房企降负债的八大路径

苏志勇2020-12-01 10:45:45来源:中房智库

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  距离年末收官还有整整一个月的时间,对于房企来说不仅面临冲业绩的压力, “三道红线”之下,降负债、降杠杆的压力同样不小。

  8月20日,央行、住建部等部门召集重点房企召开座谈会,并传递出“三道红线”的融资监管指标,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,先进短债比小于1.0倍,根据触线情况分为红、橙、黄、绿四档,对不同档次给予相应的融资限制。该项监管规则率先在碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城这12家重点房企中试点,随后会逐步推广。监管规则出台三个多月来,不管是列入试点的12家房企还是其他负债率较高的房企纷纷行动起来,施展各种财技打响降负债攻坚战。梳理典型房企的降负债动作,大致可以分为以下八大操作路径。

  一、降价促销,加速回笼资金

  降价促销是降负债最直接、最有效的手段。通过降价促销加速资金回流,既可增加企业经营性现金流,又可及时偿还有息负债,降低财务成本。在“三道红线”中,现金流入无论是对资产负债率、净负债率还是现金短债比,都能起到良好的修复作用。

  受疫情影响,上半年房企销售遇阻。下半年在冲业绩与降负债双重压力之下,房企降价促销力度加大,折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断,网上卖房、直播卖房等营销方式花样翻新。

  先是抢收“金九银十”。触及“三道红线”的恒大率先发力,9月初打出“全线七折卖房”的促销战役,并下达了“金九银十”两月单月销售1000亿元的目标。11月3日恒大发布公告,宣布今年9~10月实现销售额1819.7亿元,销售回款1358.5亿元,这两项数据均打破恒大的历史最高纪录。在促销战中其他龙头房企也有不俗的表现,保利、万科、融创、碧桂园两月销售额分别达到1057亿、1069亿、1394亿和1185亿元,同比增长分别为36.82%、15.36%、9.43%和9.42%。

  “金九银十”之后,“双11”成为房企营销的又一个窗口期。据机构统计,今年“双11”期间,全国共有100多家房企、3000个楼盘、共计80万套房源参加促销活动,平台涉及天猫好房、贝壳、安居客、快手、抖音、房天下、京东等,促销形式也是丰富多样。以华夏幸福孔雀城为例,“双11”期间在全国50余城推出了“好房双11”“黑五尖叫夜”等多场主题活动,线上直播累计曝光量达上亿次。

  当然,降价促销在操作过程中也有一些值得注意的问题,例如项目的选取、地域的选择、营销力度的把控、促销形式的创新等对营销效果会产生较大影响。另外,大幅降价促销过程中如何处理与老业主的关系也是个棘手问题。

  二、出售资产和股权

  对于已经“踩线”的房企来说,除了通过降价促销加速回笼资金外,最快捷的方式即是出售资产和股权了。出售资产和股权不仅可以迅速回笼资金以渡过难关,而且可以借机调整业务结构,剥离不良资产,聚焦主业。在操作过程中,对项目资产和股权是整售还是部分转让要视具体情况而定,通常对质地一般的或冗余的项目采取整售方式,质地优良的项目采取转让部分股权的形式合作开发。

  近日有媒体报道,踩中三条红线的绿地正在打包出售包含上海和江苏两地的14个项目27个物业,合计售价达231亿元人民币,项目中不乏地铁上盖综合体和具备市中心区位优势的成熟物业。踩中两条红线的雅居乐也有意出售位于粤港澳大湾区的大宗资产,其中包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。同样踩中两条红线的中国金茂从9月份开始即挂牌出售项目股权回笼资金,其中包括旗下福州滨茂51%股权、贵州黔茂60%股权、青岛方靖100%股权、常州龙茂45%股权等。此外,恒大、富力、华侨城、招商蛇口等众多房企出售项目和股权动作频频。

  梳理北京产权交易所近期房地产行业的产权交易信息发现,进入11月份产权交易数量大幅增加,截至11月25日,正在挂牌交易的标的有22起,涉及企业多为央企和地方国企,这一方面反映了房企降负债的迫切,另一方面也可以看出国企央企在加速剥离非主业资产。

