重构央企地产

曾树佳2021-03-22 09:54:58来源:乐居财经

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  3月15日,周政向大悦城控股(000031.SZ)董事会递交了辞职信。三年董事长任期,他只呆了一年。离60岁退休,他还有两年。

  他是中粮集团体系的老兵,光在管理岗位上就将近30年。但他的职业生涯里,大悦城是他最显著的标签,他执掌了将近13年。

  周政“突然”告别大悦城,在业界引起了不小的关注。不仅仅是因他官至中粮集团党组成员、副总裁,更多是为了大悦城——这个深受年轻人喜爱的商业地产IP。

  在主政大悦城期间,力推中粮旗下两大地产平台合并,实现住宅加商业联动,并进一步推进央企混改。

  大悦城控股重组的两年,其功过自有人评说。但周政锐意改革的精神,一时成为央企地产商的风向标。

  相比恒大、碧桂园、融创在规模上“高歌猛进”,央企地产商整体偏于稳健,甚至是保守,坚持自己在买地、投资、融资方面的“纪律性”。与民企地产商不同,央企的掌舵者,更像像手持“金饭碗”的职业经理人,他们求稳。

  但在16万亿的赛道里,讲求的是市场竞争法则。在“三道红线”下,拥有资金、资源、融资、协同优势的央企们,迎来最佳的机遇。

  一场央企地产重构的大幕已经悄然拉开。

 央企“换帅”记

  由伟是周政的接替者。

  目前,他出任大悦城地产(0207.HK)董事长、大悦城控股的非执行董事,后者是前者的母公司。而周政继续在中粮集团任职,分管主粮板块、大宗商品业务等业务。

  从职业路径上来说,这是央企高管退休前最好的安排。而在民企里,能在老东家干到退休,是人生莫大的幸福,如弘阳地产何捷、金科股份蒋思海等。

  四个月前,中铁建地产集团董事长吴仕岩功成身退。他将“山花烂漫,喜悦人间”这句话,作为与同事的临别赠言。此前13年里,他带领中铁建地产的团队冲破千亿,跻身中等房企之列,成绩有目共睹。

  像吴仕岩这样到年龄退休的人,还有招商蛇口孙承铭。当年,他带领公司实施无先例重大重组之后,就担任招商蛇口第一任董事长,这一当就超过了14年;直至2019年8月,他才交棒给搭档已久的许永军。

  据业内人士透露,年满60岁的保利发展董事长宋广菊,也正在在筹划退休事宜。

  除了因年龄因素正常退休以外,大部分的地产央企领导,都会历经中途落幕、职位调整的关卡,自然少了几分“事了拂衣去”的淡然。

  去年4月,在葛洲坝地产中,信奉“行者当常至”、力推“5G科技”产品的何金钢,离开了担任12年之久的董事长之位,被调回葛洲坝集团任职。他的位置,由此前负责葛洲坝电力的桂桐生接任。

  与许永军同岁、同在鹏城深圳的王祥明,则在2019年底接下了唐勇的担子,掌管华润置地,由此开启新一轮的战略、架构调整。而唐勇从副主席转正10个月后,就匆匆结束了这段“征途”,前往执掌华润电力。

  央企人事,波云诡谲,其中更迭幅度最为频繁的,当属中交地产集团。近三年来,从孙国强到赵晖,再到李永前,集团与上市平台人员进出像走马灯,不少人成为中交系改革的“过路客”。

  每一位在央企待过的掌门人,都曾奋力挥舞过手中的指挥棒,但有的雁过留声,有的踏雪无痕;有的虽然中道隐退,但却为企业留下了进阶的基础,如周政主导了大悦城重组、孙国强助推了中交地产集团的混改等。

  而历经迁徙之后,他们的归途各有不同,除了退休、调离其他业务板块、内部换防之外,还有人下海创业。

  例如孙国强,就在知天命之年,调转了方向,加盟一家民营资产管理公司“甲乙丙资产”,从央企地产商掌门人转变成创始合伙人。像他这样的创业者,实在是少之又少,大多数是等着退休,含饴弄孙。

  乐居财经统计显示,近一年多来,16家央企地产商有一半换帅,他们离开后有四条出路,一是继续留在集团内任职;二是央企内调动;三是退休;四是下海创业。

  保守与焦虑

  聚光灯下,地产央企行走的步伐较为稳当且保守。近三年,保利发展、中海地产、华润置地都稳居在TOP10行列,排名变动不大;而招商蛇口去年也已从12位进入前十,中国金茂则保持在TOP20行列。

