闻达于资本市场,中国物业企业凭什么?

李叶2020-11-26 09:29:37来源:中房报

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  2020年,是中国物业公司最狂欢的时间,讲故事,上市融资,一个接一个,比起地产母公司,物业公司欢喜得多。

  继11月19日融创服务(01516.HK)在港交所正式挂牌后,11月22日,港交所发布信息披露,远洋集团旗下物业管理服务提供商远洋服务通过上市聆讯。

  远洋服务于2020年4月15日经过重组成立,9月便申请了IPO,如今不到3个月就通过上市聆讯可以说非常迅速。在更早之前,远洋集团的物业公司名为“远洋亿家”,曾于2016年新三板上市,又在2018年摘牌。

  有分析称,综合考虑远洋服务的竞争力和规模、盈利增速及确定性、行业竞争格局等因素,给予其市盈率15~25倍,则2022财年公司合理估值约42亿~70亿元人民币。

  对这一个市盈率与估值预测,多位业内专家在接受中国房地产报记者采访时都表示,这一估值显得过于保守。

  他们的观点并非没有根据。11月19日融创服务收盘时股价较发行价上涨21.9%,市值高达424亿港元,市盈率达到138倍。世茂服务10月30日在港上市的首发市盈率也高达91倍。

 估值之辩

  远洋这次通过聆讯的时间与恒大物业在香港召开上市推介会的时间相同,面对风头正盛的恒大物业,远洋服务难免被比较一番。

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  财务方面,2017年~2019年及截至2020年上半年,恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元和45.63亿元人民币;净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.3亿元和11.47亿元人民币。毛利率分别为9.8%、12.2%、23.9%和38.1%。

  再看远洋服务,2017年~2019年及截至2020年上半年,远洋服务的营业收入分别为12.13亿元、16.1亿元、18.29亿元和9.04亿元;期间净利润分别达到1.05亿元、1.44亿元、2.05亿元和1.54亿元;总毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%和28.5%。

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  在管理建筑面积数据上,截至2020年6月30日,恒大物业合约面积5.13亿平方米,在管面积2.54亿平方米。远洋服务总合约建筑面积6190万平方米,同时在全国管理着155个住宅社区及55个非住宅物业,总在管建筑面积4230万平方米。

  即使不与恒大物业相比,不论业绩还是规模,远洋服务在上市物业企业中都并不出众。记者梳理了目前港股主要上市和即将上市的20家物业企业的公司公告及招股书,远洋服务今年上半年业绩处于行业平均水平以下,总在管建筑面积在20家物业企业中排名第17位。

  对于业内给予远洋服务市盈率15~25倍,及2022年公司合理估值约42亿~70亿元人民币的预测。

  多位专家都认为“有些保守”。物业行业资深专家金永宏告诉记者,目前物业行业平均市盈率为30倍左右,最近上市的融创服务,最新滚动市盈率在74倍左右,市值最高的碧桂园服务目前滚动市盈率在52倍左右。预测今年远洋服务的利润可达3亿以上,就以行业目前平均30倍左右的市盈率,远洋服务的估值也在90亿元以上。不排除未来物业行业的整体市盈率有可能下降,但同时亦应考虑企业的发展,综合来看,2022年42亿~70亿元的估值,过于保守了。

  环业投资(IP Global)中国区首席经济学家柏文喜也表示,从报道看,市场对远洋服务的估值只有板块估值的一半左右,原因不详,或许因为投资活动遵循了财务上的相对保守原则。

  资本之翅

  物业行业获得高估值是今年房地产行业最大的一抹亮色,这也促使房企加快分拆物业企业上市的重要诱因。截至目前,今年新上市的物业企业已有10家,已递交招股书尚未上市交易的还有10家。当前物业企业为何能得到如此高估值?与物业企业的经营水平是否匹配?这是舆论最关注的热点问题。

  金永宏认为,首先,物业行业市场足够大,物业公司有迅速扩大规模的可能性,特别是目前市场还未形成寡头垄断的状态,物业公司都有机会快速扩大市场份额。另一方面,业主增值部分也有足够的想像空间,未来也是万亿级的市场,只是要看每个物业公司能从中分到多少蛋糕。最后,强大的地产母公司不断的“供血”是非常重要的因素,房地产销售的规模越大,物业公司越受益。

  柏文喜说,物业行业基本面比较好。物业公司属于轻资产公司,净资产收益率(ROE)较高且物业管理合同属于长期合同,收入稳定、具备跨越周期和抵抗疫情之类突发事件的能力。