  三、IPO

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  对于大多数房企来说,IPO是梦寐以求的目标。通过上市不仅可以直接获得一大笔直接融资,而且上市后的融资渠道进一步拓宽,除了增发、配股外,还可通过股权质押、发行可转债、股票买卖等方式改善现金流状况。

  尽管IPO有着种种美好,但实现路径却阻力重重。A股IPO对于房企来说几乎是不可能达成的愿望。且不说中小房企,即便是早已在香港上市的龙头房企,回A之路也是充满坎坷,恒大、万达、富力等龙头房企在回A的路上苦苦求索十余年未果即是明证。

  相比之下,赴港上市要容易 一些。据统计,2018年至今已有18家房企(不含物业企业)成功赴港上市。2020年截至目前已有11家房企递表,5家成功上市,包括汇景控股、祥生控股、港龙中国、金辉控股和上坤地产。从财务数据看,5家房企均不同程度踩中“三道红线”,对资金的渴求可谓迫切。以祥生控股为例,据招股书显示,截至2020年4月30日其净负债率高达426%,资产负债率90%,现金短债比为0.5,“三道红线”全部踩中。此次成功赴港上市无疑成为其“救命稻草”。

  2019年刚刚上市的新力控股,通过赴港上市及一系列融资操作,不仅实现了业绩大幅增长,负债率也显著下降。2019年财报显示,新力控股全年确认收入约人民币270亿元,同比增长220.7%;毛利为79.99亿元,同比增加约154.5%。股东应占核心净利润约人民币18.5亿元,同比增长485.2%。净负债比率由237.9%降至67.0%,回归到行业平均水平。

  尽管成功上市能解房企燃眉之急,但并非“包治百病”,企业的核心根本还是提升盈利能力和回款能力,一味加杠杆扩张,出事是迟早的事。

  四、增发、配股

  对于已经上市的房企来说,增发、配股和发行可转债是上市公司特有的再融资手段,三者再融资方式各有优势,融资实施后对企业经营压力、公司控制权转移、财务成本等方面也会产生不同的影响。配股和增发可补充公司资本金,风险较小,而发行可转债则需考虑到期未转换债券的还本付息问题,财务压力较大。

  由于近年来房地产监管趋严,上市房企再融资也受到严格限制,A股的增发和配股的实施难度比较大,可以说基本被封死,可转债也难觅踪迹。相比之下H股融资环境较为宽松,“三道红线”的监管措施实施以来,已有多家港股上市房企通过配股等方式实施再融资。早在今年8月底,中国金茂就发布公告称完成一轮19.92亿港元,约合17.19亿元人民币的定向增发融资。9月15日,富力通过配售2.57亿股新股净筹款24.98亿港元,用于偿还境外债务性融资;10月14日,恒大公告称,拟配售2.6亿股,募资约43亿港元,用作现有债务再融资及集团一般营运资金。而此前的6月份,包括万科、旭辉、绿城服务等龙头房企均有配股动作。

  五、引入战略投资者

  相比其他降负债方式,引入战略投资者通常是房企在极端困难时期的无奈选择。美其名曰“筑巢引凤”,但搞不好就变成了“鸠占鹊巢”。此前既有成功的案例,也有惨痛的教训。成功者如融信,2018年通过配股以及引入贝莱德、惠理等国际知名投资基金,成功将净负债率从上市前的482%降至159%。失败者如绿城引入融创,最终导致基因不合而分道扬镳。

  今年房地产调控政策丝毫没有放松,加之疫情对房企经营产生影响,房企引入战投的动作明显增多,上半年包括福晟引入世茂、协信引入新加坡城市发展公司、绿城引入新湖中宝、新华联引入中国国际金融、万科引入信达资产管理等7家公司。上述案例有的是企业出于战略转型,有的是项目开发需要,有的则是资金链紧绷之下的无奈之举。典型案例如泰禾,迫于资金压力,从去年开始即四处寻求战略投资者,最终虽与万科达成转让19.9%股份的初步协议,但至今仍存变数。在多种不利因素叠加影响下,泰禾不仅三季报业绩惨淡至极,且频频爆出债务违约。此番能否成功引战,已经成为泰禾唯一的“救命稻草”。

  引入战略投资者需要增加所有者权益,公司的原股东则要放弃一部分控制权,如果战略投资者持有股权比例过高,原股东特别是控股股东的股权很容易被稀释,甚至可能会丧失对公司的控制权。因此通过引入战略投资者降负债存在一定的风险。降负债主要还需企业通过投资模式的优化、运营效率的提升、资本结构的优化、加速周转和销售回款来实现,引入战略投资者实属无奈之举。

