天泰控股:消失的王若雄与神秘的赵洁

李奕和2021-01-18 11:57:48来源:乐居财经

扫描二维码分享

  “为爱建筑世界”。在天泰控股新提交的招股书中,它的品牌箴言是这样写的。

  这是天泰集团创始人王若雄的愿景,他希望天泰能把爱和希望、幸福和艺术融入地产,带到天泰集团开发的每一个社区。

  作为一位已近64岁高龄的企业家,王若雄衣着考究,热爱摄影;尤其擅长长笛演奏,据称在小时候就已经达到专业水平。他有自己的艺术梦。

  他还是一位虔诚的基督教徒,并试图把基督教价值观带入到企业的实际经营中。

  此前在天泰集团十八周年庆时,他称“天泰的未来要靠上帝的带领、在上帝手上”。从如今披露的招股书看来,一位名叫赵洁的女士实际掌握了天泰的控股权。

  1月15日晚间,天泰国际控股在港交所提交招股书。

  神秘的创始家族

  王若雄的公开报道不多,但在天泰集团的一些重要活动中,他会少有地以天泰创始人的身份出席。例如在去年12月23日的天泰集团与平安不动产的签约仪式上,就是王若雄携天泰集团总裁戴大为出席。

  然而,这位创始人却没有出现在天泰控股的高管名单中。长达770页的招股书里,有关王若雄的介绍只寥寥一句:王若雄先生于2019年7月17日获委任于董事,并于2020年2月10日卸任。

  据公开资料,目前王若雄仅与两家公司有交集,一家是青岛新商道文化传播有限公司,王若雄持股25%并任董事;另一家是酷特智能(300840.SZ),王若雄任董事。

  在天泰控股的招股书中,戴大为是该公司的执行董事兼总裁,负责管理董事会事务、制定经营策略及计划以及作出重大业务决策。他实际上最早在1996年已经加入天泰,可称得上是元老级的成员。

  实际上,这场IPO盛宴的主角,更多指向了一位名为赵洁的女士,她是天泰控股的控股股东。少有的资料显示,赵洁是王若雄的近亲。而赵洁的女儿也姓王,名为王钰雅。

  天泰控股最早成立于1994年,当时青岛天泰集团公司作为该集团的首个运营的附属公司正式成立。到2001年,青岛天泰房地产的成立,天泰集团开始了青岛市内住宅物业的开发及销售,并在山东省其他城市拓展逐步开拓业务。

  1996年6月,赵洁透过Australian Great International Pty. Ltd.(由赵洁及其配偶合计持有66.66%)首次投资了青岛天泰集团,并收购了该公司32.76%的权益。

  此后,赵洁多次透过旗下公司收购增持青岛天泰集团权益,到2003年6月,该人士已控制青岛天泰集团不少于70%的股权。赵洁也自2001年起,在天泰集团及旗下公司担任董事及董事长。

  但在2016年11月,赵洁以投入更多时间在家庭及其他个人兴趣为理由,辞去了其行政职务。天泰集团的日常管理及运营,开始交由执行董事戴大为及王清建以及管理团队进行管理。

  王清建是何许人也?

  实际上,她是即将上市的天泰控股的执行董事兼副总裁,负责该集团内部审核及合规事项。关键的一点是,她其实是赵洁的大姑姐,出于家族安排及为方便行政工作,王清建还以赵洁受托人的身份持有青岛天泰集团公司8.19%的权益。

  在天泰控股招股书中,重组完成后及上市前股权结构显示,青岛天泰集团公司通过直接和间接方式持股青岛天泰房地产83.45%,后者正是天泰集团境内房地产运营的主体,旗下控股多家房地产公司。

上市前股权结构

  值得一提的是,在2003年6月,天泰集团的股东方仍包括上海国雄(由赵洁实际控制)、天泰集团49名雇员、高科园中王商贸、Australian Great(由赵洁及其配偶持股99%),四方的持股比例分别70.72%、29.23%、0.03%、0.02%。

  随后通过一系列收购、增资,到2019年2月,天泰集团股东方已变为青岛天泰控股(赵洁全资持有)、上海国雄、王清建(代表赵洁持股)三方,天泰集团的全部股权已基本被赵洁握于手中。

  从天泰控股的股权结构也可以看出,重组完成后的天泰控股实际为一家境外公司,其由一家名为Great Prospering的公司100%持有,而后者由赵洁100%持有。

  上市完成后,天泰控股除了由Great Prospering和公众股东持股外,还将由Luck Rock持有股份。这是一家企业上市后因将采用股份激励计划而成立的信托,实际也由赵洁全资拥有。

股东

  土储仅有110万平方米

  但经过二十多年的发展,天泰控股的业务范围仍主要集中在山东省内。资料显示,于2020年10月31日,天泰控股已在山东省的青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务。