  求稳,有利于资产负债结构的合理把控,尤其在三条红线加持的背景下,更能凸显优势;但如此一来,也导致了他们发展增速的放缓。

  除了金茂之外,无论是保利、中海、华润、招蛇等头部房企,还是排名靠后的五矿地产,其规模增速都呈现不同程度的下滑。

  家家有本难念的经,央企们也自有他们的“焦虑”,也因此他们才会开启密集的变革。

  继大悦城完成重组、金茂引入中国平安之后,去年6月,南国置业收购了电建地产,通过“子并母”重组方式实现曲线上市;四个月后,地产圈又传出了“中国能源建设换股吸收合并葛洲坝”的消息;而今,又有中交地产合并中房集团。

  在规模诉求的驱使下,地产央企的职业经理人,就像球队中的“主教练”,必须纵览全局、合理调动资源,打赢每一场比赛。当终场哨声响起,胜负的结果呈现出来时,他们已大概知道自己的职位是否稳固。

  换言之,掌舵者们履职期间的业绩表现,往往成为了企业人事变动的“晴雨表”,

  以换帅频繁的中交地产为例,2018年9月,赵晖出任中交地产董事长,开始了大刀阔斧改革,将“总部—区域—城市”三级架构改为“总部—城市”两级架构,并开始精简机构和人员。

  然而,改革却没有立竿见影的成效。中交地产2019年年报显示,其年内实现营业总收入为140.63亿元,同比增长57.16%;但增收不增利,对应的归母净利润却仅为5.43亿元,同比下降33.01%。

  后于2019年元旦,中交地产迎回了在绿城中国镀金了五年的李永前,重新调整了方向。他试图将中交地产在中国房地产排名榜上与绿城并驾齐驱,进入千亿房企阵营,“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2021年在1000亿之上。”

  除此之外,唐勇离任华润置地的背后,存在着常被外界提及的“中年焦虑”,以及“2+X”商业模式的挑战;何金钢离任葛洲坝地产的背后,则有着如他自己所言的“成本和收益上的压力”;而李福利从五矿地产辞职之中,也难掩其规模掉队的尴尬。

  不过,就算是“稳坐钓鱼台”,近三年没有发生人事变动的地产央企,也并不代表他们无往不利;相反,其中大开大合的战略调整,并不罕见。

  最让人容易联想到的是华侨城。

  在2017-2019年段先念治理期间,华侨城经营现金流分别为-152.44亿元、-173.21亿元和-51.88亿元。为了收缩战线和优化现金流,华侨城的战略从几年前的占资源,转向了以优化现金流为核心。由此,它频繁地抛售项目,补充真金白银。

 央企们的春天

  硬币有正反两面。央企地产商的保守,未必是一件坏事,这在非同寻常的2020年就体现出来了。

  有个小故事。去年8月底,上海的一场闭门研讨会上,近20家房企投资投资部门总经理围坐一桌,交流拿地策略。一开始,大家还正经危坐,条分缕析地说出一二三点经验。随着气氛逐渐被推高,一个个开始大吐苦水。

  没有钱,巧妇也难为无米之炊。过去一年,“三道红线”压顶,民企地产圈喊穷,但央企地产商迎来新机遇。融资普遍收紧的背景下,融资优势、信用背书、协同资源都将成为央企们弯道超车的关键砝码。

  中海集团董事长颜建国表示,“我们不会为规模而做大规模,而是要求有利润地去销售,有质量地增长;我们相信合理控制负债,不盲目加杠杆,公司的规模与利润也能实现较快地增长。”

  低负债正是中海地产一直颇为自豪的财务指标,近四年其负债率一直在低位。2020年上半年,中海地产资产负债率59.77%,净借贷比率为32.95%,在年销售规模千亿以上房企中最低。

  事实上,央企财务杠杆普遍较低,净负债率仅30%-50%。“三道红线”一出,民企手忙脚乱降负债,央企则从容许多。

  最让民企艳羡的还是地产央企的低融资成本。据市场研究机构监测,2020年34家典型房企整体融资成本区间为2.2%-12.38%,其中招商蛇口、保利、金茂、中海等房企以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。它们均是央企。

  有业内人士分析,在降杠杆大背景下,很多房企所面临的,根本不是去杠杆问题,而是无法获得融资。甚至,国企和民企的融资成本分化加剧。

  另一方面,央企所拥有的政府资源,也是民企所难以企及的。它们甚至无需公开拿地,直接和地方政府合作,如招商蛇口在蛇口的旧改项目、华润的深圳湾综合体运营项目等。

  背靠大树好乘凉,近年来地产央企开始绑定集团资源协同发展。例如,中海地产嫁接中建集团资源介入产城开发;招商蛇口借母公司布局港口运营的契机,抢滩邮轮产业;葛洲坝地产将依托能建集团做城市运营商。

  细论起来,地产央企基础并不弱,手中各有“王牌”:中国金茂以品质胜出,华润置地和大悦城是商业地产翘楚,华侨城的特色在文旅。

  在2021年1-2月销售榜中,地产10强中已有5席是央企,占半壁江山,未来还有谁能闯入?

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