绿地高负债之劫:美元债暴跌只是开始?

许倩2020-11-24 09:37:27来源:中国房地产网

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  绿地控股集团近来负面消息不断。“三道红线”全线告警、多项目停工维权、被供应商催债、甩卖资产、多只美元债券暴跌,一个一个的大爆料,令市场信心急剧下降。

  最新公开消息是,绿地正将231亿元商办资产包摆上货架,被曝光的商办项目推荐书来自集团旗下“事业一部”楼书。这或许是其能想到的最快的自救方式之一。

  不过,绿地方急于否认“自救”意图。

  绿地控股事业一部工作人员表示,楼书是为参加“双十一”线上活动做的资料汇总,并非集团层面所为,也不是变卖资产概念。绿地控股方面也表示,这些商办项目本身就是待售物业,出售商办项目是常态,该公司每年有30%销售金额来自商办物业销售。

  另外,绿地也在努力寻找战投。据市场消息,绿地于一周前召开投资人会议表示,混改或于今年春节前完成,战投方将引入有金融背景的央企。

  11月19日上午,绿地控股管理层与债券投资人举行了电话会议,具体内容未透露。不过,其年底将迎债券集中兑付期,其中12月约有88.7亿元债券到期,明年1月份到期负债略超81亿元。这些都是迫在眉睫的待偿债务。对于已处于舆论风口和投资信心崩塌边缘的绿地而言,已经不能再添新雷了。

  负债高企

  资本市场对风险的反应总是最为敏感。市场信心的不足令绿地陷入“股债双杀”局面。一方面,绿地股价接连下跌,市值明显缩水;另一方面,债券也在下跌。

  11月19日数据显示,绿地控股多只美元债券暴跌。其中,2024到期的利率为5.875%的美元债券,每股下跌2.5美分,创3月19日以来最大跌幅;2025年到期利率7.25%的美元债每股下跌2.9美分,创历史最大跌幅。此前一日,绿地控股一笔2023年到期利率6.125%的美元债也出现下跌,每股跌1.9美分至92.1美分。

  美债下跌背后,折射出绿地高负债危机,已令投资者失去信心。

  “近期绿地负面消息相当多,投资者担心绿地会出现债务违约,纷纷折价抛售,由此导致其美元债下跌。”协纵策略管理集团联合创始人、资深地产金融分析师黄立冲对中国房地产报记者表示。在其看来,绿地是最容易出现债务违约的公司之一,这也代表了部分机构投资者看法。

  监管层设置的地产融资“三道红线”,令绿地控股高负债问题被呈于明面上来。

  据绿地控股三季报,截至2020年9月30日,公司负债总额1.03万亿元,相比年初增长1.77%,短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元、2206.85亿元,长短期有息负债比例为2.14。公司账面货币资金为805.72亿元,同比下降2.2%,难以覆盖短期负债。

  以“三道红线”作为标准,截至2020年9月30日,公司剔除预收款后的资产负债率为82.38%,相比年初增长1.58个百分点;净负债率为183.45%,相比年初增长27.85个百分点;现金短债比为0.78,相比年初增长0.02,“三道红线”全部踩中。

  这就意味着,绿地接下来的融资将会受到很大限制,借钱变得越来越难。

  事实上,绿地控股近年来的激进扩张路线早已为其高负债埋下伏笔。其资产负债率自2015年以来就高居不下,长期在88%左右徘徊,远高于80%行业均值。

  高负债必须有高周转来实现去化,否则就会陷入资金链危机。据克而瑞研究中心数据,2020年1~10月,绿地控股全口径销售额为2413.8亿元,同比下降10.3%;10月全口径销售额为235亿元,同比下滑6.4%。2019年绿地实现合同销售金额3880亿元,比2018年同期增长仅0.1%,是其年度销售目标的77.6%。

  就在上个月,有机构发布了一篇《绿地,请付款》文章,对绿地集团西南事业部进行公开讨债。文章催讨的广告款一共才7.5万元。不久,该文章即被删除。

  自救不易

  有分析称,债务危机可怕之处并非债务规模之巨,而是债务螺旋。债务螺旋,通常被理解为信用坍塌的连锁反应。若一家企业债务危机一旦击穿社会金融信用基石,引发资产价格整体暴跌,那么就算是原本资产负债表健康的企业也可能陷入债务螺旋而倒闭,最终引发金融危机。

  这并不是危言耸听。绿地当务之急是如何自救。

  早前,消息称,一份绿地控股集团的商办项目推荐书显示,绿地集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业项目,合计售价231亿元人民币。推介项目中,不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

  绿地方面对此则回应称,对于绿地而言,出售商办项目是常态,绿地每年有30%销售金额来自商办物业销售,准确来说,这些商办不能称为资产,是和住宅一样的可售物业。

  如果能将27个商办物业顺利出售,将大大减缓绿地的现金流压力。但这么大规模的资产能否在短时间内找到接盘人,卖个好价钱,也是一个未知数。毕竟在当前房地产行业整体降负债之际,恐怕很难有企业有现金有魄力敢于拿下这么大一笔投资了。

  环业投资IP Global首席经济学家柏文喜置评道,在现金流危急、急于变现资产时,也是别人大力压价时,往往给出的价格不到估值的10%,这个时候就需要决断了。绿地是否有当初万达那样杀伐决断自救的魄力和能力,以及是否能有强大的外援作白骑士,决定着绿地是否可以度过此次危机。

  绿地控股在经历了二度混改之后,战投依然成谜。有分析称,引入金融领域的央企战投可能性较大,尤其是险资。

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