迪赛基业冲击上市:一笔790万元的“粉饰”

李奕和2021-03-01 09:20:43来源:乐居财经

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  房地产、物业公司的IPO风潮,也带起了一部分房地产代理公司赴港上市。

  2月26日,一家来自宁波的房地产代理公司正式向港交所提交了招股书。这家名为迪赛基业的房地产代理公司,运营业务主要为房地产代理服务、房地产谘询服务,目前业务集中在宁波和苏州。

  2020年,该公司实现营收2.06亿元,实现利润3580万元。当中,89.6%的收入来自房地产代理服务的收益;房地产谘询服务的收益则占6.6%。除此以外,该公司还在2020开始拓展向购房者提供配套装修的服务,该部分收入占3.8%。

  事实上,在这次冲击港交所之前,迪赛基业曾以宁波迪赛的身份短暂于新三板挂牌交易。该公司在2016年4月22日开始在新三板买卖,但在2020年4月14日,其于新三板摘牌,当时市值2.13亿元。

  至于摘牌原因,迪赛基业称,目前新三板交易量及流动性水平较低,以至于难以识别和确立宁波迪赛的公允价值,反映其资产和管理的相关质素。

  此外,“低交易量亦抑制了我们以股权或债务方式公开筹集资金,以持续支持我们的业务增长及执行股东进行的大量市场出售以变现价值的能力”。

  如今叩开港交所的大门,即将登陆国际资本市场,迪赛基业成色几何?

  神秘投资人隐现

  迪赛基业最早于2001年开始在宁波开展业务营运,2008年,该公司进军苏州。根据灼识谘询报告,按2019年一手住宅及商业房地产代理业务产生的收益计,迪赛基业于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第三及第五,分别占市场份额的3.8%及0.8%。

  该公司主要从事于一手房地产市场的房地产代理服务、房地产谘询服务。其中,房地产代理服务主要包括于房地产开发商的项目中代表彼等向潜在购房者宣传及销售物业;房地产谘询服务,则主要包括物业可行性分析、及于项目发展及销售阶段的物业发展及销售规划。

  招股书显示,51岁的沙勇及Sha Y Holdings为该公司的控股股东(Sha Y Holdings由沙勇直接全资拥有)。该人士也是迪赛基业执行董事、主席兼行政总裁。

  外界报道中关于沙勇的个人信息不多。据称,其曾先后任宁波市音像公司摄影师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者。

  该人士自2001年1月起出任迪赛控股的主席兼总经理,并分别于2011年1月至2015年10月及自2015年11月起出任宁波迪赛的执行董事兼总经理及主席。还是宁波迪赛、宁波迪尚及苏州迪赛的董事。

  招股书介绍,沙勇于中国房地产代理及谘询行业拥有逾20年经验,曾入选“2011年宁波房地产十大领军人物”评选。

  自去年4月从新三板摘牌后,迪赛基业展开了一系列的上市前重组动作。首先,作为本次的上市主体,迪赛基业在2020年5月29日注册成立。2020年7月1日,宁波迪赛、幸福生活香港及宁波迪赛当时股东订立出资协议,投资者通过幸福生活香港同意向宁波迪赛出资730.21万元,占宁波迪赛经扩大注册资本的7%。

  幸福生活香港为Blissful Investments的全资附属公司,而迪赛基业作为境外上市主体全资持有Blissful Investments,并通过Blissful Investments、迪赛BVI间接控制其境内迪赛企业及宁波迪赛。

迪赛基业冲击上市:一笔790万

  重组完成后的股东结构显示,迪赛基业目前由WW Investments、Sha Y Holdings、DS Joyful Holdings分别持有7%、74.6188%和18.3812%。而Sha Y Holdings由沙勇100%持有;DS Joyful Holdings则由包括沙勇母亲华娥美、女儿沙雨潇,以及该公司董事高管层等17名股东持有。

  此外,WW Investments由一名为黄晓的女士100%持有。招股书称,该人士因看好公司的前景及发展潜力而决定投资本集团,在迪赛基业重组之时进入成为公司投资者。

