物管上市规模突破34家,高增长仍将持续

2020-11-02 08:40:56来源:丁祖昱评楼市

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  物企上市规模又有了新的突破。10月30日,世茂服务、合景悠活同一日在港交所成功上市,至此月内已有4家物企上市,行业再次迎来物业上市大潮。

       克而瑞物管数据显示,截止目前,全国上市物企已达到34家,其中2020年上市数量已至10家,已递交招股书尚未上市交易的物企有10家,其中融创服务、金科服务已通过上市聆讯,将于近期上市。无疑,2020年将成为物企上市“大年”,上市数量将创历年最高。

       值得注意的是,行业快速裂变的势头已经明显。一方面物企上市规模再创新高,另一方面资本市场表现开始分化,10月已有3家物企出现上市首日破发的情况。此外,9月以来整体物业股出现短期下行,这意味着市场对行业的认知会进入到一个更合理的水平,但物业股仍然是涨幅较大的一个版块。

  房企分拆物管上市还将持续,但能够获得资本市场关注核心股的数量是有限的,未来股票之间会继续分化,这将与企业的实际运营能力相关。目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期,整体市场和单个企业仍具有较大增量空间,未来2-5年行业将快速裂变,行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。 

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  上市物企规模已至34家

  2020年作为物企的能力建设年,疫情给行业带来更多发展机会。上市潮无疑已今年物企资本市场关键词,截至10月30日,上市物企已达34家,本年已有10家物业公司成功上市,另有10家企业已递表排队等待中,而融创服务和金科服务已通过上市聆讯,成功上市已板上钉钉。

  此外,恒大物业、建发物业、华润万象生活等相继递交招股书。结合已知部分企业的上市计划,四季度有望继续新增多家物业公司递表,并有前述物业公司正式上市交易,全年上市企业数量将再创新高。2020年全年,物管行业的资本窗口期将继续开放,物企业绩保持双位数增长。

  2019年底,物业管理行业市场规模达到10512亿元,由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场,行业未来潜在市场规模则更大。在万亿市场中,TOP10的集中度低于15%,TOP100企业的集中度刚接近30%。

  目前行业集中度偏低,仍处于向成熟阶段跨越的关键时期,整体市场和单个企业仍具有较大增量空间,高增长仍会持续,未来2-5年行业将快速裂变,行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。

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  物业股回调频现破发

  近日,前期活跃的物业股有明显回调迹象。

  物业股股价明显下挫,年初至10月30日,34家物业股平均涨幅为30%,平均涨幅有所收窄。单月来看,9月份,30家物业股的跌幅约为10%,其中13家跌幅在10%以上。究其原因,一方面是前期疫情期间,物业股热度被推至最高;另一方面,近期资金分散,物业股在中期业绩之后,获利投资者转移。

  其次,10月成功上市的4家物企有3家企业股价破发。而自2018年下半年开始的物业上市潮,超过20家新上市物企,已至少五家物企上市首日出现跌破发行价的情况,其中10月22日成功上市的第一服务上市首日跌约27%,刷新纪录。

  随后,10月30日,世茂服务与和合景悠活双双挂牌交易,但两家公司上市首日均受冷,先后破发,世茂服务于当日收盘保住发行价。这意味着大型物企或者背靠有实力的母公司,企业抗风险能力及潜在价值空间将更能获得资本市场认可,而小型物企劣势则较为明显。

  从以上种种表现来看,短期内行业已进入冷静调整新周期,市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平。但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏,需要注意的是,未来物业股之间会继续分化,能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限,企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。

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  物业股仍是成长性较大板块

  受新冠疫情的影响,虽然资本市场整体表现不尽人意,但物管板块平均增幅达到了30%。从市值方面看,截止到2020年10月30日,34家上市物业市值总额4649亿元,从市盈率角度看,物业服务企业市盈率大多超过20倍,普遍高于地产母公司。

  实际上,物业股具备较强的防御特性。在战“疫”的关键时刻,物业服务企业迎来新的一轮价值突破。进入二月第一周以来,同期已上市的物业服务企业整体止跌上扬,平均涨幅均值在13%左右,远超同期大盘表现。

  此外,物业行业可预期性较强。从收入端来看,物业服务本身具有轻资产运营的特性,营收可预测、现金流稳定。从规模增长潜力来看,未来1~2年内能释放出千亿级别的市场增量,随着物业管理社会化的不断深入,一些原本“封闭”的领域,如“三供一业”、军队营区物业管理等,也正在向行业层面开放。

  物管行业是低利润、弱周期的领域,但并不是一个高负债的行业,相比房企每年必须通过销售来产生新的收入而言,物业服务企业只要不丢盘,每年的基本收入是确定的。因此,市场的短期波动是资金和情绪左右的结果,物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块,而且成熟企业在加重专业服务的比重,未来在利润上物业公司也会拥有更多增长。

  截止2020年10月30日34家上市物企市盈率及母公司市盈率

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  跑马圈地后更需城市深耕

  一直以来,规模化增长是物管企业经营的主要指标,在规模达到一定程度后,企业需要加速提升自身城市深耕“浓度”。目前,行业内差距有10倍之多,做深区域,企业将会带来更多增长预期,也会带来更多新商业模式的可能性。

  实际上,物业公司应该注重提高自身服务的附加值,并逐步改变自身盈利结构,提升自身竞争护城河。克而瑞物管数据显示,17家物业公司中,超过65%平均物管收入是上升的,我们认为,即使在存量领域,随着物业服务价格的逐步放开,物业公司有望获得更高的盈利质量,而专项服务的开展使企业不再依赖单一物管收入,也重构了物业的增长逻辑。

  行业发展一大重要待解决的问题在于能否行稳致远,这取决于能够吸纳人才的数量、层次,并且企业能够有效留下人才。今年头部物企新招聘人员数约为现有规模的20%,除了传统的物业安保、客服外,更多引进财务、投资、市场及营销、数字化产品开发等人才。跨界、多元人才涌入,塑造了物业服务企业面向未来的竞争力。

  服务力仍然是未来企业发展的核心,物业管理行业的本质是以“服务”为核心的商业活动,必然要以专业的服务价值来体现。过去传统的、粗犷的服务一去不复返,数字化时代,借助人工智能、大数据、互联网与物联网的结合,在新理念、新技术和新思维的改造之下,将实现服务专业度和服务质量的提升。

  股价是短期博弈的结果,物业公司的基本面并没有发生变化,这仍然是一个在加速增长的行业。行业的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需的碰撞所创造出巨大可能性,这是一个广阔的市场。

  实际上,资本市场的表现一定程度上代表着上市物企的分化表现,物企资本表现与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看,分化的背景下物企市场仍较分散,也远未达到充分竞争的状态,这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。

  展望未来,后续物管行业上市潮仍将持续,据克而瑞物管统计的数据,目前还有10余家物业公司在香港递表排队等待上市,其中,融创服务和金科服务已通过上市聆讯,第四季度可能还将新增多家物业公司递表,全年上市企业数量将再创新高。可以预见,在标的不断增多,业绩持续分化的前提下,物业板块的估值短期内可能还将继续承压。

  长期来看,整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间,高增长仍然会持续,未来3-5年行业将快速裂变,行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。

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