海航破产风暴中的地产终局

刘伟2021-02-04 10:22:52来源:中国房地产网

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  一场持续约三年时间的自救行动,并没有将海航集团有限公司(下称“海航集团”)从早已深陷的债务泥潭中拖出。如今,终于到了海航集团命运重写的时刻。

  在海航集团官宣破产重整之际,回望过去数年,从海航集团“起高楼”到“楼塌了”的整个过程,地产业务在其中都扮演着极其重要的角色。

  1月31日,作为海航集团旗下最重要的从事地产开发的上市平台,海航基础设施投资集团股份有限公司(下称“海航基础”,600515.SH)披露2020年年度业绩预亏公告,公告称海航基础当期的亏损额度区间将为50亿元至80亿元。

  值得一提的是,2020年中报显示,海航基础的净利润为9.88亿元,同比增330.42%,但至全年,海航基础却录得巨额亏损。对此,海航基础表示,是受新冠疫情影响,以及增加关联方资产减值和关联担保预计负债的预计损失所致。

  然而,计提巨额亏损并没有浇灭投资者的信心,连日来,海航基础的股价接连获得抬升,截至2月2日收盘,报7.88元/股,涨8.09%。

  2月2日,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林在接受访时表示,当前,市场对于海航基础多为博弈心理,并非投资心态。“海航基础是海航集团主要的地产持有子公司,所以投资者认为,海航集团破产重整会导致海航基础控制权转移,而由于土地资产在海航基础旗下是实打实存在的,转手交易反而利好海航基础。”

  处置地产未成“救命稻草”

  回首海航集团的发展史,房地产是其从兴起到衰落,都不得不谈的重要业务板块之一。

  时间回溯至2002年5月28日,海口新城区开发建设有限公司成立,注册资金12亿元,主要开发大英山老机场的3000亩土地,这便是海航地产控股有限公司的前身。

  2007年5月28日,海航集团出资17.5亿元成立海航置业控股(集团)有限公司(下称“海航置业”,现名为“海航资产管理集团有限公司”),作为海航集团旗下专业从事房地产投资经营的板块。大英山老机场的3000亩土地也归至其名下。

  海航置业成立后,建立了北京、海南、西北、上海、广州、昆明、东北区域公司和成都、天津分公司以及十余家附属公司。此后,在海航置业的官网上,海航地产的身份为海航置业的分公司,由后者为其注入资产。

  到2017年底,海航地产的经营范围已遍及全国40余个省市,拥有房地产项目逾百个,其中持有型项目近60个,总资产规模及银行授信超千亿元。

  在相关研究机构发布的《2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜》中,海航地产以154亿元的销售额排名第121位,成为上榜百亿军团的唯一一家海南房企。

  海航地产业务的大肆扩张只是集团扩张的一个缩影,而海航集团整体扩张是通过大规模举债,自2017年海航集团债务出现问题后,其开始甩卖旗下资产,主要瞄准金融、地产等非航空资产和业务。

  在海航神秘的地产资产包处置中,融创、富力、万科都值得拥有姓名。

  融创是较早出手接盘海航地产资产的房企。2018年3月12日,融创以约19.33亿元接盘海航两个地产项目。5个月后,孙宏斌再次低调出手,海南海岛航翔投资开发有限公司的股东已从海航地产集团变更为海南融创基业房地产有限公司,认缴出资额约9.81亿元,涉及项目包括曾经的海航集团总部所在地——海口望海科技广场。

  2018年4月20日,富力地产、海航基础共同发布公告,双方达成一笔57亿元框架协议,交易标的是海航地产在住宅系列中的最高端产品——海航首府。值得注意的是,项目所在的一处B18地块总投资就已接近65亿元,且部分楼栋已接近封顶。

  2018年7月,海航控股将武汉海航蓝海临空产业园(一期)80%股权,以3.12亿元出售给北京万科。2018年11月6日,海航基础公告,拟以10.35亿元将广州中央海航酒店广场出售给北京万科。

  对海航的优质地产资产,万科一直不离不弃。2019年7月,万科终于如愿将北京海航大厦纳入囊中,交易作价13.04亿元。

  除内地房产以外,海航集团的香港及海外资产也在2018年遭到抛售,包括澳大利亚悉尼的OneYork写字楼项目、美国希尔顿酒店的股权以及在香港的多幅地块。一个月回笼资金超200亿元。2019年,海航集团继续抛售了香港国际建投股权、英国伦敦金丝雀码头写字楼等地产类资产。

  地产业务几乎销声匿迹

  一位接近海航集团的人士告诉记者,“2020年海南省的GDP为5000多亿元,一个海航集团欠下的债务比全省的GDP还多。”由于现金流枯竭,有息债务太多,尽管近几年海航不断处置最具价值的旗下物业项目,但显然还是不够偿还其欠下的债务。

  2019年上半年,海航集团总负债为7067亿元,负债率为72%,同比上升2%;有息负债为5548亿元,其中短期借款951亿元,高于819亿元的货币资金。

  截至目前,海航集团旗下涉及地产业务的上市公司分别是海航基础、供销大集(000564.SZ)、海航投资集团股份有限公司(下称“海航投资”000616.SZ)。

  2020上半年,供销大集地产业务营收2.1亿元,占比17.66%,地产业务已近边缘。

  1月31日,海航基础公告称,经财务部门初步测算,公司预计2020年年度实现归属上市公司股东的净利润为-59亿元到-80亿元,与上年年度业绩(重述前)相比预计减少46.87亿元到67.87亿元,同比减少386.43%到559.57%。

  海航基础认为,当期业绩预亏的主要原因,一方面,受新冠疫情影响,各板块业务收入下降,包括部分项目工期延后,减免租户租金等;另一方面,海航基础增加了关联方资产减值和关联担保预计负债的预计损失。

  预计2020年净利润获得大幅亏损后,海航基础将连续两年录得净利润亏损。根据A股上市公司的相关规定,上市公司连续2年亏损会被ST特别处理。

  不过,多数投资者在控股股东海航集团破产重整之际,选择忽视表面上的利空,认为海航基础持有的离岛机场免税店股权,将成为其股价的有力支撑。然而,这些与昔日海航基础的地产主营业务已经不再有太多关系。

  1月31日,同属海航集团旗下的海航投资公布2020年年度业绩预告。海航投资预计2020年度归属上市公司股东的净利润盈利2.5亿元至3.75亿元,比上年同期增长733.04%至1149.56%。

  海航投资表示,净利润获得大幅增长的主要原因为,该公司控股子公司天津亿城山水房地产开发有限公司在报告期内将出售给百年人寿的房地产项目确认收入,根据会计准则确认的收入为12.12亿元(不含税)。

  这笔发生在2020年底的交易,是海航投资旗下最后一个地产项目,出售后,海航投资从此彻底告别房地产。

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