方直集团:“金主”鼎晖

张文静2021-03-08 10:08:09来源:乐居财经

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  学历史出身的宋卫平,是典型的文科生,他拥有文科生的浪漫,还有传统文人的情怀和坚守。正是这种独特气质,让他在地产圈拥有一批忠实拥趸,方直集团董事长陈专就是其中之一。

  他是宋卫平的追随者,在公司内部,陈专曾明确提及品质上学习绿城。而他创办的方直集团早年也是做房地产装饰和园林起家,最初在惠州一炮打响的项目均以园林见长。

  陈专也有属于自己的理想,曾言“只要还有饭吃,就要追求理想”。眼下,他最大的理想或许就是方直集团上市。

  从去年的高调扩张,到今年频繁挖人,陈专都在为他的上市理想铺路。近日,他挖来禹洲原执行总裁许珂加盟方直。42岁的许珂在有着近10年的万科工作经历,在最近7年时间换了3家房企,相继任职阳光城、泰禾、禹洲 。

  上市路漫漫

  方直集团成立于1998年,2006年开始进军房地产,目前已是一家集地产发展、投资运营、物业管理、实业四大业务板块于一体的综合型企业集团。大本营在惠州,曾开发方直珑湖湾、方直君御等项目,在当地小有名气。

  在引入许珂之前,方直再次拨动了上市的“发条”。

  据乐居财经获悉,1月22日,惠州市珑湖湾置业有限公司(简称“惠州珑湖湾置业”)退出广东方直集团有限公司的股东序列,新增广州鸿楹科投资咨询有限公司(简称“广州鸿楹科投资”)。

  变更后,方直集团由广州鸿楹科投资和香港雅诗丽有限公司(HONGKONG ACELIT LIMITED)分别持股95%和5%。

  穿透可知,惠州珑湖湾置业由陈专持股93.3%,其胞妹陈月英持股6.7%;新控股股东“广州鸿楹科投资”成立于2020年1月,由香港澜庭有限公司100%控股。而香港澜庭成立于2019年9月10日,是一家私人股份有限公司,其他信息不详。

  方直集团赴港上市计划,其实由来已久。早在2019年8月和9月,方直集团已在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位,包括高级财务经理和法务经理。

  其中,高级财务经理全面负责IPO财务战略制定、战略投融资的估值、定价、交易安排及相关管理工作;法务职位负责对接集团IPO上市相关法务工作。

  此外,陈专也曾不止一次在内部会议中透露,将致力于方直环境和方直地产的上市。去年5月,方直集团近期正密切接触投行人士,拟通过IPO方式赴港上市。

  据乐居财经统计,仅去年一整年,方直就发生了三次股权变更。

股权变更

  2020年2月,惠州珑湖湾置业和陈专各持股67%和33%;同年6月18日,变更为惠州珑湖湾置业100%持股;紧接着10天后,又变更为惠州珑湖湾置业和香港雅诗丽有限公司各持股63.65%和36.35%。

  然而,2021年已经过去整整三个月,方直却迟迟未向港交所投递招股书。

  在“三道红线”下,维持企业资金链,寻求更多融资渠道,对承受资金和经营压力的中小规模房企来说,赴港IPO,无疑是一根补血的救命稻草。

  但对于方直集团来说,房企目前在二级市场估值较低,所以很难有个好价格,陈专选择在此时上市,恐怕更多的原因还是迫于经营压力。

  此前,据方直集团一位中层透露:“目前上市暂时就是纯地产业务,以后是否会分拆物业或者别的业务上市,还要根据情况再定。”

  高调拿地

  除了重金挖来明星经理人许珂外,去年开始方直就频频在招拍挂市场露面,密集拿地。最密集的时候,去年8月短短两周内,方直大手笔拿下4宗土地。

  2020年8月31日,方直联手荔园,斥资15.84亿元竞得佛山顺德容桂轻轨站旁一宗8.9万㎡的商住地。而此前一周,方直已在阳江拿下了3块地;半个月后,方直又以4.72亿元竞得惠州一地块,溢价率达36%。

  其中,佛山是其布局的重中之重。据不完全统计,去年方直集团至少在佛山公开土拍市场拿下3宗土地。

  除上述顺德地块外,方直还分别于去年5月和12月在佛山高明区和三水新城各竞得一宗商住地,总价共计16.75亿元。三条土拍信息均登上了方直官网,被慎重其事地“官宣”出来。陈专对佛山的重视,可见一斑。

  自2017年底,方直集团开始大规模扩张,全面布局粤港澳大湾区,佛山作为大湾区重要城市,自然是方直集团聚焦之地。

  官网显示,目前方直已完成广州、深圳、惠州、东莞、中山、江门、阳江、佛山、肇庆等城市布局,住宅地产目前有20个项目,其中9个在惠州;而4个在建新项目中,佛山占了2个。

  此番布局源于2014年方直经历的惠州市场陷落。

  2006年进军房地产后,方直凭借惠州本土资源和大好行情,在一段时期内颇为风光。但把“鸡蛋”压在惠州一个篮子里,差点让方直陷入灭顶之灾。

  2014年,楼市遭遇寒冬,房企普遍面临去库存压力,而当年方直的库存达到历史高位,在惠州有70万平方米的年供应量。

  彼时,方直集团陷入资金链危机,市场负面传言不断。后来,它对旗下在售项目大幅降价,快速回笼资金,才躲过一劫。

  之后,方直集团董事长陈专决心走出惠州,加大对一线城市布局,降低区域性风险。不过内部人士曾透露,方直目前战略依然是深耕大湾区,没有走出广东省的计划。

  频繁“输血”

  走出惠州,大规模扩张,对于规模仅百亿的方直集团而言,资金是最大的阻力。过去几年,银行、投资公司是其主要融资来源。

  公开信息显示,方直集团股权出质信息已达35条,截至目前,其作为出质人的“有效”股权出质仍有8条。

  其中,2019年11月,方直向广州农村商业银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行出质股权数额1亿元;在此3个月前,方直集团还向中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司处置股权数额4465万元。

  除银行等金融机构外,知名投资机构鼎晖投资也是方直重要的“输血”来源。

  一个多月前,在广州鸿楹科投资成为方直集团新晋大股东的第3天,广州鸿楹科就向天津鼎晖弘宁股权投资合伙企业(有限合伙)(下称“鼎晖弘宁”)出质了方直集团的股权,处置股权数额达8387.4万元。

  鼎晖弘宁成立于2017年8月,注册资本35亿元,其背后正是鼎晖投资。

  乐居财经了解到,鼎晖投资成立于2002年,是中国最具影响力的另类资产管理机构之一,曾投资蒙牛、奇虎360、德邦物流、晨光文具等知名企业,地产企业绿地、华润置地、上坤等也曾是它的投资对象。截至2020年1月,其管理的资金规模达1600亿元。

  过去几年,方直集团与鼎晖投资“过从甚密”。乐居财经获悉,鼎晖弘宁目前对外投资6家企业,其中5家与方直集团关系匪浅。

  其中,深圳市方悦投资、深圳腾润盛世实业等企业法定代表人为陈月霞,股权上它们与方直并无关联,但陈月霞不仅拥有方直集团旗下广东方直投资管理集团有限公司5%的股权,其关联的公司也几乎都是“方直系”企业。

  而深圳市方都实业、广州方颂健康养老投资、深圳市方直汇实业,均为方直集团子公司,它在其中所占的股份20%至60%不等。在这些项目公司中,方直集团多以股权质押方式将部分股权让渡,引入鼎晖弘宁,以获得真金白银。

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