  意外的是,作为公司上市的初始投资者,黄晓并没有出现在迪赛基业的董事及高管层中。上市后,WW Investments持有的股份也将于计入该公司的公众持股量。

  房产代理项目佣金率下滑

  于往绩记录期,迪赛基业合共参与143个房地产代理项目。于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,该公司分别就82个、100个及106个项目(包括于不同阶段的已售项目)获委聘提供房地产代理服务。

  于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,该公司来自房地产代理服务的收益占其总收益的95.3%、94.4%及89.6%;来自房地产谘询服务的收益分别占其于相应年度总收益的4.7%、5.6%及6.6%。

  此外,于往绩记录期,迪赛基业还通过向购房者提供配套装修服务获得其他收入。截至2018年、2019年及2020年,该公司提供有关服务产生的收益分别为0、0及790万元,分别占总收益的0、0及3.8%。

  这意味着,除传统的房地产代理服务和谘询服务外,2020年开始,迪赛基业已经试图拓展装修服务以增加收入。但目前而言,该业务收入规模占比仍比较小,后续是否能在激烈竞争的装修行业分得一杯羹,迪赛基业面临的压力并不小。

  据招股书,由于年内承担的代理及谘询项目数目增加,及向购房者开展装修业务,迪赛基业的收益由2019年的1.85亿元增加11.3%至2020年的2.06亿元。

  具体而言,该公司住宅及商业物业代理服务佣金收入分别增加700万元及270万元,及谘询服务收益增加320万元;此外,2020年就向宝龙依舍项目项下的个人购房者提供配套装修服务确认收益790万元。

迪赛基业冲击上市:一笔790万

  由于上述原因,迪赛基业的年内溢利由2019年的1500万元增加138.7%至2020年的3580万元;毛利率则由2019年的8.1%增加9.3个百分点至2020年的17.4%。

  不过,迪赛基业主营的房地产代理服务的佣金率却持续下滑。据披露,2018-2020年,住宅物业平均佣金率从0.87%降至0.63%,商业物业平均佣金率从1.88%降至1.48%。特别值得注意的是,尽管住宅物业佣金率降低0.24个百分点,期内代理服务的确认收益从1.97亿元下滑至1.43亿元。可见,在住宅物业代理服务的佣金战中,迪赛基业并未占优。

 突击派息5250万

  据招股书,2018—2020年,迪赛基业净利润从2907.9万元增至3576.4万元,但同期现金及现金等价物却从4781.8万元下降至3491.6万元,持续增长的利润没有“落袋为安”,是何缘由?

  乐居财经发现,赛迪基业的三大现金流中,2020年融资活动现金流净额出现5197.8万元缺口,较2019年骤降1721.7%,其主要原因是期内股东派息约5250万元。这是近三年来唯一一次派息,派息额约是当期净利润的1.47倍。

迪赛基业冲击上市:一笔790万

  实际上,递表前夜股东高额派息“抽水“并不违规,但不算厚道。现金大幅缩水,将直接影响公司资金周转及偿债能力。

  2020年,迪赛基业流动比率从1.6倍降至1.2倍,资本负债比率从14.5升至21.2%,其资产变现能力及长期偿债能力有所下滑。

  债务方面, 2020年迪赛基业存在未偿还债务,即租赁负债490万元及计息银行借贷1470万元。其同期的现金及现金净额等价物3491.6万元,可以覆盖短债。虽然短期内偿债压力不大,但经营风险仍然存在。

  与其他大部分房地产代理公司一样,员工成本是迪赛基业业务营运产生的最大成本。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,其分别录得员工成本1.27亿万元、1.26亿元及1.13亿元,占相应年度收益的56.2%、68.3%及55.0%。

  此外,该公司风险因素一项也披露,迪赛基业的应收款项有进一步增长的趋势。于2018年、2019年及2020年12月31日,该公司的贸易应收款项及应收票据分别为3420万元、5290万元及6590万元。2019、2020年分别增长了54.68%、24.57%;平均周转天数从55.9天上升至105.7天,周转率下降近一倍。

  究其原因,2018年该公司贸易应收款项及应收票据结余相对较低,原因为应收银亿时代的佣金收入部份以物业单位方式支付。说明该公司未来经营存在一定程度的应收账款难以收回的风险。

  据了解,2018-2020年,迪赛基业根据集团政策计提的贸易应收款项减值亏损拨备分别为940万元、940万元及940万元。

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