  六、拆分业务上市

  今年以来房地产业界最为热闹的当属房企拆分物业上市。从行业发展角度看,经过数十年的发展,物业管理行业在规范化、标准化、科技化、盈利能力方面都取得了明显进展,拆分上市可谓瓜熟蒂落;从企业融资角度看,拆分物业板块上市与房企拓宽融资渠道降负债有着密不可分的关系。可以说降负债是房企拆分物业板块上市的最大动因。拆分上市后,企业便可灵活而便捷地选择合适的融资工具,既能提升融资效率、降低融资成本,又能改善企业业务布局,提升整体盈利能力。

  今年的疫情对房地产开发和销售均产生了负面影响,而物业企业则迎来了发展机遇,业绩普涨,估值也相应提升。因此今年也成为房企拆分物业上市的良好契机。据统计,年初至今已有10家物管企业成功赴港上市,仅10月份就有4家物管企业成功上市。根据中指院数据,截至10月末已经启动上市的物管公司还有17家,正在筹划上市的物管公司还有82家。

  房企扎堆拆分物业板块上市与房企融资需求有直接关系。恒大通过拆分物业上市,引入235亿元战略投资,为其降负债增添了重要砝码。在中期业绩发布会上,恒大总裁夏海钧表示,拆分物业上市和引入战投,使得恒大的净负债率下降了19%。11月23日,恒大物业开始招股,市场估值约1054亿港元。由此可见,拆分物业上市对降负债起到了至关重要的作用。

  七、表外融资

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  对于房企来说,表外融资常见形式包括经营性租赁、合作项目不并表、明股实债和通过ABS减少有息负债或出表。

  近年来,表外融资成为房企重要的融资方式之一,一是因为房企通过表外融资可以粉饰企业财务状况,隐藏负债,从表面上增加了房企的偿债能力。二是小股操盘等合作开发模式日益增多,为表外融资提供了便利条件。三是逐渐繁荣的创新融资方式,如CMBS、供应链ABS等为表外融资提供了操作手段。

  例如经营性租赁,由于在经营性租赁过程中,并未发生资产所有权的转移,所以会计上无需在财务报表中进行债务反应。但资产的使用权已转移到融资企业,可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。

  再如明股实债,利用“明股”的表象掩饰其债性资金的合规性,从而满足监管机构的要求。当项目面临回款不及时,“明股”的参股形式将提供金融机构处置相关资产的主动性。

  而合作开发是近年来比较普遍的开发模式,而这就为合作项目的是否并表提供了巨大的操作空间,表外隐性债务就此产生。

  近年来房地产金融风险成为最大的“灰犀牛”,而表外融资成为金融系统风险的最大隐患,引发监管层不断出手。先是整顿影子银行,随后整顿非标业务,加速非标融资并表。但是一些围绕表外融资的创新业务花样翻新,衍生出了“保理+票据保险”“保理+抵押”“保理公司代采”等融资模式,其根本目的就是规避有息负债。

  对于房企来说,在融资收紧的环境下必要的表外融资可以起到“救命”的效果,但是要把握好底线,一是不可触及法律法规的底线,二是不可触及企业风险的底线,否则无异于饮鸩止渴。

  八、把握拿地节奏

  降负债除了增加货币资金、减少有息负债之外,最重要的一点是减少支出,其中最大的支出即是拿地。房企举债多为拿地,高负债企业多源于高速扩张,没有把握好拿地节奏。

  房地产业在经历了此前数十年拼规模、拼速度的高速增长阶段,已经向拼产品、拼管理的高质量发展阶段,在此背景下,有些房企因转型需要主动放缓拿地速度,有的则因为资金链过于紧张,拿地力不从心。特别是踩中“三道红线”的房企,下一步拿地动作会受到很大制约。

  据中指院数据,10月房企拿地节奏再放缓,规模下滑明显。50家代表房企中,39家10月拿地金额较前9个月均值出现下滑。16家房企1-10月月均拿地金额不及上年,其中富力、世茂、金茂、建业4家企业前10个月月均拿地金额较上年减少50%以上。


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