老牌房企金融街之困:慢周转与消失的上海业绩

刘伟2020-11-10 09:22:26来源:中房报

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  赶在信息披露截止日期前,金融街控股股份有限公司(下称“金融街”,000402.SZ)交上一份差强人意的三季报。

  根据金融街11月1日披露的财务数据,2020年1-9月,金融街营业收入105.18亿元,同比减少21.22%;归属上市公司股东的净利润约9.1亿元,同比下降33.87%。其中,7月-9月,公司实现营业收入46.51亿元,同比增加21.37%;归属上市公司股东的净利润6.58亿元,同比大增103.98%。

  从最新发布的财报来看,进入2020年,金融街的营收和净利持续走低,直至三季度才有所回升。把时间线拉长,近几年,其业绩也在不断震荡。

  一位业内人士表示,作为起家北京的市属国企,金融街的很多土储都分布在北京,但这两年北京的市场不景气,也直接影响了金融街的存货周转和销售。

  存货低周转

  前三季度,金融街实现归属上市公司股东的净利润较去年同期下降约33.87%,但降幅较2020年上半年明显回升。

  对于公司上半年业绩大幅下调,金融街表示,主要原因是受新冠肺炎疫情影响。但因销售项目开盘时间相对集中于二、三季度,因此三季度销售回款飙升,业绩大增,预计四季度情况会进一步得到改善。

  在强化产品服务、加快项目销售去化方面,虽有疫情影响,但金融街实现销售签约额263.7亿元,较去年同期增长5.3%。其中,商务地产实现销售签约额16.4亿元(销售面积约6.4万平方米),住宅地产实现销售签约额247.3亿元(销售面积约100.7万平方米)。

  尽管签约销售额略有提升,但从历年来看,金融街控股存货周转率一直不高。2015年至2019年,这一指标分别为0.19、0.23、0.32、0.17、0.20,尤其2018年销售额创新高的同时,存货周转率却处于近五年的最低水平,只有0.17。

  行业横向对比看,2019年,同样以商业地产为主的大悦城地产的存货周转率达0.24,富力地产的存货周转率0.29;销售规模比较相近的北大资源存货周转率是0.70,花样年的存货周转率是0.39,均高于金融街控股。

  由于存货周转率偏低,2015年至2019年,金融街的营业收入为155.65亿元、198.53亿元、255.19亿元、221.13亿元和261.84亿元,同比增长率为-29.37%、27.55%、28.54%、-13.35%和18.41%,无法为股东提供持续稳定的增长业绩。

  根据南方产业智库此前发布的一份上市房企存货周转率排行榜,金融街、首开股份、首创置业、华远地产的存货周转率分别为0.1988、0.1707、0.1700和0.1440,均低于0.2,处于行业较低水平。

  有熟悉北京国企的业内人士告诉中国房地产报记者,与民营房企普遍高昂的财务成本,不快速周转获取利润,随时有可能面临被行业淘汰的风险相比,国营房企的融资成本低,很多时候,其完成业绩目标是根据既定的任务,而不是来自面对市场求生存的内生动力。

  业绩消失的上海区域

  公开资料显示,2000年,金融街在深交所成功上市,是一家深交所上市的以商务地产为主业的开发运营控股公司。其产品涵盖区域开发、商务综合体、高端写字楼、商业、住宅以及政府保障工程,服务对象几乎遍及整个中国金融业。

  作为一家立足于北京的国企,金融街主要在一线城市和区域中心城市进行房地产开发,重点增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业等。目前金融街的业务范围已布局京津冀、长三角、珠三角、成渝、中部五大城市群的核心城市。其成功开发运营的项目包括,北京金融街、天津金融城、重庆江北嘴、惠州金海湾等。

  不过,根据2020年中报,上海区域的收入仅为9867万元,收入占比1.68%;而2019年年报显示,上海区域的销售为63.41亿元,收入占比24.22%,仅次于北京和广州区域,上海区域的收入大幅下跌,为金融街的收入贡献几近消失。

  2019年6月20日,金融街发布公告,公司全资子公司上海杭钢嘉杰实业以6.49万元/平方米的价格将金融街(海伦)中心D栋、E栋共计16240.42平方米出售给长城人寿,交易总价为10.54亿元。

  2014年初,金融街以总对价约52.3亿元一次性收购SOHO中国位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场的全部权益,两个项目的成交价分别为30.55亿元和21.77亿元。此次收购成为其新的里程碑——金融街控股首次进入上海市场。

  不过由于周转慢的原因,上海区域直至2016年开始产生收入。2016年至2019年,上海区域的收入分别为36.94亿元、5.588亿元、29.74亿元、63.41亿元,占比分别为18.61%、2.19%、13.45%、24.22%。至2020年三季度,上海区域的收入几乎消失。

  与此同时,金融街的现金捉襟见肘。根据2020年半年报,截至2020年6月30日,金融街的短期借款为73亿元,一年内到期非流动负债为124.45亿元,而2019年末,金融街账上的短期借款仅为5000万元,半年的时间,金融街的短期借款暴增145倍。

  今年7月15日,证监会向金融街批复称,同意金融街向专业投资者公开发行面值总额不超过181亿元的公司债券的注册申请。上述181亿公司债将采用分期发行的方式自证监会同意注册日起24个月内完成,首期发行自证监会同意注册日起12个月内完成。

  关于该笔债券的募资用途,金融街在公告中表示,本次债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款等合规用途。

  资管业务方面,金融街写字楼板块通过强化招商运营,三季度客流量和销售额恢复明显;酒店板块合理调配运营资源,在保持服务品质的同时加强成本费用管控,重点项目在疫情缓解后经营回暖,三季度入住率明显回升。同时,公司对受疫情影响的中小微企业客户采取缓交、减免租金等措施,与客户共克时艰。报告期内,公司资产管理业务实现营业收入16.1亿元,同比下降20%;实现息税前利润9.8亿元,同比下降19%。

  此外,金融街还在遵化、佛山、惠州获取项目3个,新增权益建筑面积77.9万平方米,实现权益投资额23.3亿元。

  新时代,这家老牌房企如何与时俱进,走出新未来,这是一个问题。

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