曹舟南:创业两年最朴素想法是想把品质做好,形成事业生态

马琳2020-11-03 09:25:20来源:中房报

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  偌大的会场来了700余名嘉宾,包括城市管理者、投资人、产业方、房产商、供应商、业主方等, 场面热烈。

  有来自光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、杭州地铁等资源型企业,有工行、农行、建行、中行、浙商银行、中信银行、光大银行等银行机构,也有阿里巴巴、字节跳动、海康威视、中国移动、中国普天等技术型企业,以及万科集团、绿城集团、蓝城集团、中南建设、鲁能集团等地产企业。

  巨大的深蓝色屏幕下,曹舟南站在舞台中央,所有目光投向他一人。这个创业两年多的蓝绿双城掌舵者向与会者详细地介绍了“共建”模式,他认为这将是中小企业冲破障碍的生存方式之一。

  调控收紧、金融监管红线新规,以及叠加社会、经济调整下,中国房地产企业再次到了面临生存问题的时刻。巨大的变化中,曹舟南认为,中国房地产行业未来会呈现两种趋势:一是头部房企集中度不断提高,资源倾向度进一步聚集;二是适应投资与开发加速分离趋势,依托市场化法则和核心竞争力,各领域头部企业将以“共建”模式重新形成新的事业生态。

  “发挥所长才能共赢。”曹舟南表示。

  曹舟南是一个创业者。两年前从绿城中国辞任后创办蓝绿双城,找同伴、寻资源、拓项目、创新模式,这两年他及蓝绿双城带给了行业一些新的思考。两年多时间,也从4个人、零项目发展到拥有800多人、手握60余个项目1300万平方米土地储备的企业。

  “人努力,天帮忙;也要感谢我的合作伙伴。”曹舟南说。

  11月1日,在由蓝绿双城发起主办的2020第二届共建者大会期间,中国房地产报记者采访了蓝绿双城董事长曹舟南。

  中国房地产报:两年多的发展,企业目前整体情况如何?

  曹舟南:我们是从4个人、零项目起步,到现在已发展成为810个人手握63个项目的企业,其中30个项目处于开发阶段;30多个处于前期阶段;土地储备1300万平方米,货值1500亿元;已进入到40多个城市,涉及一二三线城市,如杭州、北京、大湾区等。今年有15个项目在售,将完成70亿元销售额。

  对于蓝绿双城来说,我们定位为现代服务业企业,业务涉及开发服务、生活服务、城市服务三方面。其中开发服务主要是传承和创新开发,生活服务主要是营销服务、物业服务与资产管理等,城市服务主要是城市智慧养护业务。我们的核心竞力分别是共建商业模式;SOD模式,服务导向;双开发模式;TOD模式;“三合一”服务模式;合伙人机制。

  中国房地产报:这两年做得如何?个人感受如何?压力在哪儿?

  曹舟南:这两年创业最朴素想法是想把品质做好,不想追求规模,也不想背负规模与其他方面的压力。所以,现在做事情是如何做好的压力、精益求精的压力。

  中国房地产报:最近,蓝绿双城又一次进行了引投,五矿信托等企业入股,对于类似举动是基于什么?外界认为此举将稀释股权,后期会出现公司控制权问题;包括引投是否企业资金方面出现了问题。

  曹舟南:目前,光大、五矿等企业已经入股蓝绿双城。为什么选择这些战投,一是他们的资金优势;二是战略和项目的协同性较好,可以持续带来优质项目。

  除了上述因素,引入战投也是解决资金问题,特别是发展基金。共建项目需要资金,目前我们手上有60多个项目,假设一个项目需要投入5000万元,整体就需要30亿元,所以资金问题也是很现实的问题。我也非常感谢投资人,他们如此相信我。

  另外,尽管引入了战投稀释了一部分股权,但因为在此前的设计中合伙人是一致行动人关系,所以我及团队对于蓝绿双城的管控不存在问题。

  引入战投过程中,最大的体会是做事先做人,别人信你,就要一定把事情做好,不能让资产流失,我是那种宁愿自己全部承担也不会让别人吃亏的人。

  中国房地产报:现在企业中什么事是你比较关注或担心的。

  曹舟南:现在我比较关注的是团队能力。面对经济的变化行业的调整,企业需要大量投融拓人才,业务发展没有问题,有很多新业务在推进尝试,比如城市养护业务,但最大的挑战是人才,找到合适的人很关键。

  中国房地产报:对于金融监管“三道红线”新规怎么看?

