张玉良泄露了绿地“引战”对象

严明会2021-01-22 10:01:00来源:乐居财经

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  绿地今年的业绩会比去年晚了两个星期。

  与一年前相比,张玉良没有太多变化,从容淡定,嘴角挂着招牌式的微笑。身为绿地控股董事长、总裁的他,依然是今年发布会的主角,全程滔滔不绝。

  2019年,绿地风波不断,面临海南业绩滑坡、武汉绿地中心被曝“停工”、董家渡项目进展迟缓。于是,2020年,绿地不遗余力,转型、变革、创新,动作很多。比如绿地金融引入战投、贸易港规模化、绿地自身和基建板块的混改等等。正如绿地集团logo上方写着的“Always Innovating”,翻译过来即为不断创新。

  时年64岁的张玉良,仍在执著逐新,白发虽已清晰可见,但并无苍老之态。

  据2020年业绩快报,绿地全年营业总收入4813亿元,同比增加12.43%;总资产达到13491亿元,同比增长18%;归母净资产834亿元,同比增长6%;利润总额308亿元,稳步增长;扣非归母净利润131亿元,全年顺利转正,同比增长3%。

  在业绩数字之外,张玉良正面回应了“绿地被收购”的传闻。对于“收购者”,坊间流传两种猜测,一个是万科+诚通组成的国企改革基金;另一个是中海和其他投资者组成的投资人。发布会上,张玉良否认“被收购”,称其“充其量是财务投资人”,并且公开透露了战投的身份线索。

  绿地不可能被收购

  近日,网络上盛传绿地将被收购,消息称绿地或将被万科+诚通组成的国企改革基金收购,或是中海和其他投资者组成的投资人,完成此项收购任务。张玉良直言:没有这个可能性,即使有合作伙伴来,充其量也是财务投资人,不存在收购的概念。

  另外,绿地还透露,目前接触最多的战投为一家央企背景的保险金融机构,一家央企背景的券商金融机构,具体名称不便透露,在春节后会进一步明朗化。

  根据此前公告,绿地拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%;拟转让股份的价格不低于下列两者之中的较高者:提示性公告日(2020 年7月27日)前30个交易日的每日加权平均价格的算术平均值;最近一个会计年度公司经审计的每股净资产值。按此估算,绿地17.5%股权价值约140亿元。

  出资上百亿,恐怕只有龙头保险和券商有这个实力。

  乐居财经查询获悉,目前央企背景的龙头保险公司主要有中国人寿保险集团、中国人民保险集团、中国太平保险集团和中国出口信用保险公司等,央企背景的龙头券商有中信证券、中国银河证券等。

  根据此前乐居财经研究院发布的《房企战投盈亏统计》,近年来,偏好投资房企的险资主要有中国平安、泰康人寿、太平人寿等,其中太平人寿母公司中国太平为央企背景。去年初,太平人寿曾以19亿元认购大悦城控股2.83亿股,占定增后总股本的6.61%。

  这是绿地的第二轮混改。23年的时间里,绿地除参与地产国企的混改,其自身也进行了多次体制改革。现在的绿地,早已从一家纯国有企业转变成了一家混合所有制企业。

  “混改专家”张玉良曾说过,只有在母公司层面实施混改,才能从全局上和根本上对企业制度进行变革,国企混改最好形成国有资本、社会资本、员工持股金三角的股权结构,这样更有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展。

  大基建营收占比超房地产

  绿地早已不是一家地产一枝独秀的公司,如今,大基建业务正在一步步走向成熟。

  据业绩快报,绿地的大基建业务在2020年的营业收入超2801亿元,同比增长19%,全年新签合同6103亿元,同比增加62%。从营收占比上来说,已经超过房地产业务。

  而房地产业务稍有萎缩,全年销售金额3583.53亿元,同比减少7.7%;销售面积2909.3万,同比减少10.7%,2017-2020年的复合增长率仅有5.35%。

  去年4月,绿地全新组建“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”揭牌,同时,绿地大基建产业基金签约成立,首期规模50亿元。绿地控股曾表示,基建产业已发展成为与房地产主业并驾齐驱的核心产业,成为业绩增长的新动力。

  扩大基建产业的路径之一是参与地方国企混改,控股多家建工企业。去年,绿地控股混改广西第二大国企、双千亿级的基建企业广西建工,助力绿地在泛珠三角及粤港澳大湾区的工程建设。另外还投资控股上海市水利工程集团、贵州省水利水电勘测设计研究院,补齐产业链短板。截至目前,大基建板块已完成“东西南北中”的全国化布局。

