争抢苏州土地前夜:房企巨头狂设十数家“马甲公司”备战

许倩2021-05-24 09:59:03来源:中房报

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  兵马未动,粮草先行。距离苏州首轮集中供地尚有十余日,金地、旭辉、绿城等多家千亿房企已狂设数十家“马甲公司”,只为增加中标概率。

  最“豪气”的是金地集团。两日内,金地集团于江苏太仓新成立15家房地产咨询公司。其中,14家房地产咨询公司均于5月18日一天内成立。

  工商信息显示,这15家公司注册资本均为50万元人民币,法定代表人均为冯家生,全部由金地持股100%。冯家生是金地上海城市公司总经理。

  “此举是为拿地做准备,现在土地市场比较热,房企要想增加拿地成功率势必得披多个‘马甲’。”上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。

  透过这些“疯狂”之举,似乎十日后苏州土拍的火热场面近在眼前。

  卢文曦预计,5月底苏州土拍大概率会热,但土地溢价率应该不会超过50%,因为现在调控地价手段很多,如设置“一次报价”、竞配建等;且苏州市场本身就是热点,再高又要被约谈了。但楼面价绝对值也不会低,毕竟苏州市场竞争优势较大,房企关注度高。

 “马甲”再现

  赶在集中供地来临之前,增设“马甲”的不止金地一家。

  同样在苏州市太仓,5月11日,旭辉集团新增6家商务咨询公司,均持股100%,注册资本均为100万元,法定代表人均为方轶群。方轶群是旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁。

  5月7日,绿城集团一日内设立了6家房地产公司,注册地亦全部在太仓,注册资本均是1000万元,由绿城持股100%,法定代表人均为赖圣场。赖圣场曾于绿城多个板块任职,现任绿城建筑科技集团总经理。

  值得注意的是,去年就有房企因为使用“马甲”公司围标而被罚。

  去年6月11日,苏州市自然资源和规划局通报了8家违规拿地房企,这些房企实控人分别为金地、九龙仓和雅居乐。其中,金地集团旗下两家公司因同时参与竞买“苏地2020-WG-18号”地块国有土地使用权遭到通报。根据公告,上述两家企业3年内不得参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

  彼时就有房企人士称,此次处罚看似严厉,但仍有操作空间,处罚措施是禁止直接参与两家子公司3年内不得参加苏州市区土地出让活动,换言之,企业可以丢弃掉这两个“马甲公司”继续竞买。

  “政府对处罚的判断标准是两家子公司的第一个交集即直接母公司,而非最终母公司,因此拿地企业可以选择使用需要多层次穿透才可以发现关系的公司,比如在前述太仓‘马甲’公司下面再设立子公司,不同股权等级层面的公司相互交叉拿地便可规避拿地限制。”一位华东房企投拓部人士对记者表示。

  从苏州土地市场出让规则来看,“当土拍报价达到价格限制后,实际上就是各个开发商拼运气的时候了,因为最终是按照报价区间的平均数确认竞得人。在这样的情况下,如果开发商多一个马甲,自然多一份希望可以拿到上述土地。”前述房企投拓部人士称。

  今年土地集中供应新政下,金地拿地积极性一直比较猛。2021年北京首批集中供地房地产企业拓展力排名中,金地参与拿地2宗、以96.1亿元及14.62万平方米位列第三。华东区域作为金地的重点区域,在接下来的苏州供地大潮中,金地必然也要搏一把。

  苏州地市将再燃一把火

  “马甲”狂欢的背后是苏州土地市场热度的表现,也是房企对增加土地储备迫切需求的真实反映。长三角都市圈向来就是房企争夺的关键区域。

  两个月前,苏州张家港惊现“史诗级”土拍,共有471个房企马甲围猎一块地。参与围猎的队伍里,头部房企碧桂园、世茂、中海、华润等均携带几十个马甲同时到场。这其中,中海地产上海、青岛、无锡、济南、佛山等分部均参与其中,几乎是全国中海的分部都赶来助阵。最终,该地块被世茂以总价3.8亿元竞得,楼面价达到13028元/平方米,溢价率13.29%。

  同样是3月份,苏州吴中区甪直镇一宗城镇住宅用地的竞拍,引来249个马甲上阵夺地,开拍前就冲破中止价,正式开拍直接进入一次性报价,最终由碧桂园以总价9.7亿元竞得。成交楼面价12876元/平方米,溢价率12.95%。

  今年一季度,苏州经营性建设用地(含吴江区)共计出让23宗地块,成交面积82.97万平方米,同比上涨39.8%;成交金额198.59亿元,同比上涨33.43%。

  接下来苏州市场土地集中供应大潮,更值得期待。

  按照苏州市自然资源和规划局公布的首批集中供地清单,合计32宗地块,包括28宗住宅地块和4宗商务金融用地、商服用地,总出让面积247.8万平方米,起始总价为405.84亿元,分布于19个板块,于5月31日~6月2日开拍,连拍3天。

  其中,地块起拍总价最高的是位于相城元和街道的苏地2021-WG-31号地块,起拍总金额约52亿元;最高楼面价是姑苏区沧浪街道的苏地2021-WG-17号地块,达到2.5万元/平方米。按照竞买要求,本次土地出让按照价高者得原则确定竞得人。

  在“两集中”供地政策下,北京、深圳、杭州、天津、长春、广州、重庆、无锡等12个城市已经完成了首批集中土拍,共395宗地块成交,总土地出让金额约5596.15亿元。就土拍整体效果来看,优质地块竞拍依然十分激烈。其中,重庆出让的46宗土地,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%。

  5月8日,杭州一天之内卖掉了32块土地,土地出让金总额高达716亿元。杭州去年公共预算收入是2000多亿元。其中,祥符宅地自持高达38%,为杭州土拍史上之最。近两年来,在杭州楼市最火时,最高自持比例也不过26%。

  有杭州之鉴,苏州土地拍卖恐怕想不激烈都难。

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