合肥首次集中供地收官:揽金164亿元但TOP10房企未出手

何欣2021-06-07 09:30:12来源:中国房地产网

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  又一座城市结束首轮集中供地。

  6月3日,随着联家以单价103万元/亩竞得合肥瑶海区YH202104号地块,合肥首批集中供地落下帷幕,14宗地块全部出让,共计土地出让金164亿元。其中,12宗住宅用地中全部地块到达最高限价,11宗地块溢价率超25%,8宗地块触顶摇号。

  从拍卖情况来看,此次合肥集中供地超60家房企参与,除了伟星、文一、徽创、通和、佳源等本土房企外,还有正荣、禹洲、世茂、建发等闽系企业,碧桂园、万科、中海等头部房企也现身。外来房企在本次集中供地中拔得头筹。出让的12宗地块中, 本土房企、闽系房企、浙系房企、粤系房企竞得地块数量分别为5宗、4宗、2宗、1宗。

  “从成交结果看,实际上形成闽系企业与本土企业瓜分住宅用地现象。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

  克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华在接受中国房地产报记者采访时表示,合肥作为近几年经济发展明星城市,在宏观层面上得到品牌房企关注是必然的。虽然多数房企在合肥长期面临利润率不足问题,但也有部分房企享受到了城市发展而产生的利润价值。对于大多数未进入房企来说,合肥是全国布局的一颗重要棋子,需要提早布局提前锁定城市发展红利。

  中小房企抢地

  对于张铭(化名)而言,参与这次集中供地主要是拼运气。

  张铭所在企业参与了这次合肥集中供地,一共报名了4宗地块,其中2宗地块触顶摇号。

  为了这场集中供地他们准备了2个多月,但最后还是一无所获。对于这个结果张铭并不感到意外,“报名企业太多了。”

  不同于之前竞拍方式,这次合肥土地拍卖方式调整为“最高限价+竞配建租赁住房面积+摇号”。其中,转竞配建的租赁住房(毛坯)政府回购,专项用于租赁住房。

  在这次合肥集中供地中,共有超60家房企参与。同时,成交的12宗地块全部到达最高限价,其中8宗地块触顶摇号,4宗地块竞配建租赁住房面积,激励程度可见一斑。

  以滨湖科学城BK202102地块为例。该宗地块在竞拍时,6分钟内到达地价最高上限,1分钟内到达配建租赁住房计容建筑面积上限。在摇号阶段,参与竞拍的43家企业无一人放弃。

  最终,建发以居住单价2280万元/亩竞得滨湖科学城BK202102号地块,总价192304万元,竞配建租赁面积达33800平方米,住宅楼面价13679.99元/平方米,溢价率25.27%。该地块商品住宅(毛坯)平均备案价格25380元/平方米。

  在滨湖科学城BK202103号地块竞拍中,正荣似乎对该地块势在必得。在与其他参拍企业竞拍时,正荣将该地块叫到了最高限价,在竞配建租赁面积时,也是正荣竞到了最高限制。但在最后摇号阶段,联发以总价27.98亿元竞得该地块。

  在这场集中供地中,中骏无疑是“最大幸运儿”,首次进军合肥,就在摇号中以29.2亿元、25%溢价率斩获包河区BH202103地块。

  利润是最大挑战

  根据出让结果显示,出让的12宗住宅用地中,8宗地块溢价率超29%。

  叶乾华认为,利润是竞得房企将要面临的挑战。他进一步解释道,以毛坯最高限价计算真实房地价差,除滨湖03商住地块以外,其余地块楼面差价均不足4000元/平方米,最低滨湖01地块仅900余元/平方米,无法覆盖基础成本。

  “30%溢价率天花板是合肥市政府最高限价,也是预期之内的。大家关注点主要在于实际楼面价(剔除租赁回购)与毛坯销售限价之间如何去平衡利润和流速。”叶乾华表示,从最终出让结果来看,这次合肥集中供地房企热度偏高,但局部还是有一些分化。比如滨湖01地块利润空间应该相当有限,但依然进入摇号阶段,新站区均未达最高租赁面积,表明房企对该区域溢价、溢速依然有所顾虑。

  张铭也坦言,在此次出让地块限售价情况下,只有4宗地块能有3-5个点净利,其余地块虽然竞争激烈,但是竞得企业几乎确定不盈利,甚至亏损。

  叶乾华表示,为了实现项目溢价,精装溢价将成为房企主要实现手段。“这次政府仅公布了最高毛坯限价,对精装价格并未有明确说明,根据以往价格备案情况,最高实现精装溢价多为3500-4000元/平方米,部分可实现5000元/平方米水平,对后期政府调节态度会成为一种挑战。”

  在叶乾华看来,最后竞租赁阶段50%工程进度预售、摇号阶段80%工程进度预售对高周转企业来说压力巨大,如何向管理要红利是在肥房企需要考虑的问题。

  头部房企未拿地

  根据出让结果显示,12宗涉宅地块分别被12家不同房企拿下,即安徽置地、中骏、文一、合肥城建、佳兆业、安徽邦泰、厦门建发、联发、通和、旭辉、中梁、佳源。

  利润空间小,或许也是头部房企未在合肥凶猛拿地的原因之一。

  潘浩认为,就目前合肥控房价要求来看,合肥住宅用地利润空间较小,此或为龙头房企虽有参与竞拍但鲜少成交的原因,闽系及本土房企在当地操作项目更具优势,能更好的保留利润空间,巩固在合肥的布局。

  张铭表示,虽然本土房企在合肥认可度不高,但其具有一定建设成本优势。多数本土房企都是自己承担建设,甚至有自己的小型建筑公司。

  他认为,这次合肥集中供地之所以会吸引这么多房企参与,一是看好合肥长期住房市场,城市潜力带来的住房市场长期红利;二是人口持续流入,市区二手房价格已高于新房,未来1-2年新房市场将持续旺盛;三是大部分企业处于“缺货”状态,需要补充土地储备。

  根据易居企业发布的《2020年合肥楼市白书皮》显示,2020年由于疫情影响,合肥土地成交量下降。供应量590万平方米,同比下降41%,成交量464万平方米,同比下降38%。

  克而瑞数据显示,截至2021年5月底,仅13家房企在合肥土地储备超10万平方米,且多为待开发项目。

  叶乾华表示,土地市场上政府做出了要加大供应量许诺,但从此次集中出让结果来看并没有满足房企拿地需求。本次出让实际可售住宅建面仅110万平方米,仅占合肥市区年均成交量的约15%,如后期没有显著土地供应支持,合肥市场大概率会向杭州一样进入长期摇号、倒挂市场格局。

  在《合肥市2021年国有建设用地供应计划(市本级)》中,合肥市自然资源和规划局表示,2021年市区住宅用地计划供应660公顷。并表示,为满足居民刚需和改善型住房需求,合肥市将适当增加热点区域和城市新区供应量,稳定市场预期。

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