蛋壳,完蛋?

张文静2020-11-24 09:33:22来源:乐居财经

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  11月21日,北京迎来2020年第一场初雪,李雨(化名)无心欣赏雪景,加紧打包行李,连夜离开北京。

  25岁的李雨今年刚刚毕业,与许多同龄人一样,她带着对北京的热爱和期待,成了“北漂”一族。但没想到的是,她的北漂生涯结束得这么快。她说,北京这座城市事实上很小,小到蛋壳暴雷后很难再有她的容身之处。

  此前,为了节省几百块的服务费,李雨租了蛋壳公寓提供的一间9平方米房间,并选择了年付。付款后,她几乎身无分文,全靠花呗支撑。

  蛋壳公寓暴雷后,房东将她赶出了门。她失去了这间才住了几个月的小房间,对未来的美好幻想同时被打得稀碎。为免露宿街头,李雨迅速打包行李,回到了家乡。

  这场初雪,成为了她这段漂泊生涯最后的记忆。

  武汉的王念(化名)与李雨有同样的遭遇。租房时,王念还没到武汉,提前联系了蛋壳公寓。管家“热情似火”,以免一个月租金吸引王念签约。但刚支付定金后,他又被突然告知需签租金贷,否则只能季付,并承诺无论何时退租,与蛋壳解约后即可与微众银行解除租金贷。

  如今蛋壳暴雷,王念退了租,贷款却解除不了。管家联系不上,蛋壳客服电话打不通,王念身上还背着7000元贷款。

  在上海、深圳、杭州等蛋壳布局的地方,均有许多租客被套在其中。他们聚集在各个维权群、微博#蛋壳公寓#话题,想办法维权。截至目前,各维权群维权人数已超5000人,微博#蛋壳公寓#的话题已有3.4亿阅读量、15万讨论。

  雪上加霜的是,维权之路不明,他们同时还要面临被房东扫地出门的窘境。

  近日,社交平台出现多条房东上门赶租客的视频。在一条短视频中,女房东威胁租客搬家,否则将房内物品扔出去。而没被房东找上门的租客,也惶惶不可终日,担心下一刻就被赶出门。

  但房东也有苦衷。一位北京业主告诉乐居财经,这次身边不少房东朋友被“坑”,“由于房东与蛋壳签订的是委托租赁合同,蛋壳在委托租赁协议期间等同于房东,因此房东无法通过解除合同收回房子,只能与租客协商。”

  一些房东已经几个月没有收到房租,如果收不回房子,损失还将进一步扩大。

  连日来,不少房东前往蛋壳办公处维权,但并没有效果。为了止损,一些房东从租客“下手”。甚至有房东透露,有蛋壳工作人员向房东传授方法,“断水断电”“撬门锁”,目的是让租客主动搬离,申请退租,这样蛋壳和房东就可以完成解约。

  在蛋壳公寓这场雷里,最大的两个受害者——房东和租客,被迫成为对立者,矛盾不断激化。

  不止是房东和租客,10月中旬,蛋壳就被曝出供应商前往北京蛋壳总部讨债。11月9日,蛋壳公寓总部聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员,现场发生了肢体冲突。

  但目前无论是哪方,仍在祈求蛋壳“千万别破产”。蛋壳一旦破产,局中人皆损失惨重。

  近日,蛋壳将被我爱我家接盘的消息传出,股价连日大涨,但此后遭到我爱我家相关负责人的否认。如今,谁会成为蛋壳的“白衣骑士”?这一问题备受关注。

  雷声不断

  2020年,无论是对蛋壳公寓,还是对整个长租公寓行业而言,都是风波不断的一年。

  1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所,成为第二家上市的内地长租公寓企业,迎来高光时刻。

  紧接着2月,为了保持现金流,在疫情中活下来,蛋壳公寓单方面修改了与房东合同上约定的付款计划,导致房东本应该到账的钱迟迟未到,引发风波。彼时,一位蛋壳公寓上海经理称,如果账上的钱持续往外打,到三月中旬资金流就会断。

  一位蛋壳公寓工作人员透露,疫情爆发之初,蛋壳就与房东协商降房租,但当时大部分房东没有同意,降租措施没能推行。后来蛋壳空置率一直居高不下,直到5月才好转,但资金链就逐渐撑不住了。从二季度开始,为清理非优质房源,蛋壳公寓不惜赔偿违约金,主动与部分业主解约。