  目前拥有54个处于不同发展阶段的物业项目组成的多元化组合,包括天泰控股附属公司开发的52个项目及联营公司开发的两个项目。该公司形成了三大标准的住宅物业系列,即欢乐颂系列、英雄系列及田园系列,分别针对市场上的首置及首改、再改及高端的买家和客群。

  招股书显示,2018、2019年度及截至2020年9月30日止九个月,天泰控股实现的合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元。同期对应的已交付建筑面积为24.49万平方米、45.71万平方米以及21.43万平方米。

  2019年的销售额,同比2018年出现了21.66%的下降。

  如果以其2019年的销售额算,按照克而瑞当年的排行榜,这样的成绩排在了全国房地产的200名以外。而根据招股书,即使天泰控股的大本营就在山东,该公司在当地的排名也相对靠后。

  根据行业报告,以2019年的销售总额计算,天泰控股是于山东省设立总部的16大地方物业发展商之一,市场份额仅占0.49%;而按2019年已出售总建筑面积及销售总额计算,天泰控股于总部在青岛的所有地方物业发展商中的排名也分别排到第22及第27位。

  而若从该公司的土地储备情况来看,除了现阶段规模体量“迷你”,天泰控股的持续发展能力也略显不足。数据显示,于2020年10月31日,天泰控股拥有由附属公司及联营公司开发的土地储备总量约520万平方米。

  然而,这当中除了可供销售总建筑面积约30万平方米的已竣工物业以及总建筑面积约380万平方米的发展中物业,天泰控股能够持作未来开发物业的土储总建筑面积仅有110万平方米。

  这是一个怎样的概念。在“碧万恒”三大房地产巨头中,万科在去年12月单月的合同销售面积就达642.2万平方米,恒大为510.2万平方米,碧桂园公布的同期权益合同销售建筑面积也达147万平方米。

  据了解,在天泰控股应占的总建筑面积约为520万平方米,其中约250万平方米或约47%位于山东省内的青岛、济南及烟台。即使在山东省内,区域也相对集中。

 融资利息超过净利

  相对于规模的问题,天泰控股的营收却实现了不错的增长。2018、2019年及2020年前9个月,该公司总收入分别为26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元。2019年同比增长27.16%,2020年1-9月则同比大幅增长了126.51%。

  据了解,其收入主要来自物业销售、管理咨询服务和其他收入(包括高尔夫俱乐部运营、物业租赁租金收入)。其中,2018、2019年及2020年前9个月,天泰控股的物业开发及销售收入分别为25.98亿元、33.34亿元及29.14亿元,分别占同期总收入约98.2%、99.2%及99.4%。

收入明旭

  此外,截至2019年12月31日止两个年度及截至2020年9月30日止九个月,天泰控股的毛利分别为9.57亿元、8.85亿元以及10.35亿元。该公司同期的利润则分别为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。

  不过,这期间的归母净利润分别为1.9亿元、2.42亿元、0.8亿元,占净利润的比例分别为60.9%、76.3%、34.5%,天泰控股的少数股东侵蚀了绝大部分利润。

净利润

  相对而言,近段时间以来,中小房企频频赴港上市,与其急需扩展融资渠道、缓解资金压力、降低负债不无关系,天泰控股同样也面临一定的资金压力。

  根据招股书,还未上市的天泰控股外部融资的主要来源为银行贷款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日,天泰控股的未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元。

  此外,截至2020年9月30日及2020年11月30日,未偿还信托及其他融资安排总额约为4.3亿元及1.3亿元,占借款总额(分别包括银行及其他借款)约11.5%及4.0%。

  不难看出,天泰控股在递表前,已有意控制非标融资占比,不过,从过往数据来看,天泰控股的融资成本,已成业绩增长中的“沉疴”。

  据披露,2018年、2019年、2020年前9月,天泰控股金融负债利息总额分别为2.21亿元、3.18亿元、2.36亿元,而同期净利润分别为3.12亿元、3.17亿元、2.31亿元。也就是说,从2019年起,天泰控股的融资利息已经超过当期净利润。

  利息资本化是房企应对高额成本的惯用手法,2018年、2019年、2020年前9月,其资本化率从83.6%提升至91.5%。如此一来,虽然对当期净利润有所“保护”,但会影响未来业绩增长。

偿债能力

  就偿债能力而言,2018、2019年及截至2020年9月30日,天泰控股的现金及现金等价物约为16.54亿元、21.18亿元、25.05亿元,现金及银行结余除以计息银行及其他借款的即期部分的比率为2.7倍,短期偿债无忧。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
企业信用
统一社会信用代码:91350000155584573M
统一社会信用代码:913100001334763603
统一社会信用代码:91350000158164371W
统一社会信用代码:916100006751027184
统一社会信用代码:91370213MA3DNCDW7E
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
{"code": 200, "msg": "ok"}