  回到远洋服务赴港IPO本身,这不是远洋集团首次拆分物业上市。

  2016年5月,远洋集团旗下物业公司“远洋亿家”在新三板上市,成为当时新三板最大的物业公司,不过很快在2018年3日自愿终止挂牌。

  退出新三板后再到港股上市的物业企业,远洋服务绝非先例,永升服务、第一物业等公司也有着同样的经历。

  “新三板流动性低交易不活跃,又因受关联交易等因素的影响,在A股主板上市无望,物业公司于是迅速选择从新三板退市转战香港,毕竟香港与内地交流更通畅,规则的可理解性及实操性更强。”金永宏分析称。

  对于物业企业掀起上市潮的背后逻辑,物业和社区经济分析师黄昇认为,出于融资“三道红线”及房企本身去杠杆、降负债的要求,分拆物业上市募集资金成为不少房企增加融资渠道、支撑房地产业务发展的一种路径。“远洋服务的母公司也不例外。”

  在柏文喜看来,物业公司成功上市,给作为母公司的房企打造了另一个资本平台,在提升母公司整体流动性和市值而有利于母公司自身融资的同时,实际上也和母公司形成了在资本市场的策应关系和协同效应,这对于上市公司而言是十分有意义和价值的事情。

  金永宏也表示,物业公司上市的好处有两方面,一方面是物业公司背后的母公司可以改善企业标杆水平,降低资产负债率。另一方面,上市的物业公司可以以此为契机规范管理,融资后可以实施收并购,扩大企业管理规模。“远洋服务就表示,募集资金的60%将用于选择性地把握投资及收购机会。”

  上市获得资本,再用于扩张,这确实是物业公司最大的动机。2020年上半年,碧桂园服务通过收并购获取了超过600万平方米的管理面积,规模效应不仅扩大了,还加速了其整合和业务布局的能力。

  未来之问

  物业公司成功上市之后,是否就高枕无忧了?现实还是有些残酷。

  “自9月份以来,物业股股价明显下挫,30家物业股的跌幅约10%,其中13家跌幅在10%以上。”易居控股研报称,10月份成功上市的4家物企,有3家股价破发,其中第一服务上市首日跌约27%,刷新纪录。

  即便是龙头物业公司——保利物业,当前股价已较今年5月份的高点跌去近四成。保利物业总经理吴兰玉在此前接受媒体采访时表示:“股价的回归不见得是坏事,之前估值很高,我心里特别慌,心想这股价得透支我们多少年的成长空间。” 

  远洋服务“有些保守”的估值,或许也顺应了逐渐趋于冷静的市场。

  股价下跌之外,物业公司还面临着增长模式趋同、分化加剧的局面。

  黄昇直言,未来物业股的分化肯定会很严重。

  他认为,未来物业企业能够做得好的有三种类型。“第一种是具有规模,如碧桂园这种头部房企旗下物业公司;第二种是有前瞻性,以万科为代表,他们做了物业顾问,还有城市物业服务;第三种是有特色,比如做商业物业、物流物业、医院物业这类细分市场,目前物业企业跟互联网公司的合作也在增加。”

  “过去6年左右时间内,物业公司增长模式相对趋同,未来的增长点除了上市企业对未上市企业的收并购来推动规模成长之外,可能还会发生上市公司之间的兼并重组来推动规模成长之下的业绩增长。”柏文喜预判,在同业兼并推动行业成长和规模效应之下平台价值被充分挖掘的同时,物业上市企业还需要依靠科技创新来降成本提升业绩,在商业模式方面不断创新来实现突围和突破。

  金永宏则表示未来物业行业实现突围的主要策略是,不同企业可以采取不同的策略,“小型企业拓规模,中型企业优指标,头部企业搭平台”。金永宏说,在“既要、又要、还要”的时代,物业企业通向未来的路径必然是“做大-做优-做平台”,并且中型企业优指标及头部企业搭平台的逻辑前提,依然是扩大规模。

  具体到物业企业如何“做大”?金永宏表示:一、管理住宅类型的公司,特别要关注住宅领域的存量项目及企业收并购;二、精选特色项目并扩大业主增值部分的收入;三、管理非住宅类型的物业公司,要在非住宅领域快速构建技术和能力壁垒,在细分市场形成品牌效应,不排除也会快速跑出独角兽企业。

  记者注意到,物业公司一边在资本市场高歌猛进,一边在业主心中的形象也出现了反差。今年9月,宁波中梁首府小区的业主将一面写着“干啥啥不行,收钱第一名”的锦旗送给了万科物业,后者随后也作了回应。这一事件在市场和社会上引发了热议,给物业企业也敲起警钟:资本市场可以让企业上天,也可以让企业入地。

  通过上市,物业企业无疑获得了提升软实力的机会,公司治理更加规范化,外拓能力和规模也提高了,但团队的服务能力、执行力和经营水平是否最强,目前还是一个考验与问号。

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