苏州首次集中供地:溢价率和成交楼面价双降

付珊珊2021-06-04 09:17:33来源:中房报

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  随着土地两集中政策出台,目前已有15个城市进行了首次集中供地。

  5月31日-6月2日,苏州首场集中供地也拉开大幕。此次苏州首批集中供地共计出让32宗经营性用地,其中28宗为涉宅用地(含3宗安置房用地),总出让面积247.8万平方米,总起始价405.84亿元。

  经过三天角逐,最终苏州出让32宗地合计揽金超434亿元。其中,本土企业恒力集团拿下吴江四宗宅地,成为此次土拍中斩获土地数量最多企业,华侨城则以总价85亿元斩获3幅地块,虽然数量上仅次于恒力集团,但却是此次拿地金额最高企业。

  与杭州等长三角城市集中供地所呈现土拍热度不同,苏州供地虽然也吸引了近百家房企参拍,但总体来看较为平稳,土地溢价得到有效控制,28宗涉宅地块平均溢价率约7%。

  无锡房地产业协会副会长张斌分析称,此次苏州土拍呈现出稳定态势,主要原因在于苏州市政府“限地价”是真招,体现了政府“让利”。其表示,为严控房价上涨,苏州商品房屋定价机制选用“同地段竞品最低价”模式,即从终端房屋销售价格来倒推土地成本,从而决定中止价和起拍价,所以溢价率不高、可控。操作的逻辑是“稳房价,控地价”从而达到稳预期。

  溢价率和成交楼面价双降

  为了稳定地价,防止土地过热,今年以来22城陆续出台土地两集中的政策。但是,从已经完成首次集中供地的城市表现来看,不少城市土地市场依旧火热,竞争激烈,出让地块的溢价率也居高不下。

  例如杭州42宗封顶地块中41宗进入竞自持,平均自持比例9%,创双限政策实施以来新高,12宗地块竞自持比例超过了20%,竞自持比例最高达到40%;宁波首批集中供地出让地块的平均溢价率高达25%;济南首次出让土地平均溢价率也达到12.2%。

  相比之下,苏州此次土拍虽然竞争激烈,但溢价率却控制在合理水平。

  以此次溢价率最高的苏园土挂(2021)02号地块为例,该地块于6月1日首宗竞价,开拍不到2分钟即超过中止价进入一次性报价阶段,但随后苏州工业园区规划建设委员会发布公告称,因浏览器兼容原因,上述地块当天并未成功出让,一次报价将于6月2日9:00重新启动,所有竞买人登录一次报价系统重新进行一次报价。最终,该地块被南京安居以40.02亿元的价格竞得,溢价14.97%,是本轮苏州集中出让土地的最高溢价。

  除了此地块,本轮苏州供地中,共有14宗土地溢价率超过10%。综合来看,根据中国指数研究院统计数据显示,苏州此次28宗住宅用地成交的平均溢价率为7.25%,整体溢价率较2020年全年成交溢价率下滑1.85个百分点,成交楼面价为10586元/平方米,较2020年全年成交楼面价下滑3083元/平方米,且苏州是截至目前集中供地城市中,上述两项指标唯一较去年有所下降的城市。

  苏州首次集中供地之所以地块溢价平稳,在中指研究院苏州公司分析师金珂看来与其竞价规则相关。金珂表示,苏州本次集中供地,竞买规则和以往没有太大区别,依旧实行“一次报价”制度,即土地竞价超过一定价格的,网上竞价中止,转为“一次报价”,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人,这有效地将溢价率控制在15%以内。

  同时,金珂认为,此次拍地所有涉宅用地没有要求现房销售,地块起拍楼面价基本保持平稳态势,在相对合理的范围内,给房企后期开发留有较为稳定的收益预期。

  “和以往略有不同的是,此次定向出让地块占比有所加大,多宗地块设置较为复杂特殊的出让条件,如要求房企配建载体,产业投资,总部引进,学校引进等等。即使如此,仍然有不少房企前仆后继想要在苏州落子,也侧面印证苏州城市发展潜力巨大,为众多房企持续看好。”其表示。

 “马甲企业”依然存在

  根据三天的土地出让情况来看,虽然出让地块不多,但依然吸引了90多家房企参与其中。一位TOP20房企苏州区域人士表示,由于苏州严格限制地价,因此相比其他热门城市,苏州拿地的利润空间相对有保障,这也是很多房企热衷在苏州抢地的原因。

  根据公开数据显示,在此次苏州成功出让的28宗涉宅用地中,恒力拿下吴江四宗宅地,华侨城连落三子,万科、中梁、中锐各摘得2宗宅地,武汉城建首进苏城,苏高新、中海、美的、保利、绿城、雅居乐、新力、伟光汇通、中建三局、复地、绿地、金茂、南京安居等均有成功拿地。其中,本土企业恒力集团拿地数量最多,而华侨城却创下了此轮拿地金额之最。

  一位熟悉苏州市场的人士向中国房地产报记者表示,虽然华侨城此次在苏州重金拿地,但凭借华侨城在苏州的品牌力可能未来还是会引入合作方共同开发。

  此外,此轮苏州的集中供地中也出现了一些“新面孔”,例如武汉城建。此次土拍中,武汉城建斩获了苏地2021-WG-32号地块。信息显示,该地块在挂牌期间收到15轮报价,6月1日经过1轮竞价后触达封顶价,转入一次报价阶段,最终被武汉城建以18.45亿元、12.54%的价格斩获。

  在此次拿地之前,武汉城建在苏州并无项目。在张斌看来,成熟健康的房地产市场必将吸引诸多优秀品质开发企业进驻。对于新进房企,金珂也认为“还是具有一定拿地机会,且苏州不断的城市规划利好政策也为这些新进房企提供了发展机会。”

  值得注意的是,在苏州首次集中供地前,金地、旭辉、绿城等千亿房企疯狂注册多家“马甲公司”,只为增加土拍中的中标概率。但针对此行为,5月21日,苏州也出台了严格的竞买要求通告,通告指出,参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

  但即使如此,在苏州首次集中供地中仍然出现了不少“马甲企业”。

  上述熟悉苏州房地产市场的人士表示,虽然上述竞买要求拦下了不少房企,但政策中只要求竞买人直接绝对控股的子公司不能参与,但对与竞买人有其他间接关系的孙公司等并未做清晰要求,因此苏州集中供地中“马甲企业”依然存在。

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