越秀房托:林德良开了两剂疫情“良方”

李奕和2021-03-08 10:15:26来源:乐居财经

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  还没到下班高峰期,广州国金中心已经行人如织。友谊商店里的商品琳琅满目,购物者进进出出;零售商、餐饮店,甚至在平常看起来不那么起眼的一些小咖啡馆,都坐满了谈笑的人。

  这里边,有的是外来购物闲逛的人,有的是国金中心写字楼劳累了大半天,难得下来小憩一会的“打工人”。唯一仍在告诉我们疫情还没消散的,是匆匆的行人仍挂在脸上的一张张口罩,以及每到一处工作人员仍要我们出示的健康码。

  广州国金中心是越秀房产基金八项物业组合的其中之一,在过去的一年,该物业组合实现收入9.3亿元,是越秀房托收入的53%,占了大半壁江山。其零售部分的国金天地,2020年全年客流量恢复至2019年的近80%,销售额也恢复至上一年同期的80%以上。

  3月4日,越秀房托(00405.HK)2020年业绩会就在这里的58楼举行,香港由于仍受疫情影响较大,选择了视频连线现场的方式进行。

  相比去年只能线上召开业绩发布会,今年能在境内线下方式进行,已经好上了许多。这样的场景放在去年的今天,是不敢想象的。

  疫情给我们的生活、出行带来了很大的改变,也对过去一年企业的生产经营、商业零售产生了巨大影响。如今疫情逐渐散去,唯有企业财报上的一个个数字在提醒我们,它带来过怎样的“创伤”。

  “创伤”与“良方”

  业绩会是从一组组的数据对比中开始的。

  2020年,越秀房产基金物业实现总经营收入约17.59亿元,比上年同期减少了14.5%;物业收入净额13.23亿元,同比下降11.5%;除税后净溢利5.87亿元,同比减少37.6%。

  具体而言,越秀房产基金目前的八项物业组合中,白马大厦约占总经营收入的16.4%;财富广场约占4.2%;城建大厦约占4.0%;维多利广场约占3.8%;国金中心约占52.9%;越秀大厦约占6.7%;武汉物业约占10.2%;杭州维多利约占1.8%。

  分派也同比有所下降,2020年度,管理人拟向基金单位持有人分派相等于越秀房托的100%可分派收入总额。可分派总额6.49亿元,同比下降44.8%;每个基金单位拟分派约0.2293港元,同比下降15.40%。

  按基金单位于去年12月31号收盘价计算,年化分派收益率6.07%,同比增长0.9个百分点。

  2020年,越秀房托物业组合估值约为人民币345亿元,整体期末出租率保持在92.8%,比2019年的92.6%,增长0.2个百分点。其中,写字楼物业出租率91.3%,零售商场物业出租率98.0%,批发物业出租率94.0%。

  据了解,未来五年及以后,按租赁面积统计,越秀房产基金物业各年到期租约所占比重分别为30.4%、22.8%、20.5%、7.4%及18.9%;按基本月租统计,各年到期租约所占比重分别为33.3%、24.4%、23.2%、6.0%及13.1%。

  业绩会现场,越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良称,2020年续租率65%,续租租金升幅9%,对未来一年是非常好的。

  对于未来一年的展望,其表示,2021年尽量恢复到2019年的水平,2021年、2022年完全恢复完。对于各物业未来的出租率,其指,未来可以朝着99%、100%的出租率前进。

  即使疫情已经对越秀房托的业绩产生了不好影响,但可以看出林德良对过去一年越秀房托的经营总体还算满意。面对汹涌而来的疫情,业绩会上,林德良谈得最多的,是越秀房托的“主动管理”。

  这也可看作是越秀房托为冲破疫情下行周期而开出的应对“良方”。

  一方面,通过对运营成本,以及经营税项有效控制,越秀房托抠出了不少利润。据了解,期间,受疫情影响,带消费属性的酒店公寓和零售业态的受影响最大,最初的三个月几乎“停摆”。

  但在严控成本之下,2020年,其酒店公寓直接运营成本开始下降,全年节省6989万元,同比下降22%。此外,越秀房托积极申请税收减免及开展税税收筹划,有效降低税负5413万元,同比下降27.8%。

  更让林德良得意的一剂“良药”,还在于越秀房托对融资成本的控制。数据显示,2020年,越秀房托融资成本约4.88亿元,同比减少4590万元(或下降8.6%),期末整体融资成本年利率从2019年末的4.2%下降到2020年末的3.01%,下降119个基点。

