金融街拿到86亿元退款后,“华融”火速登门了

杨宏彬2021-02-03 10:38:50来源:乐居财经

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  拿到中信地产的退款后,金融街(000402.SZ)很快就有人登门了。

  2月1日,金融街同意退还北京华融综合投资有限公司(下称“华融公司”)购房款5.51亿元,外加利息 2.17亿元。

  这笔钱与中信地产退款有关。由于北京中信城 B 地块长达十年未开发,金融街购买的其中一部分项目也成了一块荒地,进而导致买家华融公司受拖累。

  在去年12月底,中信地产向金融街退还约86亿元。分两次支付,2020年12月25日前返还合作价款50.11亿元, 2021年1月5日前支付资金占用费 35.97 亿元。 

  当金融街拿到退款的第38天,它的兄弟华融公司便来追款。

  兄弟38天后追款

  金融街须在2月5日之前向华融公司支付7.67亿元。

  据悉,华融公司于2013年5月向金融街购买金融街广安中心 B 地块(简称“B 地块项目”)1 号写字楼及相应配套设施,包括办公楼面积约 53000 平米、地下餐厅面积 1000 平米以及地下停车面积20000 平米,并于2013 年 6 月 28 日至 9 月 30 日期间向金融街支付房款总计5.51亿元。

  后续因B地块项目的规划条件无法全部实现,金融街退出该项目。因此,华融公司投资写字楼及配套设施的计划也随之泡汤。

  实际上,华融公司和金融街是一对“同胞兄弟”。据了解,华融公司隶属北京金融街投资(集团)有限公司(下称“金融街集团“),金融街集团持有其100%股权,实控人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。

  同为兄弟公司,华融公司应知,即便拿到86亿退款,金融街的现金流也并不充裕。据中报数据,金融街净负债率为202.31%(红线为大于“100%”),剔除预收款后资产负债率达到74.4%(红线为小于“70%“),现金短债比为0.55(红线为小于“1倍”),短期偿债的现金缺口约90亿元。

  更重要的是,如果踩中“三条红线”,金融街将不得新增有息负债,其融资空间受阻,资金风险或会加剧。

  有分析人士,华融公司追缴退款有点“太急”。

  不仅如此,金融街向华融公司支付资金利息2.17亿元,平均年化利率超过5%,高于其发债利率。

  1月10日,金融街公告称,发行9亿元公司债券,期限为5年,票面利率为3.54%。去年,金融街发行25亿元超短融,利率仅1.74%;发行19.4亿元5年期中期票据,利率为4.08%,3笔公司债利率则在3%-4%之间。

  被套牢的七年半

  乐居财经获悉,华融公司成立于1992年7月8日,注册资本30.15亿元,法人代表李晔。所属商务服务业,经营范围包括投资管理;资产管理;投资咨询;经济贸易咨询等。

  华融公司定位于投资领域,其在地产领域也有涉猎。据乐居财经查阅,华融公司控股了包括北京明华置业有限公司、北京金昊房地产开发有限公司(下称“北京金昊”)、北京华融房地产经纪有限公司(下称“华融地产”)和北京敬远房地产开发有限公司四家地产公司(下称“北京敬远”)。

  其中,北京金昊的另一股东为金融街集团,持股28.2%;华融地产的另一股东为金融街物业(HK:01502),持股30%。

  除了与本集团公司合资做地产以外,华融公司在地产业务上还引入了香港资本和其他上市房企。北京敬远的剩余股权由香港敬安投资有限公司持有29.4%,北京华润置地持有19.6%。

  作为一家多年涉猎地产领域的投资公司,华融公司不止投资“兄弟”金融街的中信城项目,同时其还是金融街物业(HK:01502)的最大股东,持股34.35%。

  2010年-2011年,金融街向北京中信房地产有限公司(下称“中信地产”)收购位于北京南二环内的中信城B、C、D地块,前后花费超100亿元。

  据悉,中信城项目距离天安门四五公里,距离西单商圈2.5公里,与北京金融街相距2500米,距离CBD核心约6000米。是一块不可多得的宝地。

  金融街拿下了北京寸土寸金的中信城地块后,本着肥水不流外人田原则,作为兄弟公司的华融也来分了一杯羹。

  2013年5月8日,金融街与华融公司签订《金融街广安中心B地块项目写字楼订购协议书》,华融公司订购公司拟开发建设的金融街广安中心B地块1号楼写字楼及相应配套设施,暂定总价款为27.53亿元。

  本应是一场双赢的交易,但中信地产一直无法解决中信城B地块的拆迁问题,导致项目进度停滞不前。

  2020年12月22日,金融街放弃了B地块,拿回了被套牢10年的合作价款约 50.11 亿元,并获得资金占用费约 35.97 亿元。两个月后,华融公司也拿回了此前付出的房款和相应的利息。

  兄弟联手却双双被套牢。虽然金融街与华融公司均拿到了资金占用费和利息,但金融街被套10年的50亿元,拿到35.97亿元利息,年复合收益率仅5.4%,除此之外,十年间地价飞涨,土地增值收益也打了水漂。

  同样,华融公司被套的7年半5.51亿元也仅拿到2.17亿元利息,平均年化率仅5.2%。

  华融公司援助的往事

  华融公司和金融街的交集不仅限于合作投资,前者还对金融街提供过帮助。

  金融街2020年一季度实现营业收入22.45亿元,同比下降42.37%;归属上市公司股东的净利润1.65亿元,同比下降73.07%。最主要的是,金融街第一季度的经营现金流出现了45.93亿元的缺口,同比下降了316.97%。

  对于金融街业绩下滑和现金流吃紧的情况,大股东金融街集团带领华融公司对其发起了援助。

  2020年6月5日,金融街通过昆仑信托发起设立集合资金信托计划,信托计划金额5亿元。关联方长城人寿保险股份有限公司(简称“长城保险”)、大家财产保险有限责任公司(简称“大家财险”)拟认购该信托计划部分份额。

  其中,长城保险拟认购2.4亿元,大家财险拟认购2.5亿元,合计4.9亿元。另有独立第三方拟认购0.1亿元。信托计划的贷款期限为5年(2+1+1+1),即满2年后的每年度双方均可选择提前终止。

  据了解,长城保险第一大股东为华融公司,华融公司和北京金昊分别持有长城保险19.99%和15.57%的股份。金融街集团独立持有15.13%,合计持有50.69%的股份。

  对于现金流吃紧的金融街来说,这一笔信托资金虽不多,但也小解资金之渴。

  截至2020年9月,金融街的业绩已有所提升。2020年前三季度,金融街实现营业收入105.18亿元,同比下降21.22%,归属上市公司股东的净利润9.1亿元,同比下降33.87%。经营现金流1.4亿元,转负为正。

  堵上现金流缺口后,金融街仍然面临偿债压力。据半年报,金融街净负债率为202.31%(红线为大于“100%”),剔除预收款后负债总规模为1115.36亿元,资产负债率达到74.4%(红线为小于“70%“),“货币资金+受限制现金”合计107.67亿元,而短期债务达到197.45亿元,现金短债比为0.55(红线为小于“1倍”)。

  三条“红线”缠身,新规之下,金融街将不得新增有息负债。或许未来,金融街少不了还要依靠母公司及兄弟支援。

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