集中供地冷热不均,杭州南京竞争激烈,青岛遇冷

沈昕2021-06-07 17:01:42来源:易居研究院

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  上海易居房地产研究院6月1日发布《2021年5月40城土地市场报告》,该报告显示:5月40城土地成交环比量小降价涨,溢价率小幅上升,地市略有升温。从土地成交面积看,5月环比下降5%,同比增长14%;从土地成交价格看,5月环比上涨17%,同比上涨11%;从溢价率来看,5月为15.7%,环比小幅上升0.7个百分点,同比上升2.3个百分点,地市基本延续平稳态势。5月襄阳扬州等城市土拍溢价率较高。5月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、扬州、惠州、徐州和深圳,土地成交溢价率分别为83%、81%、33%、31%和31%。5月襄阳仅有一宗高新区的纯宅地出让,溢价率83%。5月扬州广陵区有4宗商住地块和一宗纯宅地成交,其中3宗商住地块溢价率达到100%,可见扬州土地市场的火热程度。

  易居研究院研究员沈昕表示: 从目前已经完成首批集中供地的城市来看,市场分化比较明显,重庆杭州南京等城市土拍竞争激烈,青岛长春等部分北方城市土拍遇冷,预计后续的土拍中这种情况还会延续。

  报告主要内容如下:

  一、40城整体:3月环比量增价小跌,溢价率与上月持平,地市延续平稳态势

  1、土地成交建筑面积:5月环比下降5%,同比增长14%

  2021年5月,40个典型城市土地成交建筑面积5409万平方米,环比小幅下降5%,同比增长14%。5月,杭州、北京、深圳、天津、苏州、济南、福州、厦门、宁波等城市完成了首批地块的集中出让。6月还将有上海、成都、武汉、长沙、郑州等城市首批集中出让。

  1-5月,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积21720万平方米,同比增长14%。回顾历史,年初累计土地成交建筑面积同比增速于2018年6月开始持续回落,2019年2月转负,随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后,增速虽为负值但持续收窄,7月开始转正并持续提高,11月以来增速小幅回落。进入2021年,由于去年同期受疫情影响基数较低,1-2月同比增速大幅提高,3月和4月增速小幅回落,5月增速与上月持平。

  2、土地出让金收入:5月环比增长65%,同比增长70%

  5月,40个典型城市土地出让金收入为5577亿元,环比大幅增长65%,同比大幅增长70%,主要是5月杭州、北京、南京、深圳、天津等大城市土地集中出让,其中杭州和北京土地出让金均破1000亿。1-5月,40个典型城市土地出让金累计收入14656亿元,同比增长33%。

  分城市来看,1-5月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、广州、南京和上海,其土地出让金总额分别为1971、1361、1268、1214和1014亿元。排名靠前的城市,主要以一二线城市为主,其中杭州1-5月的土地出让金遥遥领先其他城市。三四线城市中,金华和无锡的土地出让金最高。

  3、移动平均土地出让均价:5月环比上涨17%,同比上涨11%

  5月,40个典型城市移动平均土地成交均价为5919元/平方米,环比上涨17%,同比小幅上涨11%。主要是5月杭州、北京、南京、深圳、厦门等高地价城市土地集中出让,拉高了均价。

  4、土地成交溢价率:5月为15.7%,环比同比均小幅上升

  5月,40个典型城市土地成交溢价率为15.7%,环比小幅上升0.7个百分点,同比上升2.3个百分点,从溢价率来看,4月份以来土地市场有所回暖。

  2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度多个热点城市政策收紧,溢价率小幅盘整;四季度以来溢价率持续下降。2021年1月,40城土地溢价率继续小幅下降,2月和3月基本与1月持平。4月和5月随着热点城市陆续集中土拍,40城土地成交溢价率小幅上升。

  分城市来看,5月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、扬州、惠州、徐州和深圳,土地成交溢价率分别为83%、81%、33%、31%和31%。5月襄阳仅有一宗高新区的纯宅地出让,溢价率83%,成交楼板价为4283元/平方米。5月扬州广陵区有4宗商住地块和一宗纯宅地成交,其中3宗商住地块溢价率达到100%,可见扬州土地市场的火热程度。从5月集中出让的城市来看,市场分化比较明显,杭州和南京多宗地块达到最高限价,平均溢价率分别达到25%和18%,青岛则多宗地块底价成交,平均溢价率仅为2%。