  今年1月27日,越秀房托主动展开再融资,对现有债务进行重组,拟发行4亿美元票据。林德良对这笔美元债的发行大加赞赏,认为越秀房托把握了最好的发债时机。

  据了解,这笔4亿美元的再融资,发行收益率2.663%,较越秀房托即将到期美元债发行收益率4.99%,大幅降低了233个基点。据此计算,越秀房托每年可节省利息支出超过5400万元。

  对于接下来的融资计划,林德良称,今年不需要太多的融资任务去做,控制成本还是主流。数据显示,2020年末,越秀房托总借贷140亿元,其中,港元借款是70 %;美元借款是19%;人民币借款是11%。境内境外融资占比中,境外融资占比89%,境内融资占比11%。

  把握低息周期

  越秀地产曾对武汉项目2018-2020年的经调整净利润做出保障,目标分别为7800万元、9800万元及1.1亿元,实际不足部分进行补足。2020年是三年业绩保障的最后一年,项目受疫情影响实际完成8710万元,所以有2290万元需要越秀地产支付给越秀房托。

  另在2019年,武汉项目的实际经调整净利润8050万元,越秀地产也曾对项目作出1750万元的差额保障安排。

  武汉作为去年疫情的“震中”,物业出租、商业零售受疫情影响无疑也是最大的。但通过加强产业招商,加大线上推广力度,主动调整风险租户等措施,林德良现场称,武汉越秀财富中心出租率已经恢复到87.1%,上升12个百分点,处于历史高位。

  其还表示,即便受疫情影响,武汉项目的租金同比还是增长。此外,林德良更看重的是,“接下来,国家还会给武汉很多的政策,包括即将到来的国家存储器基地、新能源汽车基地、商业航天、大健康等五大国家级产业基地”。

  林德良表示,这都会对武汉的产业动能带动非常大,对未来房地产的租赁市场会有很大的帮助,相信2021年,武汉项目可以达到之前定下的目标。

  疫情虽然对基金的经营基本面不可避免造成了影响,但林德良也看到其利好的一面。其表示,疫情时代的利率周期,是判断要不要买一个房地产信托基金的重要依据。因为,“疫情,包括后疫情时代,带来了整个全球利率的下降,正因为这样,整个(基金)产品的利好就出来了。”

  林德良解释,房地产信托基金跟利率是强相关的。“如果没有新的收购,我们每年贷款余额都一样,但是利率下降,效果就立竿见影,我们的费用就下降。”按照目前能看到的利率水平,其预计仅今年的利息,越秀房托就能省6000万以上。

  他在现场算起一笔账来:2019年期末融资成本是4.2%,2020年是3.01%,如果加上一月份发行的4亿美元债的融资置换,换句话说,目前越秀房托的融资成本是2.57%。

  低息周期的到来,同样为越秀房托物色新的收并购和新增长点提供了可能性。事实上,这也是越秀房托每年业绩会上媒体必提到的一个问题。林德良也坦诚,今年收并购的机会确实更大。

  “第一,低息的环境让我们更容易做收购。举个例子,如果我们现在融资成本才1%点多,如果我们收购一个4%的回报率项目,就是正杠杆。所以现在显然一个很好的契机。”

  “第二,疫情之后,整个的资产价格也会有一个租售比的合理配对。换在以前有钱不一定买得到,因为市场价格高,租金除以资产价格才2%、3%的回报率,肯定买不到。但如果现在资产价格回落了,回报率会高了,那么就可以匹配了。”

  “所以今年的低息周期,(收并购)肯定比以前有更高的可能性。”从区域发展的可能性而言,林德良介绍称,大湾区的可能性更大,业态则更看好写字楼。

  事实上,香港对房托基金政策的放宽,让房托基金也可以着手投资一些小于50%以下股权的并购,就是所谓的少数股东权益。包括其中借贷比率的限制也从45%调整至50%,所以可以利用更大的杠杆去做一些并购。

  对于这些机会,林德良称,都在密切关注,有好的政策,好的机会,都会把握。最后,他卖起了关子:“(未来)大家多点留意我们。”

  另一方面,疫情改变了我们的日常生活与出行,也对企业的经营策略做出了改变。关于后疫情时代的策略,林德良称,越秀房托今年推出了很多创新性的做法。

  这些策略包括:写字楼以前是渠道招商,2020年开始做产业招商;零售商场,从会员的赋能到数据的全面赋能;批发市场,通过资源的整合做品牌批发;酒店公寓,则做了客源的差异化、产品的升级、成本的控制以及内部的联动,以维持入住率的高位。

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