开年延续凶猛拿地势头 中海深深打上“颜建国”烙印

刘伟2021-03-15 11:51:01来源:中国房地产网

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  时间到了2021年,中海企业发展集团有限公司(以下简称“中海地产”)依旧延续它凶猛的拿地势头。

  3月10日,泉州一宗商住地入市出让,最终中海地产旗下企业中海宏洋地产集团有限公司(以下简称“中海宏洋”)以总价21亿元竞得该地块,可售部分成交楼面价9094元每平方米,溢价率高达120.6%。

  值得关注的是,这块土地吸引了建发、龙湖、招商、万科、保利、金辉、禹洲、旭辉、美的、融创、国贸、中骏、金地、隆恩、正荣、中梁、中海宏洋、奥园、力高、华创、联发等21家房企参与争夺,但最终还是中海宏洋从众房企中脱颖而出。

  一位地产金融人士表示,这块地显然符合中海宏洋拿地、开发的需求,“房地产若要向前发展,土地是根本,所以要力争在适合的地块势在必得,毕竟地方公司要生存,比要阵地,所以拼的是真正的实力,否则不进则退。”

  “逆周期拿地,顺周期出货”,这是房企踩准行业节奏的重要表现,IPG中国区首席经济学家柏文喜认为,目前,房地产市场行情不太明朗,对于流动性比较充裕,资金压力不大,融资能力强的央企中海宏洋来说,这个时候是拿地,扩充土储比较好的时机

 拿地依旧凶猛

  具体来看3月10日拍卖的这块土地,它位于泉州台商投资区东园镇锦峰村,土地面积90119平方米,计容总建面积约237914平方米,土地用途为商服用地-零售商业用地(建筑占比不超过10%)、住宅用地-城镇住宅用地,容积率1.0~2.64。地块毛坯限价12500元/平方米,带装修限价14500元/平方米。

  能够吸引这么多房企抢夺,自然有它的独到之处。据了解,这块地方正、体量大,而且台商投资区自2012年批复设区至今,发展迅速,规划完善。

  区域内房价更是从最初3000元/平方米左右,上涨到设区后的5000元至6000元/平方米,直至2018年破万。近几年,不少品牌开发商抢滩进驻,金茂、世茂、阳光城、保利、龙湖、力高、美的、碧桂园等多家品牌房企均有项目在售,且去化表现良好。

  遇到优质地块,“老大哥”中海地产不会手软。回望过去的2020年,9月25日,中海地产以28.56亿元拿下东莞石碣镇项目,可售楼面价25854元/平方米,刷新松山湖地价纪录;10月23日,中海地产再以44.34亿元夺得广州海珠区项目,楼面价38609元/平方米刷新南洲板块纪录;11月25日,珠海十字门CBD地块入市,同样被中海地产以104.76亿元竞得,总价创土拍新高。

  2020年,中海地产累计新增拿地64宗,新增楼面面积1348.7万平方米,实际权益面积1327.9万平方米,是头部房企中拿地最积极的企业之一。尤其在四季度,中海地产在昆明、香港、珠海、广州、深圳等城市频频落子,多为高价地块。

  从整个投资层面来看,自2017年起,中海地产拿地支出骤然增加,2020年新增权益投资预算更是高达1400亿元,较2019年实际权益投资额增加23.5%;截至12月累计使用1318.4亿元,实际并未达到上限。

  中海地产如此激进拿地倒不见得是在冲规模,但它是要保规模,保持在行业中的排名不掉队,这样有利于获取各种资源,比如融资等,柏文喜说。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者,房企到了一定规模之后,还得拼命地爬更高的台阶。因为房企第一和第二梯队之间始终有一条难以逾越的鸿沟,虽然,中海地产看似已经到了3000亿元的水平线,但是往上看碧桂园、融创等都是5000亿元及以上体量的规模。房地产存量时代已经来临,如果能往上一个台阶,往后的局面对企业的自身发展将更有利。

  “寻地计划”一周年

  1992年就在港股上市的中海地产早年曾是行业的“利润王”。2008年,中海地产利润首超万科,随后数年业绩更是逐步走向高光时刻。

  但到2016年,作为控股股东的中建集团将旗下地产业务整合注入中海地产,导致多位董事、副总经理等大批高管从中海地产辞职、离职。2016年,中海地产全年实现营业收入1640.7亿港元,同比跌3.2%,大有行业掉队的趋势。

  2017年,受命于危难之际的颜建国,在上任执行董事兼行政总裁时表示,“在传承的基础上,中海地产的很多东西也必须要改变。”

  与此同时,中海地产修订了2017年~2020年战略规划,确定了聚焦住宅开发主业,加快发展,至2020年实现销售规模超过4000亿港元的目标。

  其后,中海地产开始扩大土地储备。2017年,中海地产新增土地76宗,总建筑面积1741万平方米。而2016年全年,中海地产仅买入18宗土地,新增土地储备为972万平方米。2018年~2019年分别新增拿地63宗、53宗,权益地价分别达1084.4亿港元、1133.6亿元。

  到2020年,中海地产延续了此前的拿地策略。以北京为例,2020年8月3日,北京经济技术开发区河西板块一块总规划建面达20万平方米的土地,被中海地产以79亿的总价拍下,创下了北京年内成交总价最高地块的新纪录。

  “别处不太清楚,但在北京,中海地产做的挺不错的。”一位北京房企投拓人士告诉记者。

  但公开市场上拿地也是成本高企。2017年至2019年,中海地产旗下企业中海发展的毛利率为32.94%、37.79%和33.66%,增速分别为18.42%、14.73%和-10.95%,呈现逐年下跌的趋势。

  为降低拿地成本,2020年3月13日,中海地产通过官方公众号邀请合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作,城市范围包括但不限于全国一二线城市及“强三线城市”。

  这一计划涵盖了中海地产旗下华东、北方、华南、华北和西部区域,以及专攻二线以下城市的中海宏洋。

  时间翻过2020年,在近期拿地方面,2021年1月,中国海外发展有限公司(中海地产旗下上市公司,00688.HK)收购在长春、北京和苏州的三幅地块,应占楼面面积合共约71.83万平方米,应付的土地出让金约51.96亿元人民币。

  此外,2021年1月,中国海外宏洋集团在安徽省安庆市、江西省九江市、浙江省绍兴市和江苏省丹阳市收购了八幅地块,应占楼面面积合共约192.53万平方米。其就有关收购土地应付的土地出让金约51.89亿元。

  仅今年一月,中海地产在收购土地上就斥资逾百亿元。

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