流拍、终止出让频现 第二轮集中供地遇冷背后

李叶2021-09-17 08:59:43来源:中房报

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  经历了近一个月的调整期,今年第二轮集中供地姗姗来迟,与首轮集中供地留给市场的火热印象相比,此轮土拍明显降温。流拍、终止出让、溢价率降低、底价成交等成为这一期间的关键词。

  9月15日晚间,合肥、沈阳发布公告,对第二轮集中供地部分出让地块作出调整。

  合肥原计划第二轮集中供地为17宗地。经调整后,变为出让8宗地,其余宗地将不参与竞拍;沈阳涉及第二轮集中供地的24宗地块停止交易,并未披露具体细节。

  9月14日晚间,成都公共资源交易中心发布公告,原定于9月15日-17日进行的成都第二次集中土拍,有17宗地国有建设用地使用权因故终止出让。

  第二轮集中供地开拍前,天津曾发布公告,19宗地块因故停牌,地块涉及市内六区7块,滨海新区4块,北辰区、西青区各3块等。

  据不完全统计,近期已有多个城市在拍地前夕临时调整供地计划。

  另一方面,9月7日至8日,福州进行了为期两天的第二批集中供地竞拍,有2宗地块流拍,5宗地块终止出让。

  连续卖地4年的杭州,首次在土拍市场遇冷。截至9月15日中午12时,杭州第二批集中供地10块优质地块报名截止日期,9块地块报名不达标,相当于提前宣布拍卖。

  “政府要考虑自然资源的合理利用与保护,对土拍进行终止和调整都是正常的。”对于上述情形,中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受记者采访时表示,不过,从目前的土拍情况来看,住宅市场降温是大概率的事件。

  土拍规则再升级

  土拍市场的动态,一直吸引着各界关注,每年的土拍大战,也总是看点十足。

  今年2月,住建部发文要求全国22个重点城市住宅用地出让实行“两集中”政策,也就是集中发布出让公告、集中组织出让活动,并且在今年内,住宅招标、拍卖、挂牌不得超过三次。

  资料显示,第一批地块合计成交额达到8700亿元。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,从第一批出让结果来看,市场的热度超出预期,尤其是一些热门城市,像重庆、无锡、南京、合肥等地的土地出让仍然比较火爆。

  7-8月,情形开始转变,全国多城接连叫停供地,土拍规则也一再升级。相较于第一次集中供地,多地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。涉及合肥、南京、成都、杭州、天津、青岛、济南、福州等多个热点城市。

  有业内人士表示,首轮集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高,有违政策初衷,各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解。特别是土拍资金来源、马甲情况不一致等,存在扰乱秩序推高房价的情况。而在房价严控的背景下,很多城市要么土地价格控制不住,要么变相增加了房企成本,而房企隐形成本的增加最终也会体现在房价里。

  据悉,在首轮拍地时位居出让金榜首的杭州,在首轮集中拍地时,多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例高达40%,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%,市场热度持续高涨。

  因此,杭州第二批集中供地在竞价规则上做了多重调整,首先提升了报名门槛,采用了保证金模式报名,并且保证金普遍为起拍价的20%;其次,本次集中出让首次推出10宗“竞品质”试点地块,并且溢价率上限为10%,其余地块土拍的溢价率上限由之前的30%调整为20%。此外,“竞品质”试点地块全部实行现房销售。

  福州、青岛、济南和天津在二轮集中供应地块中,也都设置了溢价率上限;青岛和济南均取消了竞配建(政府储备性公有房),地价触及上限价后改为竞品质(青岛)或抽签摇号(济南)来确定最终竞得人。

  在诸葛找房研究院分析师梁楠看来,一方面,市场调控加码叠加房企融资端监管趋严,房企在拿地方面多持谨慎态度;另一方面,竞品质地块的拿地要求较为严苛,或将在一定程度上压缩利润空间;另外,本轮土拍对参与竞拍的房企资质、资金来源等方面进行了不小的限制,多重因素导致房企的拿地意愿有所下降。

 房企拿地更谨慎

  除了调整土拍市场规则,有的房企还被“限购”。

  此前媒体报道,被纳入“三道红线”的重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

  因此,多家房企在2021年半年报发布会上都表示,下半年将谨慎拿地。

  8月31日,融创中国董事会主席孙宏斌在业绩发布会上直言,下半年的市场压力会比较大,要给自己留出比较安全的边界,预计下半年权益拿地销售比将控制在20%以内。“如果还像过去一样拿地,会吞掉很多利润。”

  “就拿地而言,从来没有一个饿死的,只有撑死的。”中南建设总经理陈昱含说,集中供地带来很多不确定性,该公司将以规避热点的方式,将投资重心转向非两集中的城市。

  宝龙地产总裁许华芳强调不拿贵地、不借贵钱。他表示,上半年在集中供地的城市,该公司一块地都没有拿,因为无法达到公司30%的毛利率要求。“算来算去还是上海最好,其他地方利润都特别薄。”

  多位专家均表示,毫无疑问的是,土拍市场正在遇冷。

  “土地市场遇冷是一连串的连锁反应造成。”资深房产评论人陈雷表示,最初是由于监管持续加强,加上最近几年来,泰禾、恒大、蓝光等企业的经营不善造成资产处理,连锁反应使得开发商对于市场信心逐渐下降。尤其是最近部分房企的资产处置动作频繁,造成土地市场迅速降温。

  梁楠告诉记者,土拍市场这一现状释放了三个信号。

  一方面,土拍降温将在一定程度上影响房价趋于理性,另一方面,土拍降温也有受竞品质模式等因素的影响,这也说明接下来楼市质量将会有所提升;最后,也将在一定程度上缓解资源利用率过重所存在的压力。

  “暂时还不能肯定土地市场已经完成降温动作,未来如果热门城市降低土地出让要求,且房企积极拿地,土地不流拍、房企不哄抢,才能代表土地市场进入下一场稳定。土地市场降温动作完成。”陈雷则认为,土地市场代表着房地产市场未来的走势,目前土地市场快速降温,加之国家70城数据显示房价降温明显。至少在未来半年,整体市场会处于一个下行调整期。

  他坦言,土地市场虽然与房价息息相关,但由于热门城市已经长期实行限价政策,因此土地市场降温,并不代表可以快速传导至楼市。还需要看房企后续运营策略以及市场需求情况。

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