第一服务:张雷的“绿色”秘密

范慧茹2021-03-25 10:51:25来源:乐居财经

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  “绿色”是当代置业(01107.HK)的底色,同样也是第一服务(02107.HK)的。在已上市物企中,第一服务的“绿色人居服务”属于“独一份”。

  这个特色服务随着首份年报的到来,也终于得见“庐山真面目”。

  2020年绿色人居解决方案取得了1.93亿元的收入,同比增长了25.18%,占总收入约25%。收入增幅不显眼,但其毛利率却格外吸睛。
绿色人居解决方案去年毛利率为33.8%,也就是说,1.9亿元的收入中能获得大约6500万元的毛利,而其四大具项业务,则像极了“非业主增值服务”的升级版。

  而这33.8%还是下降之后的毛利率水平,受此影响,第一服务毛利率出现下降,一同下滑的还有净利率。

  “在要规模和要增速的方面,我们稍微的释放了一下毛利,去获得了规模比较大的一些业务的进入。”在3月23日的线上业绩发布会上,第一服务管理层如是说。

  毛利率与规模之间,第一服务把规模排在了优先的位置。未能在年前完成首笔大规模并购,2020年在管面积为1910万平米,仍未摆脱“蚊型”物企的窠臼。

  在管规模不占优势,第一服务增拓第三方面积的脚步在提速,不过,在看似“向外”寻找收购标的,最深处却隐藏着关联方的影子。

  关联方魅影

  在过去一年的规模拓展上,第一服务取得了39.4%的增幅,在管面积为1910万平方米;在营收方面,实现收益7.72亿元,同比增长约23.5%;毛利约为2.67亿元,同比增长约22.9%。

  第一服务在管面积以及营收尽管取得了一定的增长,但与上市物企的平均水平相比依旧存在差距。

  对比2019年上市物企的年报情况,25家上市物业公司中,就有17家公司的在管面积超过2000万平方米,16家上市物业公司营收超过10亿元,在管面积的中位数为6020万平方米,营收中位数为12.62亿元。

  在管规模不占优势,第一服务的关联方依赖也被诟病已久,2020年第一服务有意提升第三方在管面积占比。据财报显示,2020年第一服务来自第三方开发商的在管面积同比上升约125%。

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  第一服务第三方在管面积占比从2019年的23.6%增长到2020年的37.7%,几近4成。“预计在2022、2023年,努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。”第一服务控股董事长张鹏在上市之初,就从侧面给出了第三方在管面积的占比目标。

  然而,关联方在管面积输送比例的降低,却并未减少关联方应收款项的金额,反而呈倍数增加。

  2020年,第一服务应收关联方款项为1.24亿元,较2019年的3925.9万元增加了8475.2万元,增幅达215.88%,增速远远超过了业绩增长。

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  第一服务第三方在管面积占比从2019年的23.6%增长到2020年的37.7%,几近4成。“预计在2022、2023年,努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。”第一服务控股董事长张鹏在上市之初,就从侧面给出了第三方在管面积的占比目标。

  然而,关联方在管面积输送比例的降低,却并未减少关联方应收款项的金额,反而呈倍数增加。

  2020年,第一服务应收关联方款项为1.24亿元,较2019年的3925.9万元增加了8475.2万元,增幅达215.88%,增速远远超过了业绩增长。

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  绿色人居解决方案细分为4个具体业务,其中,与地产开发商关联较为密切的“系统安装服务”收入占比逐年攀升。从2017年的7.22%,上升到2018年的16.51%,再到2019年的22.18%,并于2020年进一步上涨至26%。

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  “绿色科技咨询服务”作为地产开发前期的服务,其收入占比也在提升,从2019年的12.6%到2020年的14.3%。自主开发的恐龙产品销售占比在下降,从2019年的7.8%下降到2020年的7%。

  此外,收入贡献最高的能源运维服务营收占比也有所下降,在2017-2020年分别为70.89%、65.07%、57.43%、52.7%。

  在绿色人居解决方案收入增加的同时,毛利率却在下滑。毛利率从2019年的34.3%减少至2020年33.8%,财报称,主要由于建设了毛利相对较低的大型项目。

  作为第一服务极为看重的一块,没有出现预想中毛利拉升,由此也就拉低了整体毛利率水平。2020年,第一服务整体毛利率降至34.6%。

  有意思的是,三大业务中,唯一毛利率增长的是物业管理服务,较2019年微升0.2个百分点。而近年来,物管收入增速和比重均呈现下滑趋势。

  2020年,第一服务物业管理服务收入为3.22亿元,比去年仅增长了17.89%,增速低于绿色人居解决方案和增值服务,收入占比从2019年的43.67%降至2020年的41.67%。

  增值服务“虚实”

  物业管理服务作为物业服务的核心与基础,被业内誉为是物企不能丢失的“铁饭碗”。在第一服务的三大业务结构中,物业管理服务收入增长渐缓,而增值服务已经显示出“夺主”之意。

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  非业主增值服务和社区增值服务分别取得了38.76%和21.1%的涨幅,合计收入为2.57亿元,占总收入的33.26%,与物业管理服务41.67%的收入占比仅相差8.4%。

  然而在增值服务业务逐渐走高之下,第一服务的业主增值服务与社区增值服务收入占比却出现两极走势。

  其中非业主增值服务作为针对开发商前期规划、销售、竣工等环节而提供的相关服务,与关联房企存在着密切联系。

  在第一服务的非业主增值服务中,协销服务收入占比逐年走高,在2017-2020年,协销服务收入占比分别为40.33%、42.97%、46.39%、52.7%。

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  而考验物业公司独立经营能力的社区增值服务收入占比却出现下滑,在2017-2020年,社区增值服务收入占比分别为55.7%、52.8%、49.1%、45.7%。

  眼下,物企围绕开发商所进行的非业主增值服务已经逐渐找到可行的盈利模式,但同时受限于地产开发周期及开发数量等不确定性因素,该类业务也会随之出现波动。

  2020年第一服务的增值服务毛利率出现下滑,由2019年的46.3%减少至2020年的44.9%。第一服务解释称,是由于公共区域租赁服务及协销服务的收益因新冠疫情爆发而减少所致。

  “隐形”的张雷

  第一服务的股权关系看似明晰却让人看不透,或者说是,“隐形”在背后的老板张雷股权操作令人费解。

  作为当代置业的创始人,张雷通过世家集团和雪松集团持有第一服务39.56%股份,是第一服务的最大股东,但却不在第一服务担任任何职务。

  57岁的张雷很少公开露面,总是神龙见首不见尾。毕业于西南政法大学的他,毕业后曾在体制内工作多年。

  1995年2月至2000年7月,曾担任北京中际房地产开发有限公司总经理,后创办北京当代鸿运房地产,即当代集团的前身,2000年开始,张雷开始担任当代集团的董事长、总裁。但是近几年,公司业务一直交由张鹏打理。

  45岁的张鹏被委以重任,不仅担任着当代置业的总裁,还出任第一服务董事长及非执行董事一职,负责第一服务的战略部署,其持有第一服务17.75%股权。

  尽管张雷不出面管控第一服务,但是在上市之前,张雷与张鹏达成了一致行动人,加上张鹏持有的17.75%股权,其表决权共有57.31%,张雷大权在握。

  张雷分拆第一服务上市,似乎并没有为之插上资本之翼。第一服务在2020年10月22日上市首日遭遇破发,此后股价一直未能超过2.4港元/股的发行价。

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  上市首份年报公布后,于次日,第一服务盘中一度下跌5.76%,截止3月24日再度下跌6.77%,收盘报1.24港元/股。

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