荣和“踏空”

张丹2020-10-19 09:30:37来源:进深

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  蹬着破自行车起家,史英文的故事,跟90年代创业的大多数一样,从苦中熬过来。

  与家境困难做生意谋生的不同,史英文是个北大毕业的高材生。知识能顶金元宝,眼界开阔看到的创业机会也大为不同。毕业后,回到广西南宁,28岁创立了荣和集团,一片荒山野岭,成了他的致富之地。

  拿地眼光毒辣,频频踩中土地红利,荣和吃着“红利”快速成长,常年稳坐广西本土第一的位置。当初被戏称“踩着破自行车的‘西部牛仔’”已经变成了广西当地出了名的富豪,身价过百亿。

  一朝踏错,荣和逐渐失去“广西本土一哥”的领地,后进者、外来者的来势汹汹,分食着荣和的市场份额。在广西,荣和仍享受先天积攒下的土地福利,但风光却不似从前。

  走下“第一”的王者之位,荣和的“翻身”机会在哪里?

  踩错节点

  荣和曾是“广西本土房企一哥”,作为起家广西首府南宁的老牌房企,靠着在南宁的高占有率打响自己的招牌。

  市场占有率有多高?“每15个南宁人就有1位荣和业主”,可见荣和当年在南宁市场的覆盖度。而真正让荣和坐到广西本土房企第一的位置,是其先见之明的拿地神踩点。

  “提前入局价值洼地,收获土地增值红利。”每每谈起荣和的发家之道,有“先知”般的精准拿地常被夸赞。如2016年荣和用8.7亿元底价在南宁沙井拿下的一块地,当时平均楼面价仅2000元出头,而一年之后,同地段的楼面价已涨至5000/㎡。

  还未开盘销售,地价就翻增了一倍多。踩着土地红利的节点,荣和一步步坐到了广西第一的宝座。

  人有失手,马有失蹄,荣和拿地也不是次次都能踩准。五象新区的踏空,其“一哥”的位置开始动摇。

  荣和的高光时刻定格在2016年,2017年之后,荣和“广西一哥”之位易主,桂林起家的彰泰成为新晋王。

  克而瑞数据显示,2016年,荣和销售金额135.5亿元,彼时的彰泰仅为70.7亿元,近80亿元的差距很难同日而语;而在2017年,彰泰销售金额为128.4亿元,荣和118.5亿元。

  “他人的失去,就是自己的增长”形容彰泰和荣和的“一哥”之争很是贴切。没有提前布局五象新区,错失了土地增值红利的绝佳机会,荣和增速开始放缓,而彰泰凭着五象新区实现弯道超车。

  不仅是本地房企彰泰,荣和的这波踩空,也让在五象新区布局的外来者抢得了机会,分食荣和的市占率。据统计,截至2020年6月30日,广西南宁房企销售业绩前10排行榜中,一半以上都是外来房企,冠、亚军之位分别由龙光、大唐获得,荣和以37.13亿元位居第三。

  放眼整个广西地区,荣和与彰泰的差距明显加大,彰泰112.5亿元排名第一,荣和45.38亿元排在第四,相差近70亿元。

  荒野求生

  荣和虽也不再是“广西一哥”,但这并没有影响创始人史英文的富豪之位。

  出生于20世纪60年代的史英文,是广西南宁人,北大毕业后回到南宁创业。“踩着破自行车起家的‘西部牛仔’”史英文的创业故事,和许多那个年代创业的人一样,从苦中趟出来的。

  吃着土地增值红利长大的荣和,能精准踩点自然少不了史英文看地的独到眼光,最令行业里津津乐道的,就是在凤岭北的“开荒”。

  在广西本地开发商多着眼于民族大道拿地盖楼之时,史英文却将眼光放在了还是一片荒山野岭的凤岭北。2004年,成立8年的荣和进入到凤岭北,当时外界对这块区域的发展并不看好,质疑之声经常出现。

  然而,这一前瞻性的土地布局,让荣和在此地扎稳了根基,成了凤岭北最大的地主。史英文的口袋也快速膨胀。资料介绍,2007年胡润中国财富榜榜中,史英文排名第451位,资产超7.7个亿。

  在广西当地富豪中,史英文的身家财富排在前三,根据今年2月最新数据统计显示,史英文、董晓丽夫妇已拥有的财富达110亿元。

  史英文的财富积累,有土地红利的收割,还有其“慢”节奏的推盘术。

  “荣和的开发节奏较慢”一般房企是6个月的前期启动,荣和多在9-12个月,这从其存货周转率也能看出来。根据广西荣和有限责任公司债券半年报显示,2020年上半年,存货周转率为0.07,上年同期为0.06,远远低于2019年房企平均存货周转率0.3。

  有意思的是,虽然存货变现慢,但荣和似乎很会把握推盘的时间,能从中获得较高的利润。根据披露,2020年上半年,荣和营业收入15.59亿元,利润7.20亿元,净利润5.7亿元。

  “规模不大,利润却高,主要很会掌握捂地推盘的节奏。”熟悉荣和的人曾这么评价。有媒体报道称,南宁荣和公园里就是这样,2016年6月拿地,按照房企的正常节奏在2016年底就该开盘销售,但荣和直到2018年6月才首期开盘。

  群起维权

  “慢”节奏推盘,赚了利润,但空出的充裕时间,荣和并没有都花在做品质上。

  荣和这些年遭遇的业主维权不少,尤其是2016年的群体维权事件,在行业里闹得沸沸扬扬。

  据了解,南宁公园悦府,柳州荣和天誉、南宁荣和公园里等项目,因质量、非法增容、房产证等问题引起业主集体维权。如今,在网上搜索“荣和、房子、维权”仍能看到当年维权的场景。

  工商资料也有显示,广西荣和企业集团有限责任公司(简称“广西荣和”)因房屋买卖合同纠纷被起诉的超70起,近两个月,多起已开庭审理,在最近的10月21日还将有1起开庭。

  在“拼速变拼质”的当下,这样的事件,无疑会给降低荣和的竞争力,而经营数据已经有所反映。

  今年上半年,荣和营利双双下降,负债走高,但流动比率和速动比率均下降。

  财报显示,截至2020年6月底,荣和营业收入15.59亿元,同比下降26.32%;利润总额7.20亿元,同比下降31.29%;净利润5.7亿元,同比下滑26.20%。值得关注的是,在7.2亿元的利润中,非经常性损益3.58亿元。

  今年上半年,荣和的资产负债率为62.14%,同比上升4.55%;而速动比率、流动比率双双下降,较去年同期相比,流动比率下降8.50%至2.17,速动比率下降6.69%至0.64。

  截至2020年6月底,荣和的货币现金为47.68亿元,短期有息借款0.92亿元,一年内到期的非流动负债14.05亿元。手头现金覆盖短债没有压力。

  不过财报中披露,荣和大额有息负债集中在今年下半年到期,其中 2020 年三季度到期 4.33 亿,四季度到期 9.01 亿,而上半年实际融资15.2亿元。

  此外,近一半的资产还处于受限状态,截至2020年6月底,总资产340.10亿元,受限资产165.94亿元。

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