旭辉拿到了广西一哥的“厮杀利器”

唐珊珊2021-01-18 12:29:50来源:中国房地产网

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  “与品牌房企厮杀,物业是一把厮杀利器。”但如今这把利器,彰泰集团董事长黄海涛终究还是交到了他人手里。

  1月7日,旭辉控股集团(0884.HK,以下简称“旭辉”)发布公告称,将向彰泰香港及桂林合创收购平台公司65%的股权,该平台公司即为桂林彰泰实业集团有限公司(下称“彰泰集团”)。公告显示,双方将按照65%:35%的股权比例成立一家合营公司,未来将合营地产项目装入这个平台公司,旭辉将通过该平台拓展在广西市场的业务。

  尽管交易双方对外一致声称是“战略合作”,但合同细节中却难掩“卖身”的气息。

  同时易主的还有黄海涛曾引以为傲的“彰泰物业”。当日,旭辉旗下物管公司永升生活服务(01995.HK)发布公告称,拟斥资4.34亿元,收购彰泰服务65%股权。

  “有点突然,我们事先都没有得到太多消息。去年6月张总入职时,一直在内部会议中屡次提到彰泰未来三年的目标是进入全国地产30强,在拿地销售方面也一直在加码。”彰泰广西公司一位工作人员告诉物业中国,他口中的张总,是指前蓝光总裁张巧龙,今年6月应黄海涛之邀加入彰泰,任董事长兼总裁一职,但2020年12月25日突然离职,如今看来,原因一目了然。

  黄老板的“厮杀利器”

  并购消息传出后,截至1月8日收盘,旭辉控股股价上涨2.71%,永升生活股价上涨14.78%,位于物业榜涨幅榜首。

  显然,在资本市场眼中,收购彰泰物业似乎比收购彰泰集团本身更得青睐。彰泰的物业究竟是怎样一个存在?这还得从黄海涛和他的彰泰集团说起。

  1982年,25岁的黄海涛结束了四年的部队生活,回到了桂林,在桂林地区粮食局担任车队司机,四年后任职于桂林大酒店后勤部经理。在当司机的这十年里他遇到了生命中的“贵人”。1983年,一对台湾夫妇来桂林玩,担任司机的黄海涛给这对夫妻留下了极好的印象,此后每次有台湾朋友到桂林游玩,这对台湾夫妇都介绍让黄海涛来接待,渐渐的,“黄海涛”成为这群台湾商人与桂林的重要连接。

  1992年,南巡讲话后,全国各地掀起房地产热潮,桂林也不例外,当时市政府邀请了一群台湾商人,赴桂林参加经贸洽谈会,组建“桂林彰奉实业开发有限公司”,投资桂林房产业第一个项目桂花园。

  也是这个契机,黄海涛入职彰泰,成为一普通职员。但由于对桂林市场不了解,又遭遇亚洲金融危机,这群台湾人心生退意。用黄海涛的话来说:在做完康桥半岛后,台湾老板就不看好房地产了,但他认为这事儿还可以继续做下去,于是顶着压力凑钱把彰泰买了下来,同时接下来的还有彰泰的债务。

  在将公司转让给黄海涛后,几个台湾人便回了台湾。

  没有资金支持,没有地产经验,彰泰一度陷入资金困境,最困难时,黄海涛连几千元工资都发不出来。不得已,黄海涛咬牙卖了手中4部进口的指标汽车,得到差价130多万。楼卖不出去就股东自己集资买,当时的11位台湾股东每人自购了一套住宅,黄海涛自己花8万元自购了一套住宅,就这样东拼西凑一共筹集了96万元,勉强维持公司运转。

  “当时公司上下总共7个人,为了节约人力成本,我一人身兼会计、出纳、销售,带着员工打扫小区卫生。”黄海涛曾向记者这样描述起步之初的彰泰。

  1994年,桂花园一期落成,由于地处市的边缘地块环城北路,开始销售的并不理想。

  彼时的黄海涛在辗转难眠三个夜晚后,做出了两个大胆的决策:首先是引入欧式建筑风格,在建筑外立面采用了粉红色装饰;然后成立物业公司,将桂花园的社区纳入规范化管理。1997年和1998年,桂花园先后获得建设部“全国城市物业管理优秀住宅小区”和自治区建设厅“全区城市物业管理优秀住宅小区”称号。至此,彰泰也成为首家在桂林市进行物业管理的房产公司。

