物业股里有一半“僵尸”

邓鑫妮2021-01-04 08:43:10来源:乐居财经

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  “太阳升起来了,黑暗留在后面”过往皆是序章,新的一年已经拉开帷幕。

  刚刚翻过页的2020年,物管行业可谓赚足了资本市场的眼球。又因着近九成从房企中分拆而来,在每年跨年行业常关注的大事——丁祖昱评楼市的演讲分享中,更是着墨对物管行业进行了深度剖析。

  丁祖昱的演讲中,有物企上市热潮下的冷思考,有收并购扩规模的独到解读,有对估值分差与未来增值点的分析,也有对今年物企突围着力点的意见分享,更有对物管行业的趋势预测。 

  2020年12月31日下午,“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行,现场超3000人聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。

  深蓝色的灯光投射在舞台的巨幕上,丁祖昱从数据入手,对行业进行挖掘,不时插入几句点评,让大家在庞杂的数据中,能够迅速地了解背后的深意。

  2020年是令每个人都难忘的一年,物业在这一年里创造了数不清的感动,也彰显了好物业的真正价值。

  近半沦为“僵尸股”

  “机会”在2020年年中集中爆发,物企以其强有力的稳定性受到资本市场的青睐,接二连三奔赴港交所,6月份之后共有13家物企成功上市。

  物管行业的轻资产特性,让它的杠杆始终维持在稳定水平,而不断攀升的市盈率,一次又一次地刺激着资本市场。

  水满则溢,在物企争先恐后地进入资本市场,当初披着的梦幻色彩难承市场之重,相继“破碎”。数据统计显示,下半年上市的13家物企,近半数上市即破发。上市潮未退,“破发”已至。

  不仅如此,已经上市的物企近半沦为“僵尸股”,49%上市物企日成交额在1000万元以下,46%上市物企日成交量在100万股以下。

物业股里有一半“僵尸”|物业

  房企系近九成

  12月31日随着建发物业的敲钟声,2020年内地物企在港股上市的数量定格在17家。不可否认,物管行业受到的关注度在明显提升,据不完全统计,2019年上市物企有13家。

  对于物企来说,规模是避不开的讨论话题。发布会现场,丁祖昱谈到,中国物业管理行业处于高速发展的进程中,市场规模不断攀升,2020年中国物业管理行业管理面积为351.5亿㎡,同比增长13.4%。

物业股里有一半“僵尸”|物业

  截至2020年,物企上市数量为42家,其中,主要关联房企物业有36家,相对独立物业有6家,房企系近九成。

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  “对母依赖症的轻重”是行业对物企的主要观察因素,独立开拓能力才是真实力的体现。上市之后的物企也在通过自身的努力,减弱从母公司的面积输送,积极进行收并购。

  在已经上市的物企中,并购数量及金额不断攀升,物企并购开始加速。今年以来,上市物企已经完成61起并购,同比增长154%;并购金额达到84.48亿元,同比增长40.3%。

物业股里有一半“僵尸”|物业

  缺乏母公司支持的第三方物企,一方面需要自己开拓管理面积,另一方面还需面临并购资金的压力。在品牌物企发力的背景下,独立第三方物业的市场竞争环境更加激烈。

  估值首尾差异巨大

  5年前,物管行业的营收规模刚过5000亿,短短五年激增153%,达到1.2万亿。但是,行业“马太效应”愈发明显。

  根据数据统计,TOP100企业收入均值为27.53亿元,同比涨27.9%。TOP10企业收入均值为90.09亿元,同比涨31.7%,是百强企业均值的3.27倍。

物业股里有一半“僵尸”|物业

  作为房地产行业的新赛道,物业已经担起第二增长点的责任,但是首尾物企收入的差距又让部分房企迟疑。2020年数据显示,中国已有数十万家物业公司,总营收1.2万亿,但是仅TOP10物企就占据90亿元的收入。未来,或许这个差距还将进一步缩小。

  物企营收一般有两大块,一是基础物业服务,一是增值服务。在物企提供的服务中,增值业务营收表现亮眼。202年物企平均利润构成中,基础服务为1.68亿元,而增值服务是1.4亿元,仅差0.28亿元。

  不过,物企营收中,基础物业服务仍占重头。从2020年营收的构成来看,基础物业服务收入20.5亿元、增值服务7.02亿元。

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  营收占大头,利润却较低,基础物业服务的收入低廉。克而瑞取具有代表性的17家物企,得出住宅物业平均物管收入1.84元/㎡/月,基本上于2019年平行。

  而在增值服务方面,坪效差异巨大。丁祖昱解释称,领先企业业主增值服务收入占比超1/4,增值服务坪效增速超50%,而部分物企的增速却在负值徘徊,如时代邻里、彩生活的同比增速分别-11%、-18%。

  收并购迈入“高峰期”

  翻过年关,物业又将以什么姿势面对新一年的挑战?

  规模还是要扩,但是怎么扩,往哪里扩,或许值得思考一下。基于此,物企的收并购步伐不仅不会放慢,甚至可能迈入“高峰期”。

  丁祖昱表示,物企要借由大量横向和纵向的并购,丰富管理业态和服务内容;还要开展相关多元化业务,如智能化改造、业主增值服务、教育、医疗、美容,企业行政等,摆脱单一基础物业费收入,不断提升非基础物业服务收入占比。

物业股里有一半“僵尸”|物业

  虽然物管行业已经出现“强者愈强”的情况,但市场整体集中度低,高度分散,各类企业绝对增长空间仍大。物企要找准定位,在自己的赛道上找目标。位于第一梯队的物企,需进行横纵延展,扩大先发优势;第二梯队的物企,要继续扩大规模,补齐各项短板;而第三梯队则需要深化区域或业态优势,寻找差异化竞争方向;第四梯队保持业绩稳定,努力提升盈利水平。

物业股里有一半“僵尸”|物业

  随着人们生活水平的不断提高,物业也不仅仅肩负管理职能,而被寄予了更多期待。物企应注意到业主群体的变化,提高自身的能力,提升管理价值。

  当然,对于想要跨入资本市场的物企而言,明年的上市门槛或将调高,充实自己更是迫在眉睫。

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