  二、城市分类:5月三线城市成交量环比下降,成交均价持续上涨,地市较热

  1、一线城市:5月土地成交量环比同比分别下降44%和9%,成交均价环比和同比分别上涨16%和3%

  5月,一线城市土地成交建筑面积为483万平方米,环比下降44%,同比下降9%。5月,一线城市6个月移动平均成交价为15577元/平方米,环比上涨16%,同比上涨3%。5月北京和深圳完成首批集中出让,北京共出让30宗地块,总建面345万平方米,土地出让金1110亿元;深圳首批集中出让6宗地块,总建面69万平方米,土地出让金138亿元。此前4月广州已完成首批集中出让,共成交42宗,土地出让金906亿元。

  回顾历史,2016年5月以来,一线城市的土地成交均价整体上一直处于震荡趋势中,地市已有较长时间的调整,有企稳回暖的需求,不过考虑到政府会严控房价地价,预计土地成交均价还是小幅震荡上升趋势为主。此外,一线城市房地产调控政策严厉,土地出让面积相对有限,因此其土地成交量不仅取决于需求量,更多时候还受到供给量的较大影响。6月上海将进行首批56幅地块集中出让,其中28宗涉住宅地块总建筑面积367.63万平方米,起拍总价约为699.7亿元。

  2、二线城市:5月土地成交量环比同比分别增长16%和37%,成交均价环比同比分别上涨22%和13%

  5月,二线城市土地成交建筑面积为4181万平方米,环比增长16%,同比增长37%。5月,二线城市6个月移动平均成交价为5315元/平方米,环比上涨22%,同比上涨13%,主要是杭州、南京、厦门、宁波等高地价城市集中出让,拉高了二线城市的成交均价。

  回顾历史,二线城市土地均价自2017年9月达到5334元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,此后震荡下跌至2019年2月。2019年3月后,二线城市地价上涨幅度较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热点二线城市地价反弹较明显;下半年,政策快速收紧,成交量持续下降,地价涨幅也不断收窄,8月后形成明显的下跌趋势,一直持续到2020年一季度。2020年二季度,杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热,成交均价快速反弹;三季度,多个热点城市出台调控收紧的政策,地市逐渐降温,地价开始高位盘整;四季度,成交均价持续下跌。2021年1-4月,成交均价在去年年底位置附近小幅震荡,随着热点二线城市陆续集中土拍,5月成交均价上涨。

  3、三线城市:5月土地成交量环比同比分别下降40%和37%,成交均价环比同比分别上涨7%和19%

  5月,三线城市土地成交建筑面积为746万平方米,环比下降40%,同比下降37%。5月,三线城市6个月移动平均成交价为3743元/平方米,环比上涨7%,同比上涨19%。

  2016年以来,样本中的三线城市(其中,长三角、珠三角和京津冀城市群三线城市占5成)地价,呈现波动较大的震荡向上走势。2020年二季度地价开始大幅上涨,6月份突破新高,7月和8月继续小幅上涨,9月份以来地价持续回落至2021年2月。3月以来部分长三角和大湾区的三四线城市地市持续火热,三线城市土地成交均价持续上涨。这里主要有两点原因,一是中型房企在一二线城市集中供地制度下拿到地的概率下降,为了保证规模加大在热点三四线城市的拿地力度;二是一二线城市大部分都实施严格的限价政策,导致房企净利润率很低,而三四线城市大部分限价较为宽松,房企有机会获得较高的利润率。这导致了部分三四线城市的土拍竞争异常激烈,不亚于一二线城市。

  三、趋势研判:预计整体地市仍较相对平稳,市场分化延续

  从目前已经完成首批集中供地的城市来看,市场分化比较明显,重庆杭州南京等城市土拍竞争激烈,青岛长春等部分北方城市土拍遇冷,预计后续的土拍中这种情况还会延续。

  集中供地新规与房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理一起,是我国房地产发展长效管理机制的重要组成部分,目的是为了落实中央稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控要求。6月1日,银保监会统信部副主任刘忠瑞在新闻发布会上表示,对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理,督促这些银行落实房地产金融调控要求,合理控制房地产贷款增速,对限期整改不到位的,将进一步采取更加严厉的监管措施。预计40城土地市场整体仍将保持平稳态势。

  执笔人:上海易居房地产研究院研究员沈昕

  邮  箱:shenxin@ehousechina.com

  电 话:021-60868811

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