标准,未来是否会出台相应政策?

  此外,对于大多数开发商而言,未来除了集中拿地压力,其压力还聚焦于这批地块集中入市带来的竞争。

  “从集中供地,到集中释放,对产品竞争都会带来很多的压力。游戏的规则虽然变了,但对于开发商而言,总归要守住自己的底线,不要头脑过热,不要过于焦虑;回归算账,回归产品,才是王道。” 一位地产商区域总裁向乐居财经坦言。

  谁在定价“面包”?

  地产圈有个形象的比喻:土地是面粉,房子是面包。

  跟首次集中土拍一起火遍全网的,是由此催生的关于“地价推高房价”话题:多城市地价刷新,房企拿地成本高昂,在未来是否会掀起新一轮房价波动。

  “封盘!立即!”

  4月28日,朋友圈和微信群突然被一张来不及打码的群截图刷爆:“重庆蓝光芙蓉公馆封盘了,在现场的客户都叫他们回去多考虑哈,买房子是大事,要多考虑。”

  随后,网上流传出各种段子,有说这个楼盘暂停认筹,也有说是直接内部消化完。

  尽管最后证实乌龙一场,但敏锐的购房人已发现端倪:土拍尚在进行中,很多楼盘已经提价了!

  而在刚刚过去的五一黄金周,重庆楼市迎来全面爆发,折扣收回、买房靠抢。

  “没有折扣,都是按照备案价卖。”昔日前倨后恭的置业顾问,而今把傲娇写在脸上,要折扣没有,要选房尽快,一副爱买不买的姿态。

  即便如此,无法体验到“上帝”般服务的购房人,果断放弃外出旅游放松的机会,涌向各大售房部的沙盘前、休息区、样板间内,为在涨价“前夜”成功下单。买涨不买跌是购房人的普遍共识。

  地价会快速传导给市场。例如,4月28日,金科和美的联手以23亿拿下重庆西永一地块,楼面价12950元/㎡,而该地块周边在售的新房价格也仅在1.2-1.3万/㎡。“面粉价”与“面包价”基本持平,地价甚至还略高于新房价格。

  新房开发商“变脸”、二手房卖家惜售或涨价、刚需焦虑抢房、外地投资客蠢蠢欲动……在这轮土拍刺激下,房价开始有了想象力,当下不过只是一个开始。

  而22城土地出让两集中的政策初衷,是扩大土地供应,以平衡市场供需失衡造成的市场波动。但如果最终的结果,让土拍成为了炒热市场的爆点,这与政策原始目的背道而行。

  当然,这场土地盛宴里,有的房企硕果累累,有的却颗粒无收。

  “拍了个寂寞”,广州两天集中拍地结束后,某TOP100房企投拓部负责人李炜(化名)无奈地感叹,他更像是被动应战,“虽然心里明白抢不过头部房企,但不抢就等于主动放弃湾区市场。”

  但“狂欢”过后,自然留下不少隐忧——首轮抢地大战中,多数中小房企充当“陪跑”、落空收场,二次集中供地,或许将催生竞争更为激烈的局面。

土地

  作者: 林振兴 陈嘉雯 王芊 张凯莉 兰玉婷 王伟

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