  “产品+物业”两把利器为黄海涛成功打开了桂林的房地产市场。

  此后的彰泰又一鼓作气开发了桂青园、澳洲花园、澳洲假日、鸣翠新城等小区,多次登上桂林房产销售榜首,2016年更是创下单城销售12000套的成绩,在桂林市占率达到50%。

  对于为何会想到成立物业公司,黄海涛曾在一次采访中坦言:“ 产品打的是硬仗,争的是‘一见钟情’;但服务打的是持久战,争取的是人心,将彰泰物业打造成行业标杆,会潜移默化中形成一种买彰泰就意味着买放心的风气。”

  2016年,黄海涛重金挖来了原龙湖成都公司的物业总经理李仕林,他决定将“物业这把利器”打磨的更锋利一些,开辟更广阔的市场。在李仕林的推动下,2017年8月15日, 彰泰物业成功登陆新三板,成为广西唯一一家进军资本市场的物业服务企业。

  这一年,彰泰总部迁至南宁,并以南宁为中心向全国范围拓展。此后很长一段时间,在彰泰各地新开盘项目中,“上市物业企业”这一名头始终出现在宣传海报最显眼的位置。然而,在新三板挂牌18个月后,彰泰物业却选择摘牌退市,于此同时,李仕林也离开了彰泰。

  尽管一度行业内猜测此举是为进军港股做打算,但此后却未见彰泰有所动作。

  旭辉拿到一把怎样的“刀”

  如今,拿到黄老板“厮杀利器”的永升生活服务,将从这笔交易中得到什么?

  从营业收入来看,彰泰物业2016年至2018年分别为7329.59万元,1.03亿元,1.63亿元,2019年~2020年上半年,这一数据增势明显,分别为1.93亿元,1.07亿元。

  从在管面积来看,截至2021年1月10日,彰泰物业管理区域已覆盖全国17个城市,其中大部分集中在广西,在管面积超1000万平方米,合约面积超2400万平方米,合约在管比达到2.4,管理业态覆盖住宅、公建、写字楼、商业综合体等;其连续四年入围物业企业综合实力百强名单,2020年位居第63位。管理项目涵盖高端住宅、公寓、写字楼、商业综合体等多种业态。

  这样看来,收入彰泰物业,无疑为有助于永升生活扩充区域布局范围,增强其在广西区域的市场竞争力及外拓能力。

  此外,彰泰物业的高毛利率也是一个颇为关键的亮点。

  尽管在营收规模上无法与规模企业相比,但其在毛利率上一直表现尚可。以2016年财报数据为例,彼时彰泰物业营收仅为7329.59万元,彩生活、中海物业、绿城物业2016年的数据分别为13.42亿元、25.63亿港元、37.22亿元,但在毛利率方面,彰泰物业2016年的数据是27.80%,领先同期彩生活16.1%、绿城物业7.7%、中海物业8.8%。2017年上半年,这一数据已增加到30.32%。

  高毛利率似乎与其高定价标准有关。据记者了解,彰泰物业应该是桂林第一家将高层住宅的物业费收到2元/平方米以上的。2017年左右,南宁因物价局限制,物业费最高只能收1.65元/平方米,彼时彰泰在桂林很多项目已经收到2.88元/平方米,由于地处三四线,人工成本低,这一部分,彰泰大约就可以比其他家多收一倍的钱。

  这样的收费标准,对物业公司其实是个挑战,毕竟业主花着比别家小区贵一倍的钱,对物业公司也有着更高的要求。根据前彰泰物业总经理李仕林所说,彰泰物业每年的收费率可以高达90%,甚至99%以上,这个数据如果可靠,那么彰泰物业算是在三四线城市走出了一条“物业界爱马仕”的路子。

  不管怎样,此次收入彰泰物业,对于永升生活服务来说都是笔划算的买卖。

  国泰证券方面认为:永升生活服务以4.34亿元交易对价收购标的公司桂林彰泰物业65.0%的股权,本次收购完成后,标的公司将成为公司控股子公司纳入报表。2019年标的公司分别实现营收/税后净利润为1.93/0.52亿元,交易对价对应2020年静态市盈率11倍,且彰泰物业承诺2020年税后净利润不低于0.60亿元。

  我们预测永升生活服务2020年~2022年归母净利润分别为3.90/5.90/8.91亿元,同比增长74.3%/51.3%/51.0%,对应EPS分别为0.23/0.35/0.53元,2019-2022年CAGR为58.5%。公司当前股价对应2020-2022年PE分别为72.4/47.9/31.7倍,考虑到公司强劲的市场化外拓能力、管理层执行力优异且员工激励充足,维持“买入”评级。

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