  今年6月,蛋壳公寓创始人高靖曾因“个人投资事项”被政府部门带走调查;10月,蛋壳首席首席运营官顾国栋也被曝离职,此时距离其加盟蛋壳仅16个月。

  蛋壳资金链危机早有迹象,对于其“暴雷”,外界并不意外。但作为长租公寓领域头部企业,蛋壳体量太大,其“暴雷”带来了巨大震动。但蛋壳仅仅是这个行业的一个缩影。

  国内长租公寓行业的领头羊自如也频陷“违约门”,不少自如房东接到了“自愿”降低房租或提前解约退租的“选择题”。除了“老大哥”自如,头顶长租公寓第一股光环的青客此前也遭遇资金危机。

  头部长租公寓尚且如此,更别提其他企业了。外界听到长租公寓“暴雷”“跑路”“破产”的消息已经麻木。乐居财经此前整理过一份长租公寓企业“阵亡”名单,这份名单看起来颇有些触目惊心。

  据不完全统计,自2017年至2020年8月,已有70家长租公寓“阵亡”,其中2020年2月至8月倒下的有44家,最常见的“死因”是“高进低出”“长收短付”。

  长租市场在持续震荡中。

  搅局者还是推动者?

  魔方公寓CEO柳佳曾提到,长租公寓行业是一荣俱荣、一损俱损的行业。

  早在2018年,当时任我爱我家副总裁的胡景晖,就炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商,以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他警告,长租公寓爆仓,会比P2P暴雷更厉害。

  如今“蛋壳”们雷声此起彼伏,陷入困境的不仅是维权中的业主、租客、供应商等,还有整个长租公寓行业。

  “蛋壳”们陷入困境的根源是什么?此前已有不少业内人士给出答案。

  柳佳在接受乐居财经采访时曾表示,长租公寓密集暴雷,根源在于一些人对长租公寓行业本质的错误认知。长租公寓不是互联网,是一门长期经营的生意,利润来自精细化的运营和扎实的基本功,而非资本运作。

  我爱我家董事长谢勇更直言,互联网“烧钱”模式有违长租公寓行业商业本质,必会遭到惩罚。

  2015年以来,国家先后出台“租购并举”“租购同权”等相关政策,推动了住房租赁市场的发展。随着整体市场规模和用户群体的扩大,在各路资本推动下,长租公寓企业如潮水般涌入市场。

  蛋壳公寓也就是在这时入场。2005年,高靖带着在糯米网工作时的老领导沈博阳投的一笔钱,杀入长租行业,创立了蛋壳公寓。

  成立后,蛋壳公寓获得了资本的青睐。公开资料显示,五年时间内,蛋壳公寓陆续完成了7轮融资。在资本的助推下,蛋壳公寓迅速扩张。截至2019年12月31日,蛋壳公寓运营的公寓数量达43.83万间,同比增长85.4%。

  在不断扩张中,“蛋壳”们掀起混战,抬高租金,哄抢房源。在柳佳看来,这些激进的入局者颇有些搅局的意味。

  张青(化名)是北京一位“资深”的房东,2003年就开始将自家房屋出租,一开始交给中介,但发现“坑太多”,之后自己打理。他见证了北京租赁市场多年来的发展变化。

  张青形容2017年底到2018年底的北京租赁市场都疯了,“一开始还好,但后来完全失控了,租金涨到我这个当房东的都害怕。自己房子能租多少钱,其实我们这种老房东自己知道。”

  据张青观察,直接今年疫情,租金才回落到正常水平,虽然北京北二环、三环房租仍有3%~5%的上涨,但五环外的房子基本降价20%~25%。

  但与疯狂扩张并举的是,不断扩大的亏损和紧张的现金流。以蛋壳为例,财报显示蛋壳一直处于亏损状态。2019年,蛋壳净亏损约34亿元,2018年这个亏损数字为14亿元,2017年则为2.7亿元。

  为保障持续增加房源,“蛋壳”们开始通过租金贷来沉淀资金。张青回忆,前两年的北京租赁市场,不止是蛋壳,许多中小型长租公寓都在使用租金贷。

  而租金贷模式要想继续维持,长租公寓必须保证平稳的运营,一旦出租率下降,现金流就会陷入断裂危机。今年疫情成为危机的导火索。一方面,长租公寓空置率提高,另一方面租金普遍有所下滑。在这一背景下,“蛋壳”们扛不住了。

  有业内人士直言,用租金贷扩张房源,讲故事并进行资本运作,这种发展模式没有可持续性。而这种行业乱象如果得不到进一步规范,长租公寓暴雷还会继续发酵。

  未来,行业要回归良性发展,“蛋壳”们的精力还需回归精细化运营。

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