  曹舟南:金融监管“三道红线”新规将使中国房地产业带来根本性变化。此前,我们的房地产行业经过了3个发展阶段,从上世纪90年代开始的前20年是土地红利,导致的结果是产品品质、服务品质粗糙,市场供不应求,产品短缺;2010年后进入到金融红利,很多房企明摆着是亏钱却照样拿地,原因是几乎所有企业靠负债扩大规模,通过高周转带来规模发展。但房地产也是一种产品,它也需要建设周期,快速发展下出现了品质问题与行业口碑问题。

  现在,高层已表明不能再通过高负债高杠杆发展,要回到精细化管理层面,回到经营发展本身上去。“三条红线”新规将改变整个行业,让开发商都静下心来,要发展高科技、做好服务业。

  未来,所有房企只有一条路,向管理要效益,“管理红利”时代到来了,再也不能通过举债扩大规模。

  我个人认为未来行业会形成两大趋势:一是行业集中度进一步提高,如前20强企业有机会继续往上走,有一部分会国有化;二是行业最难的是处于几百亿元至千亿元企业,面临土地与债务问题,所以这部分企业生存较难。对于这部分企业,共建或许是一种好的生存方式。

  另外,个人认为,中国房地产行业在监管方面要向国外企业学习,他们走过的道路有教训也有经验,是可以借鉴的。以国内房地产企业资质来说,只要你的投资额度到了,项目的建设规格到了,开发资质可以升为二级;但在国外做住宅有严格的准入门槛,专业人才如设计师、工程师、会计师等是硬门槛,技术也要过硬。但在国内,投资、开发、服务到底哪一个是企业核心竞争力并不明确,也就衍生出品质等问题。

  我们提出“共建”模式,是希望破解这一问题,专业人做专业的事;投资收益由投资人获得,开发企业拿开发收益,建设方拿建设收益。

  中国房地产报:共建是一种什么模式?

  曹舟南:共建是以市场化原则和核心竞争力为基本依托,打通需求、资本与能力、资源,重构房地产价值链,推动从商业模式到分配模式的系统变革,在资本、产业、供方、同行、客户五个层面有序实施,打造头部企业互联的专业共同体、价值共同体、命运共同体,共同探索迈向未来的事业生态。

  它包括五个层面:一是资本共建。携手央企、国企、民企、投行、金融机构、资产管理公司等投资人,主要进行发展平台、城乡融合、有机更新、资产重组、产业组合、混改创新等方面的共建。目前,蓝绿双城已经与光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、云南投资、山东高速、山东铁投、杭州地铁、南京地铁、浙商资产、爱达集团等50余家重量级企业深入开展资本共建。

  二是产业共建。坚持以产业为导向,以空间营造为配套,联合科技产业头部企业,创新“人-城-产”的未来人居模式。目前蓝绿双城与国开金融公司共建“PVCP”世界第一度假品牌融合平台,与阿里巴巴、鸿雁共建数字化园区智慧平台。

  三是供方共建。倡导专业人做专业事,与设计、总包、销售、物业、品牌、商业、文旅、教育、医疗、康养等领域头部企业展开共建,打造专业共同体。

  四是同行共建。与具有专业特长和投资能力的同行开展共建。如蓝绿双城与平安不动产共建西双版纳桃源里文旅小镇等。

  五是客户共建。首要的是帮助客户买到心仪的好房子,过上更加美好的生活。在此基础上,业主可以选择投资发展基金,成为“投资人”;同时业主可以参与项目销售,成为“置业顾问”和“事业合伙人”,实现业主、投资人、事业合伙人“三位一体”的事业生态。

  中国房地产报:对于“十四五”时期房地产行业的发展有什么判断?

  曹舟南:“十四五”关于房地产的发展我认为出现重大动荡的可能性不会大,因为房地产行业出现系统性风险对金融行业影响太大,所以它仍然将平稳发展。但是“十四五”期间,如果是头部企业头两年我认为其他事情都不要干了,主要是进行算账,到2023年6月30日前将资产负债率全部倒推出来,2020年会负债到什么规模,2021年是什么规模;现在投资拿地还有多少钱,有一个比例关系会比较好,这利于企业发展。

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