金融乱象才是“灰犀牛”:对经济大循环与住房问题的思考

冯锦麟2021-02-03 10:13:01来源:中国房地产网

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  在2020年12月召开的中央经济工作会议上,中央明确要求“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的创新发展格局”,并要“把握好政策的时度效”。如何实现以国内经济大循环为主体,国内国际双循环相互促进的创新发展格局,已经成为当前经济工作的重要任务。

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  改革开放40多年来,房地产这个国家经济支柱行业对社会经济发展的作用是有目共睹的。我国城镇居民人均住房面积从不足4平方米提高到近40平方米,基本满足了我们作为炎黄子孙这个优秀民族的传统居住文化要求。让大多数人民群众过上“居者有其屋”的幸福生活是我们这个发展中国家的自豪!

  然而,房地产的发展过程中也不可避免地出现了一些问题,特别是近年房价不断上涨所带来的社会风险,不得不引起人们的担心和警醒。为了防控房地产的金融风险,国家有关部门在近期出台了针对房地产信贷的“三条红线”政策之后,央行、银监会又下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知》,其中一个目的就是既约束房企开发贷,也约束购房消费按揭贷款。

  随着政府部门上述政策的落地,房地产明显的要降温。在当下疫情影响经济运行逐步走向复苏的时候,房地产降温就意味着经济大循环的降温。须知,居民购房就是最大的消费,而刚性购房者买房后马上需要进行装修和购买家具家电产品,开发商得到购房款后也会再投资开发建房,继而带来房地产上下游的钢筋、水泥、机械、陶瓷、卫浴、家电、家纺等产业的同步增长,从而促进原材料的生产供需的经济大循环。我认为,这就是符合中央经济工作会议提出的“贯通生产、分配、流通、消费各环节,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡,提高国民经济体系整体效能”的政策要求的。

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  为了有一套自有居住的房子,让不少平民百姓节衣缩食、勤劳一生往往还是由于房价的高涨望而生畏。从这个角度来认识,我们作为房地产开发商起码要对自己开发建设的房屋质量认真负责,不能让人民群众花钱买来的房子成为“烂尾楼”或是“问题房”。不过,除了靠开发商的自身努力和自我约束外,作为肩负社会管理责任的各级政府,与时俱进出台相适应的政策措施才是最重要的。

  在我们这个幅员广大有14亿人口的国家里,城乡二元结构问题还须进一步加以解决。就解决居民住房这个问题,起码就有“保障房”与“商品房”共同推进的必要性。只有解决好低收入群体的保障性住房,才能让中等收入以上的人群有选择地使商品房的价值得到合理的体现。诚言,地方政府对“土地财政”的依赖也着实让管理者头痛,而出台房产税能否为解决“土地财政”这个顽疾发力,冀望主管部门认真研究和落地。

  作为联合国住房问题特别报告员的莱拉尼·法哈,通过对全球一些城市住房问题的调查,提出了“远离住房商品化”的建议。显然,这个建议只是作为学者的观点而不十分适合市场经济规律的。房地产的金融属性是全世界普遍存在的问题,也是市场经济必然的产物。我们仅是从全球房产总价值高达163万亿美元,是全球GPD总量的两倍多就可以理解到住房商品化的意义之巨大!

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  房价上涨这个问题在一线城市尤为凸显。曾是国家房改课题组组长、中房集团原董事长的孟晓苏就呼吁应在土地供应和资金信贷投向两个方面增加对房地产的支持而不是限制,简单的道理就是“巧妇难为无米之炊”才让房价不断上涨。而在全国大多数三四线城市,房价已出现明显下降,甚至由于资本的逐利惯性和管理的不到位还使房地产的库存在不断增加而加大了金融和社会风险。据西南财经大学教授甘梨介绍,全国城镇库存有5000万套房子。若按平均每套100万元计算就有50万亿元的社会资源长期被房地产所占用闲置,而这些资源的资金大部分可能是靠银行信贷得来。

  所以,我们必须按照中央经济工作会议“需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡、提高国民经济体系整体效能”的供给适应需求,有需求方可(就要)供给的经济规律原则,不论是一线大城市还是三四线的小城市,每个房地产项目都要遵循“要有房屋的实际居住(使用)者购房的‘用户订单’(而不是投机炒房的客户订单),职能部门方可(就要)批准开发建设”这样的房地产开发建设管理机制,才有可能让房地产为实现“需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡”的要求发挥应有的作用。这应该就是我们通常所说的在“因城施策”的基础上“因项目施策”的本义吧!我以为,这不仅是防控房地产金融风险的需要,而且更是促进国内经济大循环发展的应有举措。

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  金融是国民经济运行的血液,国家在经济运行中金融的投向非常重要。既然为了防控金融在房地产的风险,就必然要将资金投向经济和社会效益都理想的经济领域才能使金融发挥应有的作用。然而,近年人们已经看到了不少大企业靠银行的低息信贷用金融杠杆助长垄断与资本无序地扩张,并使这些大企业从中赚取“资本运营”的利差或手续费,而一些干实业的中小企业只能通过这些大企业才能取得一些经营运作必需的高成本资金。

  难怪孟晓苏先生在以《解决住房突出问题 强化普惠金融服务》为题的文章中说,事实证明,说房地产“灰犀牛”欠考虑,金融乱象才是真正的“灰犀牛”!

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