第二轮集中土拍已出现“变数”,哪些城市值得关注?

2021-08-06 09:45:49来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  在经历了一月有余的断供后,8月4日,无锡拉开了重点22城第二轮集中土拍的序幕。有了首轮集中供地的经验,无锡在二轮土拍中重点调整了出让规模、供地结构,以及竞拍规则,土拍热度较首轮明显降温。

  无锡并非个例。在中央明确对各地优化土地竞拍规则等要求下,接下来重点城市在第二轮土地供应中迎来调整将是大概率事件。截止8月5日,22个重点城市已有11城正式发布第二轮集中出让公告,二轮集中供地迎来“井喷期”,而一些新的变数对企业决策而言至关重要。

  纵观已发布供地公告的城市,土地供应规模均高于首轮,苏州、杭州等部分城市土地供应质量也较首轮也有所提升,其中最重要的变化是多城进一步完善竞拍规则,其中杭州试点“竞品质”试点并现房销售,在新规的约束下,第二轮土地竞拍热度较首轮将有明显下降。

  01

  整体供地规模增加,土地质量有所提升

  从供应规模来看,已发布供地公告的11城涉宅地块总供应建面达5218万平方米,整体较首轮供应总建面增加了18%,供应规模明显增加,其中有7个城市供地规模明显上涨。

  具体城市而言,深圳、厦门、青岛供应规模均实现翻番,其中深圳第二轮土拍供地规模较首轮增加208%。沈阳、长春、无锡、福州供地规模也有明显上涨,房企拿地机会明显增加。

1

  除了供地规模增加,部分城市第二轮集中土拍土地质量也有所提升。CRIC统计数据显示,11城第二轮集中出让地块底价楼板价为7332元/平方米,与首轮基本持平,但各城市之间以及城市内部表现分化。

  具体城市来看,苏州、深圳、青岛、天津、杭州等城市二轮集中供地质量较首轮有所提升,底价楼板价涨幅均超10%。受供地结构改变影响,苏州第二批集中供地中园区就有4宗,其中三宗底价楼板价均超1.8万元/平方米;不仅如此,相城区还挂出一宗超大地块,编号为苏地2021-WG-42号地块,起始价约55.81亿元,起始楼面价达17500元/平方米,总体来看,本次出让地块的质量较首轮明显提升。另外,杭州本轮挂牌土地质量也有明显的提升。

  然而,厦门、无锡等城市供地质量整体不如首轮,核心区供地比重有所下降。不仅如此,部分地块出让还新增诸多附加条件,以刚刚结束二轮土拍的无锡为例,有超半数地块设置了额外门槛,如引进品牌酒店、配建人才房或租赁住房、现房销售、自持商业等;加之“限地价+摇号”的竞拍政策,无锡二轮集中土拍“降温”,平均溢价率只有4%。

1

  02

  竞品质+现房销售将成趋势

  精准调控之下,本轮竞拍规则较首轮更加完善和细化,尤其是首轮竞拍中市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市,均针对其首轮拍地时暴露出的问题,出台了“打补丁”新规。

  典型如首轮拍地中土地出让金第一的杭州,彼时57宗涉宅地中地块自持比例高达40%,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%,市场热度持续高涨。为遏制土拍高热情绪,防止地价过快上涨,继而实现稳房价的目的,杭州在第二批供地中在竞价规则上做了多重调整。

  首先,提升房企报名门槛,采用保证金模式报名,保证金普遍为起拍价的20%;第二,首次推出10宗“竞品质”试点地块,并且溢价率上限为10%,其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%;此外,“竞品质”试点地块全部实行现房销售,融资收紧背景之下,房企拿地的积极性将受挫,预计土地竞拍热度较首轮会有明显的下降。

  首轮集中拍地时马甲现象严重的苏州,采取了一系列针对马甲现象的举措,譬如提升保证金,其中,吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50%及以上。此举既提升了房企拿地的门槛,够筛选掉那些资金压力的城市,还在一定程度上遏制地价和溢价率的上涨。

  此外,天津第二次集中土拍也出现了新变化,首次在出让条件中加入自持租赁建筑面积的“硬性”要求,并规定了对应的自持租赁住房套数。其中,61宗出让地块中共计18宗地块附带自持租赁建面条件,占比达29.5%。无疑增加了房企的成本压力,在拿地时也会更谨慎。

1

  03

  八城优质地块多达87宗

  CRIC对上述完成出让的8个城市共326宗土地情况进行系统梳理,高单价(起拍单价超过1万元/平米)的土地幅数共有87宗,占比高达27%,主要分布在杭州、深圳、天津和苏州四个城市,分别有22、19、17和12宗,优质地块比较集中。

1

  从重点城市来看,此轮杭州高价地供地数量较多,其中单价超2万元/平方米的地块就有9宗,分别位于上城、滨江、拱墅、西湖、萧山和余杭等区域。其中挂牌价最高的是西湖区文教板块的翠苑单元XH0909-14地块,该地块起始价15.98亿元,折合楼面价约33267元/平方米,周边在售项目平均售价约5.9万元/平方米,按这一价格测算的话,地房比为56%,该地块并非现房销售,势必会吸引大量的房企,土拍将十分激烈。

  再如深圳,地价超过3万元/平方米的地块共有1宗,该宗地位于南山前海板块,采用“双限双竞+竞只租不售人才房”的办法以挂牌方式出让,该地起始价45.58亿,最高限价66.091亿元,起始楼面价36083元/平方米,项目建成后,普通商品住房最高毛坯均价为99000元/平方米,按照最高限价测算,地房比仅有53%,预期利润率相对较高,鉴于如此高的利润率和核心板块加持,该地大概率会封顶价+高比重人才房竞得。此外,龙华区民治板块还有3宗较优质地块挂出,地块起始楼面价均超2万元/平方米,限价相对宽松,预计项目竞拍热度也将维系高位。

  此外,天津南开区、苏州工业园区、济南历城区、福州晋安区等均挂出多宗优质地块,房企也可重点关注。

1

  整体来看,第二轮集中供地中多城土拍规则升级,包括保障金门槛升级、“竞品质”试点、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规。加之杭州、南京等城市进一步收紧了落户和购房新政,预计重点城市第二轮集中供地的热度将有所下滑。

  值得注意的是,接下来杭州、深圳、苏州、天津等城市仍有多宗优质挂牌,竞拍热度仍将延续高热度,房企可重点关注,但要注意的是,政府调控加码之下,鉴于房价走势趋于平稳,盈利空间一定程度上被限制,竞拍时切勿盲目追高。


原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}