  2019年绿地“大基建”板块毛利率仅为4.3%,一直以来都处于低位,甚至是拉低了企业整体的毛利率水平。对此,张玉良做出了回应,“大基建不能简单比较它的‘销售利润率’,重点要看的是自有资本年回报率ROE,利润率高不等于回报率高,况且现在房地产的利润率也高不了多少。”

  张玉良对大基建的目标是冲进全国前五。

  净负债率一年下降50个百分点

  绿地的高负债一直被外界质疑。截至去年三季度末,绿地控股剔除预收款后的资产负债率为82%,净负债率仍高达180.3%,货币资金为806亿元,短期有息负债约1030亿元,现金短债比0.78,“三条红线”全踩中。

  一年的降负债成效如何?绿地简单用了几组数字展示了阶段性成果:全年数据显示,数月间,绿地的现金短债比快步提升,累计提升幅度超40%;净负债率明显下降,累计下降近50个百分点;剔除预售款后的资产负债率逐步回落,有息负债总额较高点下降约450亿元。

  大规模的负债,并不容易降下来。2019年底,绿地的总负债规模高达10143亿。绿地表示将围绕“三年三步走”去杠杆计划,聚焦六大核心措施,有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆。

  张玉良表示,原计划2021年6月份完成降“短债比”的目标,现在来看,一季度降完没有问题,另外两条线也会按目标完成,甚至会提前。2021年,绿地会实现10%以上增速的同时,把负债降下去。

  业绩会上,目标也是绕不开的话题,对于2021年,张玉良称,要比上一年增长,整个企业目标财务预算上至少在6000亿以上,当然后期看不止这个数字。

  分拆也是降低负债率的方法之一,绿地曾表示,大基建、数科、贸易港、金控,都有望分拆独立上市。目前,发展较好的大基建并没有开始做上市相关的准备。绿地财务部副总经理吴正奎表示,绿地现在考虑把核心公司做上市,贸易港的分拆上市也在计划中,2021年或会有进展。

  据张玉良介绍,绿地的金融产业发展态势良好,在2020年实现利润总额43亿元,同比增长23%。绿地金控目前已经完成60亿定向增资,近期很快到位。

  以下为绿地控股2021年媒体交流会现场问答实录(节选):

  提问:最近有一个传言是十强房企收购十强房企,据说收购方有万科或中海?

  张玉良:昨天晚上我听到了,可能有的说是指我们。如果指我们的话,没这种可能性。当然我也建议,像这样比较敏感的新闻,还是要问问人家有没有这个事。

  今年在各个会上讲的已经很清楚,中央对国有企业三年混改计划安排,上海也有一个三年混改的纲要发展工作安排。

  绿地属于二次混改,也是写入市政府相关混改的相关内容上面,我们要引进的是中央金融机构为主体的,当然是上海政府层面,不是企业层面。股东层面上,要把组织结构进一步深化改造,使它有更好的活力和动力。

  所以信息哪来的,是不是金融机构,央企金融机构我不知道,我认为不太对。

  提问:目前流传一个说法是,万科组成一个国资改革基金,另外还有中海跟其他投资人组成的。

  张玉良:即使他们投,也是小股东,投资者,充其量参与了,也是小股东而已。

  提问:您们和万科和中海有没有过接触?参股计划大概是什么样的?

  张玉良:我昨天晚上第一次听到这个消息,从来没有听过这个,不知道哪里来的。

  引战投和原来发布的公告一样,没有变化,因此如果哪家单位要来,我想一定要有方法。第二,他就是来,那充其量最高最高也是一个17.5%股权,不存在收购,这个更离谱。如果是同行,我觉得他大概跟方案基本上不太相符。

  提问:关于17.5%的入股方(战投),有没有向绿地表达相关意向的公司或机构?引进这些机构是不是有助于我们做住宅?

  张玉良:不便透露,现在谈的比较深的是央企、金融机构。因为是原有的股权,只是按照混改追求的目标,等于多了两个股东出来。

  提问:刚讲的两个(战投)对象是财团还是?

  张玉良:两方,他们各自一个主体,有两个主体,谈的很深。

  提问:绿地对今年的房地产市场有什么预判?

