南京市《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》政策解读

2020-12-14 11:40:18来源:南京市住房保障和房产局

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  针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题,近日,市住房保障和房产局、市发展改革委员会、市公安局、市市场监督管理局、市地方金融监督管理局、人民银行南京分行营业管理部、中国银保监会江苏监管局、中共南京市委网信办联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》(以下简称《通知》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

  问:《通知》出台的背景是什么?

  近年来,在大力培育和发展住房租赁市场一系列政策措施的引导下,住房租赁市场快速发展,为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题发挥了重要作用。但在市场培育发展的同时,部分经营主体不够成熟、经营模式不可持续,陆续出现一些“托管式”住房租赁企业不规范使用“租金贷”,通过“高进低出、长收短付”经营模式建立资金池后因资金链断裂而停运的问题,引发广泛关注,影响社会和谐稳定。特别是在相关法律法规尚不够健全的情况下,亟需通过出台规范性文件,在鼓励和支持住房租赁企业发展的同时,在规范和监管企业经营行为上下更大功夫,通过强化源头治理,推动我市住房租赁市场实现平稳健康有序发展。《通知》突出问题导向,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

  问:《通知》主要内容是什么?

  《通知》坚持问题导向,从机构登记和开业、房源发布、合同网签备案、服务收费、房屋安全、租金收付、行业自律、部门联合监管等八个方面做出具体规定。

  问:《通知》中关于房源发布方面的创新性亮点有哪些?

  在房源发布方面,一是要求房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台不得允许未备案的房地产经纪机构、未开业报告的住房租赁企业、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布房源信息;二是在经营门店、网站、APP等渠道发布出租房源信息时,应包含房源核验码;三是房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,应通过数据接口、房源核验码等方式向房产管理部门获取房源核验信息,对发布房源的房屋权属进行核验。

  问:《通知》中对高风险住房租赁企业有哪些监管措施?

  对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式,长期以来因缺乏量化指标而存在监管盲区,《通知》中提出了针对性的政策措施,对支付租金周期超过三个月的租赁机构进行“强监管”。

  承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的,住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户,同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金;承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的,由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。

  问:《通知》中对拒不服从租金监管的机构有哪些监管措施?

  对拒不执行相关规定的,房产部门将会同网信部门暂停其在网络信息平台发布房源权限,市场监管部门依照《江苏省工商行政管理系统黑名单管理制度》,将相关主体列入黑名单,并采取惩戒措施。

  问:《通知》是如何构建住房租赁市场联合监管工作机制的?

  《通知》进一步明确了房产、市场监管、金融监管、公安、网信等相关部门和属地政府的工作职责,通过强化部门联合监管、联合惩戒,建立住房租赁市场联合监管机制。

  江北新区管委会、各区政府:落实辖区主体责任,将住房租赁管理纳入基层网格化管理。

  市房产管理部门:从建立数据库和监管平台、房源核验、合同网签备案、主体信用管理、租金监管等五个方面强化行业监管。

  各区房产(住建)部门:落实网签备案、租赁资金银行监管、“双随机、一公开”检查等三项制度,做好辖区住房租赁市场日常监管。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业等相关主体,采取约谈、告诫、暂停网签备案、发布风险提示等措施依法依规查处。

  发改、房产部门会同有关部门、房地产行业组织:建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

  市场监管部门:依法落实企业主体登记制度,查处价格违法、无照经营、注册地与实际经营地不符、实施垄断协议、滥用市场支配地位等五类违法行为;配合房产部门建立高风险经营主体负责人工商注册信息通报制度和实施主体违法违规联动惩戒机制。

  人行南京分行营管部:指导商业银行开展住房租赁金融业务。

  银保监会江苏监管局:查处所监管的辖内商业银行违规 “租金贷”。

  市地方金融监管局:规范小额贷款公司等违规提供 “租金贷”行为。

  公安部门:加强出租房治安管理,指导相关主体落实治安主体责任,开展治安检查;依法查处合同诈骗等违法犯罪行为。

  网信部门:做好舆情监控和舆论引导,指导属地网络信息平台落实主体责任,配合房产等部门对违法违规主体依法处置。

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