孟晓苏:房地产市场必须要有政府行为,建议加快推进租赁住房REITs

马琳、秦佳丽2021-01-04 09:41:59来源:中国房地产网

扫描二维码分享

  孟晓苏最近很忙,兼任国务院发展研究中心 REITs 课题组组长的他,将2020年下半年工作重点放在了基建公募REITs(不动产投资信托基金)推进以及不动产REITs发展的再次呼吁上。

  在孟晓苏看来,适时推进租赁房REITs,是推动住房租赁市场发育的重要力量,它能将债务型持有变成权益型持有,将住房资产变成均值性、可交易、可增值产品,真正实现“房住不炒”。

  在近期召开的中央经济工作会议上,“因地制宜,多措并举,促进房地产市场平稳健康发展”为2021年房地产行业发展定下基调;与此同时,会议强调“要解决好大城市住房突出问题,高度重视保障性租赁住房建设”。

  “这是一个推进租赁房REITs的好时机,我呼吁了多年,希望在2021年有一个实质性进展。”孟晓苏说。

  对于他而言,2021年还将是一个饶有纪念意义的一年——中房集团成立40周年,作为中房集团第三任董事长,孟晓苏曾掌舵这家“中国最早的房地产开发企业”十四载,并以此为平台推动1998年住房制度改革,见证了国内房地产行业从计划经济走向市场经济的发展历程。

  回首展望之际,孟晓苏寄语中房集团重拾引领中国住房建设品质、推动住房改革进程中所发挥的作用:“即便到现在,我们也不认为房地产市场要完全企业化,房地产市场必须要有政府行为。”

  同时,他亦表示,房地产行业不是“最大的灰犀牛”,金融乱象才是。

  2020年12月26日,北京,万达广场9楼,中国房地产报记者对汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏进行了采访,回顾2020年的跌宕起伏,展望新一年地产行业的发展态势。

  中国房地产报:2020年是特殊的一年,这一年走过来您最大的感触是什么?

  孟晓苏:2020年是我国面临重大转折的一年,此前我们纪念了改革开放40周年、庆祝了新中国成立70周年等一系列国家大事,再加之“十三五”规划收官,以及即将迎来建党100周年和“十四五”规划、2035年远景目标开局,在新冠疫情汹涌、全球经济波动中,这一年我们走得艰难,也走得坚韧。

  在房地产方面,市场是先冷后热,地方政府亦调控不断,随着最近的中共中央政治局会议、中央经济工作会议召开,针对住房问题一方面提出了“要解决好大城市住房突出问题,住房问题关系民生福祉,多策并举促进房地产市场平稳健康发展”,另一方面提出“要强化反垄断和防止资本无序扩张”,这又是一个市场发展的转折点。

  这些都将促使我们思考这样一个问题:住房涉及千家万户的幸福,要走向普惠,走向普惠才能获得更大的发展,这也是被历史证明过的。过去,万里同志在推动农村改革时,就是通过实施“包产到户”将土地分给农民,推进了农村大发展。后来国家又通过推动住房制度改革,把原来公租房卖给普通职工;接着又在房改方案中推出了住房抵押贷款、住房抵押贷款保险以及住房公积金制度,通过把钱借给民众购房,让大家获得了更好的生活保障和尊严。这些历史的经验是值得学习的。

  但今天我们已经看到,经过这几年补短板,“房住不炒、租售并举”以及加大保障性住房建设已经弥补了此前不足,住房问题已经展现出了新的气象。

  中国房地产报:对于近期“十四五”规划和中央经济工作会议提出的“房住不炒、租售并举”以及“重视保障性租赁住房”等议题,您如何看?

  孟晓苏:培育和发展住房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容。以前主要关注商品房建设,将住房保障忽略了,现在应该补上,要在保障房方面下手,让中低收入者不会为买房发愁,让所有的人住有所居。

  所以,下一步我将努力推进租赁房REITs,希望相关部门可以一起推进,将资金用于住房保障、住房租赁方面。当然,在推进租赁住房发展中是不能单纯依靠贷款或财政补贴的,否则就会出现暴雷事件;开发商也不是持有租赁房的主体,它是打短工的,住房租赁需要“长工”,“长工”就是REITs。

  从国外发展来看,REITs长线升值空间较大。据全美房地产协会统计,1972年个人投资1美元进入REITs后,其在42年后的一天增值到了144美元,增了140多倍,平均年化收益率12.2%。

  现在,结合中国国情,我认为可以挑好的资产,如先从政府资产做起,在租赁住房、基础设施建设领域尽快推进REITs,一方面可以给租房人提供更多选项,另一方面可以让持有人拥有不断增值、在股市上自由流通的产品;推进过程中,“股票”才是用来买卖的,房子是用来住的,并实现“房住不炒”目标。

  中国房地产报:2021年恰逢中房集团成立40周年,作为曾经的掌舵者之一,您认为在房地产市场化发展早期,中房集团发挥了怎样的作用?

  孟晓苏:实际上,在早期城市建设和新兴房地产行业发展中,中房集团起到了“领头羊”作用。

  中房集团是在计划经济向市场经济转轨过程中产生的,但它不是计划经济产物,计划经济只有福利房建设,但中房集团当时已经开始开发商品房,由于当时住房制度还没有改革,房子只卖给各个单位,各单位作为公房持有者再以租赁方式租给员工,满足了当时社会对于住房的需求。

  另外,其是住房制度改革的有力推进者。1996年,我国出现了有史以来第一次“产能过剩”,那时全国钢铁产量仅1亿吨、纱锭仅5000万支就过剩,还有其他许多相关产业,也都出现了低水平的“过剩”,“当时是做项目找死、不做项目等死,楼市和经济都受到了冲击。”

  面对这种状况,我大胆提议,“住房建设可以成为新的经济增长点”。这个观点提出后,原国家建设部、国家体改委、国家计委、国家科委很快予以呼应,并和中房集团共同设立课题组,启动住房建设成为国民经济新增长点研究与住房制度改革方案设计。与此同时,中房集团在房屋品质提升方面也起了引领作用,在“七五”“八五”期间,中房集团承担了全国住宅小区试点工程一半的任务。在房地产市场发展初期,中房集团起到了至关重要的作用。

  通过在中房集团的工作经历我认识到,房地产市场发展中必须要有政府的一只手发挥作用,否则就会形成企业在忙着搞开发赚钱、政府忙着搞调控的一种局面,房地产市场一定要平稳发展。

  中国房地产报:站在新的历史节点,您对房地产行业包括像中房集团这样的企业有什么新期待?

  孟晓苏:希望中房集团能够不忘历史上辉煌,重新在引领中国住房品质建设、推动住房改革进程中所发挥的作用。也希望管理部门能更多认识到中央企业、国有大企业在住房行业中所能发挥的控制力和影响力,把这种影响力通过市场手段在一定程度上释放出来。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}