  张玉良:我认为总体上中国的市场进入下半场,这次疫情刺激了很多地方的经济,带出来了很多增量。

  第二,分化是主流,首先是区域城市的分化,更加窄。第三是住宅市场,可能在未来一两年当中,像疫情这样的影响,经济运行影响对住宅市场影响相对小于商办。

  但是从长远来看,商办房地产还是需要,因为中国城市的结构调整,能级的不断提升还是需要的,这大概是主要的一些特点。

  从土地市场来看,基本上行业龙头企业都聚焦在热点城市和住宅。也就是说所有房地产大企业投资决策上都一样,非常雷同。你投住宅,他也投住宅,但也不是疯狂和离谱的,还是在有限的空间区间里。

  对企业来讲,分化更大,当然大家都在转型,靠管理、运营,靠拥抱科技,靠产品提升来取得进步。

  提问:前面提到房地产的利润相对低于基建,基建贡献率越来越大。基建的利率相比房地产更高,整个业务层面,提升整体利润率、毛利率有什么比较好的措施?

  张玉良:大基建利润率低,我认为这个目前不一定成立。从企业角度来看,他要想销售利润,就是为了毛利润,但更重要的要看自有资本的年回报率、ROE。大基建整个ROE跟房地产比,过去房地产高很多,现在如果按平均来算高不了多少,基本上差不多。行业的ROE在逐步趋同模式,所以你说它利润率高,就一定是回报越高,不靠谱。

  第二,我们大基建的回报率不低,基本在15%左右,高的也有20%多,平均下来15%,甚至更高一点,跟我们整个企业房地产也差不多。

  第三,整个大基建的利润不低于其他,大家讲利润率这么低,这是目前,你只是讲销售利润率,不能简单按这个去理解。我们大基建利率跟房地产差一点点,不远,有的还高一点。

  通过基建各成员企业的整合协同,我们大基建的ROE会持续提升,我们很有信心,今年我们要求至少要比去年好。

  提问:绿地后续还有没有规模化?未来几年销售会多少?

  张玉良:整体企业在进步,我们会继续坚持高质量增长,我们还是雄心勃勃的,在中央定调的新发展阶段,用新的发展理念,实现新的经济追逐。

  在国家新的经济格局下,形成自己的经济格局,叫十百千万。这个十百千万当中,要充满信心的保持高质量增长,无论是收入、利润、降负债,还有资本回报率,都是希望要有降耗的进步。

  去年我们因为受疫情影响,掉了几十个亿利润,其中房地产掉了300、400个亿,主要是商业地产,大基建去年掉了七八百亿,这个原因主要是两部分组成,一部分是去年大基建运行受影响不少。

  另一方面我们广西建工并购,在8月31日交割,但是由于降负债的原因,去年并了广西建工改革的收入,其他企业没有并,如果全口径并进来的话,这个数字是很惊人的,它整个企业1200亿的收入,20几的利润,去年只并了一个月的报表。所以如果没有去年疫情的话,我们这个数字是非常惊人的,惊人的成长,无论是利润还是收入。

  对于今年经济指标增长,我们已经安排了,要保持好的增长,当然上市公司也不能随便透露公布今年多少利润和收入,但是收入增长很快,利润增长也会增,这是我们今年的目标。

  房地产要稳规模提质量;大基建要上规模,大基建我估计2021年全国行业前五,今年大基建单一指标报表可以完成4000多亿,当然目标是4500亿,80-100亿的利润。

  另外,金融要继续快速成长,用它的牌照、数字化、科技化全面增长;消费板块,特别是进出口贸易,要大踏步前进,可能要翻番增长,收入增长要翻番。另外还有通过改革增强动力,还有各产业板块。

  我一直讲,我们跟单一地产公司不一样。

  总体来看,我们对未来几年还是保持非常乐观的,是向上的一种态势。每年可以看到保持快速进步,我们还是有信心的。当然在这里头离不开国家大环境,大环境好,发展快一点,差一点的话,那压力就大一点。

  提问:聚焦到主业,地产排名在往下降,有什么新的想法?今年有目标吗?

  张玉良:单一地产方面排名我们不在乎,要看整个企业,看整个结构调整中,我希望它到什么程度,来按自己的需求来看。

  当然我们也不是放弃,凡是有条件的我们还是要让它保持好的增长。我相信今年可能疫情没有去年严重,二线城市的商业地产基本上已进入比较低的价格,再往下的可能性不大。

  产业地产有想象的空间,只是因为去年疫情,大家过不下去。如果今年经济好一点,市场需求量反而会上来。所以我今年对产业地产还是认为要去,这里头因为我们体量比较大,如果增长20%、30%就几百亿。

  所以今年地产要比去年好,我还是充满信心,不仅是质量好,数据也会上去。

  具体目标不说,只是比上一年有增长。整个企业目标今年至少6000亿以上,财务预算,当然后期看不止这个数字。

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