华侨城甩不掉的一条“红线”

严明会2020-11-06 09:21:32来源:乐居财经

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  华侨城仍在持续甩卖项目股权。

  11月2日,据北京产权交易所披露,华侨城(000069.SZ)旗下公司拟转让武汉天创置业有限公司(简称“天创置业”)30%股权及相关债权,转让底价约19.77亿元。

  这是华侨城近一个月时间内挂牌出让的第5个项目股权,亦是华侨城近年来频繁处置资产的一个缩影。IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称,从华侨城近期的一系列动作来看,出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流,其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

  数据显示,2017-2019年,华侨城经营活动产生的现金流净额分别为-152.44亿元、-173.21亿元和-51.88亿元。截至2020年6月30日,华侨城经营现金流净额为-95.95亿元,同比下跌12.3%。

  此外,半年报显示,华侨城剔除预收款后的资产负债率为55.84%,净负债率约为111%,现金短债比约1.01倍,踩中一条“红线”。

  一个月出让5项目 

  11月2日,据北京产权交易所披露,华侨城(000069.SZ)旗下公司拟转让武汉天创置业有限公司(简称“天创置业”)30%股权及相关债权,转让底价约19.77亿元。

  截至2020年09月30日,天创置业的营业利润为亏损339.43万元,净利润亏损339.43万元,资产总计71.86亿元,负债总计71.89亿元,所有者权益负339.43万元。

  据乐居财经不完全统计,这已经过去一个月时间内,华侨城拟转让的第5个项目。2020年下半年以来,华侨城已至少挂牌13个项目股权。

  实际上,近几年,华侨城一直在频繁处置资产。

  一个大的背景是,近年来,华侨城的业务模式从最初的“旅游+地产”,逐渐演变为“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”,着力搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大业务板块。

  据不完全统计,2018年,华侨城至少转让了18家子公司及一个资产包。2019年,华侨城公布拟转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司股权,涉及金额约193.06亿元。

  一手卖卖卖,一手买买买。财报显示,去年,华侨城新增了47个土地项目,年内累计获取土地 47 宗,新增土地面积 625 万平方米,计容建筑面积 1208 万 平方米。

  不仅如此,在去年7月的“云南大会战”一周年座谈会上,华侨城与多方共计签约项目37个,签约金额约490亿元,加上此前签约合作的项目,华侨城集团在云南的投资将达1960亿元。

  华侨城曾公开表示,“(出售资产)主要是为了加快项目落地实施,推动主营业务持续健康快速发展。同时也是对国务院国资委‘降负债’、‘强主业’要求的响应,是遵循华侨城集团‘文化+旅游+城镇化’战略发展思路的具体实践。”

  脚踩一条“红线”

  对于华侨城下半年为何持续抛售资产,IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称,从华侨城近期的一系列动作来看,出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流,其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

  2017年以来,由于大规模土储扩张和建设,华侨城经营活动现金流量净额一直呈现负值。2017-2019年,华侨城经营现金流分别为-79.14亿元、-100.45亿元和-51.88亿元。截至2020年6月底,华侨城现金流为-95.95亿元,同比下跌12.3%。

  加上“三条红线”监管新规压顶。2019年年报数据显示,华侨城A处于绿色的最高级别,即:剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1。

  但情况在今年上半年发生了变化。半年报显示,华侨城剔除预收款后的资产负债率为55.84%,净负债率约为111.2%,现金短债比约1.01倍,踩中一条“红线”。

  据乐居财经不完全统计,截至2020年上半年,华润置地、中海地产、保利地产等均处于绿档。而招商蛇口、华侨城、大悦城控股均踩中一条“红线”,中交地产则踩中两条“红线”。

  净负债率是央企地产踩线的高发区,中交地产在上表8家央企地产公司中最高,达238.86%,其次是华侨城和大悦城控股,分别为111.2%和104.4%,其余的几家都未触及红线。

  现金短债比上,中海地产以高达3.3的数值领跑,保利地产及华侨城则以轻微优势刚刚过线,招商蛇口、中国金茂则以0.97及0.6的现金短债比踩中一条“红线”。

  剔除预收款后的资产负债率方面,除中交地产、中国金茂分别因73.57%、86.26%踩线外,其余几家均维持在50%~70%的安全区间内。

  “跑马圈地”的战略布局、持续不断的大额文旅投资项目,如今的华侨城已经是债务压顶,脚踩“红线”,华侨城未来的文旅之路,仍然是任重而道远。

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